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Mietrecht und Nachbarschaftsahngelegenheiten

| 03.06.2010 20:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Carolin Richter


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich benötige Ihren Rat in mehreren Angelegenheiten bezüglich Mietrecht und Nachbarschaftsahngelegenheiten.

Vor fünfeinhalb Jahren bin ich zu meinem Freund in die Wohnung mit eingezogen und wurde im Mietsvertrag anstelle der Exfrau von meinem Freund eingesetzt.
- War dies schon rechtens obwohl ich einen neuen Mietsvertrag wollte?

Kurze Zeit später kam die sofortige Kündigung wegen Mietsschulden die in der Ehe von meinem Freund entstanden sind. Ich hatte mich zuerst geweigert diese zu zahlen da ich diese ja auch nicht verursacht hatte. Man sagte mir von der Hausverwatung aber ich habe diese zu zahlen da, ich die Überschreibung des Mietsvertrages unterschrieben habe (mit Zeitverzug von einem Monat nach Einzug, wegen Mietzuschussansprüche vom Jugendamt die ansonsten verfallen währen) und ich mich doch an die Exfrau von meinem Freund wenden soll und diese in einer zivilrechtlichen Klage wieder holen soll. Somit habe ich diese gezahlt.
- War dies rechtens und wenn ja kann ich im Nachhinein noch etwas dagegen unternehmen da ich zu diesem Zeitpunkt wegen dem Mietvertrag unter Zugzwang stand? (hier für habe ich eine Zeugin die es bestätigen kann: meine Sozialarbeiterin aus dem Betreuten Wohnen)

In unserem Haus leben ins gesamt 16 Familien und eine Firma und ein Arzt ist hier auch noch ansässig und das Haus verfügt über keine Wasseruhren, und deswegen werden in der Nebenkostenabrechnung die Anzahl aller Leute die hier wohnen und arbeiten als Schlüssel gezählt.
- Muss ich dies in Kauf nehmen trotz das der Orthopäde ein Röntgengerät in der Praxis stehen hat welches ständig mit Wasser gekühlt werden muss, auch wenn er im Urlaub ist und am Wochenende, und ständig Gipsverbände anleget. Kann ich in diesem Falle vom Vermieter verlangen dass er eine Wasseruhr installiert oder gar selber von einem Fachbetrieb auf eigener Rechnung installieren lassen? Muss der Vermieter dieses dann akzeptieren?

Des Weitern kommt noch hinzu das ich vor wenigen Tagen bei Mieterschutzverein lesen musste, dass wir als Mieter die Kosten für Reparaturen und Wartungsarten an den Gastermen für Etagenheizungen nicht zahlen müssen.
- Stimmt dies, und wenn ja dar ich denn Betrag aus dem letzten Jahr nach schriftlicher Bekanntmachung einfach von der Nebenkostenabrechnung abziehen? Oder muss ich auf die Rückzahlung seitens des Vermieters warten nach schriftlicher Anmahnung?
- Bis wann dürfen wir die Beträge aus anderen Jahren zurück verlangen?

Nun zu meinem größten Problem.
Seit fast 2,5 Jahre wohnen neue Nachbarn über uns mit mittlerweile 2 Kindern von 4 Jahre und ca. 6 Monaten.
Vor Ihrem Einzug würde die Wohnung voll renoviert mit neuem Bad und neue Fließen in der Küche und Laminat in der ganzen Wohnung. Bei der Renovierung wahr damals meine Freund oben, um für etwas Ruhe zu betten da wir Samstags telefonieren wollten und dies durch denn Lärm aber nicht möglich war. Dabei stellte er fest dass keine Trittschaldämmung verlegt wurde sondern eine Feuchtigkeitssperre. Dies wurde laut Aussage der Arbeiter von der Hausverwaltung verlangt. Der Laminat hatte aber keine weiter Trittschaldämmung.
Nun hören wir fast alles was in dieser Wohnung passiert von Streitereien der Eltern gerne auch Abend, Nacht oder auch in der Frühe bis Quengeleien des 4 Jährigen und Gepollter bei Wutausbrüchen und lautere Ermahnungen der Eltern an das Kind und nächtliches stundenlange Babygeschrei sowie alle Unterhaltungen ins Detail bei Besuch.
- Bis zu welchem Grad muss ich solche Lärmbelästigungen ertragen? Hier natürlich ausgenommen der Lärm der spielenden Kinder, dieser wird von uns grundsätzlich akzeptiert auch wenn er an den Nerven knabbern.
- Ab welcher Uhrzeit darf ich von den Eltern verlangen das von dem Gerenne des 4 Jährigen nichts mehr zu hören ist da dies beim abendlichen Fernsehen deutlich zu vernehmen ist und oft bis zehn oder gar halb elf dauert bis ich dann endlich ins Bett kann um am nächsten Tag gegen fünf wieder aufzustehen.

