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Mietrecht umlagefähige Nebenkosten (Material)

11.05.2011 13:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Anwälte,

immer wieder tauchen in Wartungsrechnungen -wie Aufzug und Heizung- Materialkosten auf, wie z.B. Ölfilter, Kleinteile oder beim Aufzug der Auutausch eines defekten Notstromakkus - oder auch diverse Kleinteile. Bei Gasetagenheizung dass Gleiche!

Sind diese Materialkosten (inkl. ggf. anfallende dazugehörige Lohnkosten) auch umlagefähig? In der Betriebskostenabrechnung für Mieter.

Bitte von einem FACH-Anwalt beantworten!

Sehr geehrter Ratsuchender,

bezüglich der nicht umlagefähigen Kosten spricht § 1 Abs.2 Nr.2 BetrKV von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.

„Zu den Betriebskosten gehören nicht:
1. ...
2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten)."

Die Beseitigung von Mängeln durch Reparatur gehört also zur Instandhaltung und Instandsetzung und ist damit nicht umlagefähig. Auch vorsorglich getroffene Maßnahmen können zur Instandhaltung gehören, wenn dadurch ein bereits absehbarer Ausfall verhindert werden soll (BGH ZMR 2007, 361). So würde ich es beispielsweise bei einem Austausch des Notstromakkus sehen, wenn sich dessen Lebensdauer dem Ende neigt und ein absehbarer Ausfall verhindert werden soll. Reparaturen (auch Kleinreparaturen) können also grundsätzlich nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Zu den jeweiligen Kosten gehören neben dem Material natürlich auch die von Ihnen angesprochenen Lohnkosten bzw. abgerechneten Arbeitsstunden.


Regelmäßig wiederkehrende und lediglich zur Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung nötige Maßnahmen, die nicht durch eine bereits vorher eingetretene Störung (Mangel) veranlasst wurden, sind hingegen umlagefähige Betriebskosten (BGH ZMR 2007, 361).

Der Begriff Wartung ist bezüglich der Umlagefähigkeit ungenau. Wartung kann nämlich sowohl Pflege und Prüfung aber auch eine Reparatur sein.

Die Abgrenzung ist im Einzelnen also nicht immer einfach. Ich hoffe dennoch, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort ein wenig weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Schäfer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.05.2011 | 16:15

Also wäre der Notstromakku auf jeden Fall "nicht umlagefähig"?!

Warum steht oft in der Literatur, dass Kleinmaterial eben bei Wartungen als umlagefähig gelten, wie Schrauben, Muttern, Pflegeöl?!

Und wie sieht es mit einem Wechsel im Rahmen der Heizungswartung des Ölfilters aus? Auch hier finde ich dass man es umlegen kann?

Wo soll man nun den Schnitt machen, was auf den Mieter weiter belastet wird?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.05.2011 | 18:47

Den Schnitt sollte man dort machen, wo unvorhergesehene Mängel / Defekte auftreten. Der Notstromakku dürfte ein Grenzfall sein, über den man sich streiten könnte. Wenn er wegen unvorhersehbaren Defekts nicht mehr aufgeladen werden kann, stellt der Austausch meines Erachtens eine Reparatur dar. Anders könnte es sein, wenn er regelmäßig im Rahmen der Inspektion getauscht werden muss.

Umlegbar sind auch die Arbeiten und Material beim Ölwechsel von Motoren, Getrieben etc. bei üblichen Inspektionen. Also auch der Ölfilter. Diese Arbeiten im Rahmen der Inspektion stellen keine Reparatur dar. Kleinteile wie Schrauben werden meist lediglich im Interesse der Betriebssicherheit ausgetauscht und sind auch umlegbar.

Abschleißend möchte ich darauf hinweisen, dass die Beantwortung Ihrer Frage zum Mindesteinsatz lediglich eine Ersteinschätzung ist, die eine Beratung nach ausführlicher Sachverhaltsermittlung nicht ersetzen kann.



Mit freundlichen Grüßen

Peter Schäfer
Rechtsanwalt



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