Wir hatten uns auch schon fernmündlich bei dem Vermieter beschwert, doch dieser meinte er würde sich bei Nachbarschaftsstreitigkeiten heraushalten und hat sogar für einer Isolierung der Decke in unserer Wohnung sich negativ ausgesprochen, trotz das er nichts hätte zahlen müssen und alles von uns finanziert worden währe, mit der Begründung man müsse dann noch die Fenster Schalisolieren und dies sei überzogen.
- Gibt es eine Möglichkeit den Vermieter in die Pflicht zunehmen damit der Lärm von den Nachbarn gedämpft werden kann oder gar ganz vermieden?

Das Problem liegt darin das man kurzzeitig, fast ein ganzes Jahr, eine Freundschaft zu diesen Nachbar gepflegt hatte, diese aber ein jähes Ende gefunden hatte. Während der Wahlen letzten Jahres, hatte unser Nachbar mit einer anderen Partei aus dem aus Haus sich über die Balkone unterhalten und eine Wasserschlacht geführt dabei wurde bei uns ein Blumenkasten beschädigt und keine der Parteien sich verantwortlich fühlte, geschweige irgend einen Ersatz geleistet wurde.
- Muss ich solche Unterredungen tolerieren oder darf ich diesem Einhalt gebieten?
- Wie sieht dies mit lauten Unterhaltungen mit Gästen auf dem Balkon bei warmen Sommerabenden z.B. aus?

Hinzu zu kommt das ich jedes Jahr mit ansehen muss wie der Nachbar unsere Geranien als Aschenbecher missbraucht und dabei schon ein Sonneschirm durch ein Brandloch beschädigt wurde. Wir haben die ganze Zeit dies schon angemahnt doch es gibt keine Besserung. Man hat bis heute (es sind seit dem Brandloch schon ein Monate vergangen) keinen Ersatz geleistet, trotz indirektem Schuldbekenntnis durch den Nachbarn.
- Wie kann ich meine Ansprüche zur Schadensbehebung geltend machen. Es kommt kein andere Nachbar in Frage außer der direkt über uns. Da der Nachbar aus der Etage höher der vor einen Monat aus gezogen ist Nichtraucher war, dies hatte er auch noch während seinem Auszuges gegen über den anderen Nachbarn kundgegeben.
- Muss der Nachbar mir den Sonnenschirm in Sachleistungen oder in Finanzleistungen ersetzen der Sonnenschirm wurde erst Ende März diesen Jahres gekauft. Wenn er diesen in Sachleistungen ersetzen muss kann es irgendein Schirm sein oder muss genau der Selbe sein.
- Wie sieht es mit dem alten Sonneschirm aus, geht der nach Begleichung der Sachbeschädigung in den Eigentum der Nachbar über, oder bleibt er in meinem Besitz.

Jetzt hatte dieser an gesetzlichen Feiertag Geburtstag und hatte zu diesem Anlass Gäste geladen. Meine Blumenkästen wurden in diesem Tag grundsätzlich als Aschenbecher benutzt und in Kästen die auf den Boden vom Balkon standen hatte ich ebenfalls Asche vorgefunden.
- Wie kann ich es unterbinden das ständig die Asche von meinen Nachbarn auf meinem Balkon landet?

Jede mündliche Ermahnung endet in eine Streit und Pöbeleien und Androhungen von Gewalt gegen uns, mit Äußerrungen wie „Am liebsten tät ich dem eine auf Maul schlagen" oder „Sollen wir runter gehen, dann kriegst du eine" Mein Freund kann nicht so einfach sich auf solchen Herausforderungen einlassen da er ein ausgebildeter Wachinspektor mit internationalem Waffenschein a. D. ist, und bei einer nicht gerecht fertigten Schlägerei härter bestraft wird wie Zivilpersonen.
- Stimmt die was mein Freund sagt oder kann er mal die Muskeln spielen lassen?
- Besser wäre aber wie können wir uns bei solchen Äußerungen währen?

Hinzu kommt das vor einem Monat in die oberste Etage neue Nachbarn gezogen sind und ich fest stellen musste als ich abends um elfe ins Bett wollte das ich das Badewassereinlassen und später gegen zwölf wieder Ablassen bis zu mir in Schlafzimmer hören konnte. Von denn Nachbarn direkt über mir war es die ganze Zeit schon bekannt durch dass wenn die Kinder gebadet wurden. In dieser Zeit bin ich immer ins Wohnzimmer geflüchtet und konnte dies aber auch dort hören. Nun muss man dazu sagen das ich Katzenhalterin bin und eine Katze sich mit der anderen nicht verträgt und daher die Tür zum Wohnzimmer immer geschlossen bleiben muss da sonst um das Leben der einen Katze gefürchtet werden muss. Doch durch die geschlossene Wohnzimmertür kann ich alle Geräusche aus dem Bad meiner beiden Nachbarn hören wie Baden, Duschen und sogar das Wasserlassen auf dem WC.
- Was kann ich dagegen unternehmen damit ich endlich wieder normal einschlafen kann, da ich leider diesbezüglich keinen Heimvorteil wie mein Freund hat: Hörgeräte aus und es herrscht Ruhe.

Währe über eine Antwort und Ratschläge meiner vielen Fragen dankbar, damit endlich wieder in Frieden leben kann. Vielen Dank im Voraus und

mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Fragestellerin,

gern beantworte ich Ihre Frage unter Beachtung Ihrer Sachverhaltsangaben und Ihres Einsatzes.

Zunächst möchte ich Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum dazu gedacht ist, als Fragesteller anonym zu bleiben. Sie brauchen Ihren Namen daher nicht anzugeben.

Es ist rechtlich in Ordnung, wenn Sie an Stelle der Exfrau Ihres Freundes in den Mitvertrag eintreten. Eine Haftung Ihnen gegenüber für Mietschulden, die vor Ihrem Eintritt in das Mietverhältnis entstanden sind, besteht aber nicht. Eine Haftung des eintretenden Mieters ist nur im Fall des § 563 BGB gesetzlich vorgesehen. § 563 BGB betrifft nur den Fall, wenn ein Mieter stirbt und das Mietverhältnis mit dem überlebenden Ehegatten fortgesetzt. Das ist bei Ihnen nich der Fall, so dass Sie die Mietschulden nicht hätten bezahlen müssen.

Sie können versuchen diese Zahlung zurückzufordern, wenn die Zahlung nicht verjährt ist. Ihr Rückzahlungsanspruch verjährt in drei Jahren. Die Verjährung beginnt zum 01.01. eines jedes Jahres, dass auf das Jahr folgt, indem die Zahlung geleistet wurde.

Völlig unverständlich ist für mich, aus welchen Gründen Sie mit den Nebenkosten der Arztpraxis belastet werden. Die Arztparxis stellt eine gewerbliche Nutzung dar. Diese Nutzung von Gewerberaum muss bei der Nebenkostenabrechnung gesondert zu Wohnraum erfolgen und darf nicht vermischt werden.

Sie haben aber nach der derzeitigen Rechtsprechung keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Schaffung der erforderlichen Erfassungsmedien, wie einen gesonderten Wasserzähler. Sie können Ihren Vermieter nicht dazu zwingen die Erfassungsmedien einzubauen. Selbst können Sie diese auch nicht einbauen, da dies ein Eingriff in die Bausubstanz wäre. Dazu sind Sie als Mieter aber nicht berechtigt.

Ich rate Ihnen daher gegen Ihre nächste Nebenkostenabrechnung Widerspruch zu erheben und einen geschätzten Nebenkostenanteil der Arztpraxis, der auf Sie entfällt, einzubehalten. Sie haben dann auch ein Recht in die Rechnungen der Betriebskosten bei Ihrem Vermieter einzusehen. Dann können Sie genau sehen, welchen Anteil am Verbrauch die Arztpraxis hat. Entsprechend rate ich Ihnen dann Ihren eigenen Anteil an den Nebenkosten zu kürzen.

Die Antwort des Mieterschutzvereins hinsichtlich der Reparaturen und Wartungsarten an den Gastermen für Etagenheizungen gehören nach der Rechtsprechung zu den Nebenkosten und müssen von Ihnen gezahlt werden.

Bei dem Problem der Trittschalldämmung kommt es darauf an, wann das Gebäude, indem Sie wohnen erbaut wurde und ob das Gebäude den DIN-Vorschriften zu dem Zeitpunkt der Errichtung eingehalten wurde. Die Renovierung, auch unter Austausch des Fußbodens, gibt Ihnen leider keinen Anspruch auf die Anpassung an heutige DIN-Vorschriften zur Trittschalldämmung. Das Urteil des BGH vom 17.06.2009 Az.: VIII ZR 131/08 sagt dazu folgendes:

"Eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude weist, wenn nicht vertraglich etwas anderes vereinbart ist, in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Trittschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht. Das gilt auch dann, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei Anmietung der Wohnung verschlechtert"

Des Weiteren muss die übrigen Mieter erst am 22 Uhr den Lärmpegel senken. Ab diesem Zeitpunkt muss in allen Wohnungen maximal Zimmerlautstärke herrschen.

Die übrigen Störungen, insbesondere die Zigarettenasche, müssen Sie nicht dulden. Sie haben das Recht sich bei Ihrem Vermieter zu beschweren und ihm eine Frist zu setzen, bis zu der er diese Störungen unterbindet. Falls er sich weiter weigert für Ordnung zu sorgen, rate ich Ihnen die Miete zu mindern. Das ist Ihr gutes Recht. Eine Mietminderung in Höhe von 5 % dürfte in diesem Fall aber nur angemessen sein. Sie müssen sich daher nicht mit dem Mieter selbst auseinander setzen, vorallem wenn er so uneinsichtig ist. Auch Ihr Freund muss sich da in keine Streitereien verwicklen lassen. Gegen die Bedrohungen können Sie auch Strafanzeige stellen.

Hinsichtlich Ihres beschädigten Sonnenschirms müssen Sie sich an den Mieter wenden, der ihn beschädigt hat. Notfalls auch mit einem gerichtlichen Verfahren. Sie können dort Schadensersatz verlangen, als den Wert des Sonnenschirms. Der Ersatz ist nur auf Geldentschädigung gerichtet und nicht auf Austausch gegen einen neuen Sonnenschirm.

Hinsichtlich Ihrer Nachbarn in der obersten Etage ist es wie bei der Trittschalldämmung. Es kommt darauf an, wann das Haus erbaut wurde und welche Anforderungen an Isolierung und Schalldämung zu diesem Zeitpunkt bestanden haben.

Ich hoffe Ihnen einen Überblick verschafft zu haben. Bitte beachte Sie, dass geringfügige Sachverhaltsabweichungen zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen können. Bitte beachten Sie weiter, dass eine Onlinebeartung keine Beratung vor Ort ersetzen kann. Falls Sie noch Nachfragen haben, betätigen Sie bitte diese Funktion.

Mit freundlichen Grüßen

C. Richter
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 03.06.2010 | 23:33

Da das Haus nur eine Wasseruhr besitz die von der Stadt abgelesen wird kann der wahre Wasserverbrauch der Praxis nicht ermittelt werden. Es wird seit Jahre von der Hausverwaltung wie folgt gehandhabt : zB 12 Wohnungen (8 mit 2Personen, 2 mit 4Personen, 1 mit 3 Personen, 1 mit 1 Person) eine Firma mit 3 Angestellten und eine Praxis mit 5 Angestellte und 1 Arzt; der gesamt Verbrauch wird durch 37 geteilt und jeder Partei mal deren Anzahl von Personen in Rechnung gestellt.

Dies bedeutet das ich als Mieter verpflichtet bin einen Wartungsvertrag mit einer Gasinstallationsfirma abzuschließen und wenn dann z.B. der Wärmetauscher defekt ist dann auch noch zu zahlen, zu den jährlichen Schornsteinfegergebühren?

Das Haus wurde 1964 gebaut. Wo find ich da die DIN Vorschriften?

Das bedeutet wenn ich das Richtig verstanden hab dass ich damit leben muss oder ausziehen?

Und wie sieht es damit aus: ?
"… Der lärmgestresste Mieter kann aber auch direkt Ansprüche gegen seinen Vermieter geltend machen: Ist jeder Schritt aus der Nachbarwohnung zu hören, jedes Laufenlassen von Wasser usw. kann dies auf eine mangelhafte Schallisolierung zurückzuführen sein. Verantwortlich ist der Vermieter. Der Mieter kann die Beseitigung des Mangels fordern und die Miete mindern.
- Nach einem Dachgeschossausbau oder beim Verlegen eines neuen Fußbodens – Parkett oder Laminat – werden häufig Fehler bei der Trittschalldämmung gemacht. Störungen in der darunter liegenden Wohnung rechtfertigen Minderungs- und Nachbesserungsansprüche des Mieters. …"

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.06.2010 | 17:32

Sehr geehrte Fragestellerin,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage.

Die DIN Vorschriften finden Sie zum Beispiel im Internet. Für Ihren Fall ist die DIN-Vorschrift Nr. 4109 zutreffend. Da Ihr Haus schon recht alt ist und zu diesem Zeitpunkt noch nicht solche strengen DIN Vorschriften bestanden wie heute, werden Sie wohl keinen Anspruch auf eine Trittschalldämung haben. Das Zitat von Ihnen wird wohl auf ein Haus neueren Datums zutreffen. Heute ist es üblich unter das Laminat eine Trittschalldämung zu legen.

Wenn eine konkrete Abrechnung der gewerblichen Räume beim Wasser nicht möglich ist, sollten Sie den Anteil schätzen und dann den entsprechenden Anteil einbehalten.

Hinsichtlich der Wartungskosten ist es so, dass diese wiederkehrend stattfinden und deshalb auf den Mieter in den Nebenkosten umgelegt werden können. Denn alle wiederkehrenden Kosten können in den Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden.

Ich hoffe Ihnen einen Überblick verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

C.Richter
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 05.06.2010 | 23:59

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"Mir hat ein Teil der Antwort schon geholfen in den kleineren Fragen aber bei meiner Hauptfrage fühle ich mich irgendwie im Stichgelassen, und die Frage ist irgendwie auch nicht vollständig beantwortet. Aber das liegt vielleicht daran das der Einsatz für soviele Fragen zu niedrig war und daher auch die Nachfrage bis jetzt nicht beantwotet wurde aber ansonsten wurde die Frage sehr schnell beantwortet und auch recht freundlich."
Stellungnahme vom Anwalt:
Die Bewertung ist nicht gerechtfertigt. Die Frage wurde vollständig beantwortet auch wenn eine postivere Antwort zu Gunsten der Fragestellerin nicht möglich war. Es wurde ausgeführt aus welchen Gründen keine postivere Antwort gegeben werden konnte, auch wenn von der Fragestellerin diese Meinung anscheinden nicht geteilt wird. Bei der Rückfrage sollte auch beachtet werden, dass ein Wochende ansteht und deshalb eine sofortige Rückantwort nicht erwartet werden kann.
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