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Mietrecht gewerblich


| 18.12.2016 17:59 |
Preis: 30,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow



Wir haben sieben Jahre lang Büroräume gemietet und diese zum 31.12.16 fristgerecht gekündigt.
Im Herbst letzten Jahres bekamen wir außenliegende Jalousien eingebaut, an denen wir uns mit ca. 3000,-€ beteiligt haben. Eine Rechnung über das von uns gezahlte Geld liegt vor.
Der Vermieter behauptet nun, die Jalousie gehört ihm, Pech für uns.
Ist es wirklich so einfach oder lohnt es sich für uns, einen zumindest teilweisen Geldbetrag zu erstreiten, da der Vermieter ja nun eindeutig einen Verbesserung der Büroräume erziehlt hat.
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich dürften die Jalousien tatsächlich im Eigentum des Vermieters stehen, da sie bei Einbau ein fester Bestandteil des in seinem Eigentum stehenden Hauses geworden sind. Leider ist dem Sachverhalt (bisher) kein Anspruch entnehmbar.

Regelmäßig dürfen Modernisierungsarbeiten (sprich Verbesserungen) nur bis zu 10 % der Jahresmiete umverlegt werden, allerdings sind sie Gewerberaummieter, so dass hier alles nicht ganz so streng gehandhabt wird.

Demnach wird hier vieles von der zu Grunde liegenden Absprache und deren Beweisbarkeit abhängen. Demnach könnte man eventuell aus einer Absprache oder aber aus Bereicherungsrecht gegen den Vermieter vorgehen.

Das Bereicherungsrecht setzt allerdings voraus, dass es keine Rechtsgrund für ihre Leistung ( die Beteiligung) gab (vgl. § 812 BGB) und dass die nicht in Kenntnis der Nichtleistungspflicht ( § 814 BGB) gehandelt haben. Für beide Voraussetzungen und natürlich auch eine eventuell bestehende Absprache wären sie beweispflichtig.

Insofern wird man ihnen hier nur eindeutig zu einem Handeln raten können, wenn man die Umstände des Einzelfalls und die vorhandenen Papiere oder Beweismittel geprüft hat.

Ansprüche des Mieters auf Wegnahme sind nicht ersichtlich, da sie die Jalousien nicht selbst eingebracht haben, für Ansprüche aus dem EBV fehlt es an einer Vindikationslage (unberechtigter Besitz gegenüber dem Eigentümer). Auch andere gesetzliche Anspruchsgrundlagen sind nicht erkennbar, insbesondere scheiden Schadenersatzansprüche aus.

Folglich bleibt ihnen zunächst nur die Möglichkeit sämtlichen zu Grunde liegenden Schriftverkehr und sämtliche Absprachen an einen Anwalt weiterzugeben , um zu ermitteln , ob sich hier eine Anspruchsgrundlage konstruieren lässt. Diese ist nachdem bisher geschilderten Sachverhalt leider nicht entnehmbar.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 20.12.2016 | 12:14

Sehr geehrte Frau Anwältin,

für mich liegt hier eine Bereicherung vor, da es keinen Grund für die Beteiligung an den Kosten gab. Das die Jalousien eindeutig die Büroräume mit großen Südfenstern aufwerten, steht außer Frage, ebenso, dass diese wieder abgebaut werden.
Eine Verpflichtung uns an Verbesserungen der Mietsache zu beteiligen liegt vertraglich nicht vor.
Eine Absprache für eine Rückzahlung bei Auszug gab es nicht, da wir davon ausgingen, das Objekt längerfristig zu mieten und nicht 10 Monate nach dem Einbau zu kündigen.

Sehen Sie nun eine Erfolgschance für uns?

MfG

Ricarda Prenzel

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.12.2016 | 12:40

Lieber Fragesteller,

das hier eine Bereicherung, und darüber mangels Rechtsgrundlage, sogar eine ungerechtfertigte Bereicherung, vorliegt steht außer Frage.

Dennoch gilt hier natürlich zu schauen, ob man das geleistete Geld zurückfordern kann.

Dies wäre, mangels einer Absprache aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB, der Leistungskondiktion, grundsätzlich möglich. Die Voraussetzung ist hier, das fremdes Vermögen durch bewusste Leistung ohne oder durch nachträglich wegfallenden Rechtsgrund vermehrt wird. Dies ist fraglos geschehen, so dass eine Rückforderung grundsätzlich möglich wäre.

Allerdings ist hier § 814 BGB zu beachten, der besagt, dass das in Kenntnis des Nichtbestehens einer Leistungspflicht nicht zurückgefordert werden kann. Insofern halte ich eine Rückforderung für nicht erfolgsgekrönt.

Allenfalls, wenn man nachweisen könnte, dass sie hier länger mieten wollten und deshalb den Betrag geleistet haben, käme eine Zweckverfehlungskondiktion in Betracht. Dafür muss nachgewiesen werden, dass für beide Seiten klar erkennbar war, dass hier zum Erhalt des längerfristigen Mietverhältnisses (länger als 10 Monate, da "langfristig" natürlich eine Wertungsfrage ist) geleistet wurde. Nur dann hat man Chancen aus § § 812 Abs. 1 S. 2 a. E. BGB das Geld zurückzufordern. Auf die Zweckverfehlungskondiktion ist § 814 BGB gerade nicht anwendbar, so dass es hier aus keinen Ausschluss der Rückforderung gibt.

Allerdings wird die Gegenseite wenig Bedarf haben, dieses zu bestätigen. Deshalb muss ich mangels bzw. in Anbetracht einer schwierigen Beweisbarkeit von einem erhöhten Prozessrisiko ausgehen.

Eine andere Norm als das Bereicherungsrecht ( § 812 ff. BGB) ist auch nicht erkennbar. Insbesondere scheidet das Anfechtungsrecht ( 119 ff. BGB) aus, da die bloße "langfristige" Miete als Zweck nur ein unbeachtlicher Motivirrtum ist und daher nicht zur Anfechtung berechtigt.

Eventuell ließe sich ein Anspruch aus Störung der Geschäftsgrundlage ( § 313 BGB) herleiten, allerdings müsste hierzu nachgewiesen werden, dass zu Grunde liegende Absprachen ( sprich der Vertragszweck, der Zweck der Leistung) durch nachträgliche Umstände nicht erreicht werden können.

Alles in Allem halte ich die Erfolgsaussichten also für eher gering. Ich biete ihnen gern an, mich binnen der nächsten Stunden (bin heute nur bis 14: 30 Uhr hier) telefonisch zu kontaktieren ( 0381-2024687). Vielleicht können im direkten Telefonat noch Anhaltspunkte ermittelt werden, die eine andere Bewertung rechtfertigen können.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.12.2016 | 12:40

Lieber Fragesteller,

das hier eine Bereicherung, und darüber mangels Rechtsgrundlage, sogar eine ungerechtfertigte Bereicherung, vorliegt steht außer Frage.

Dennoch gilt hier natürlich zu schauen, ob man das geleistete Geld zurückfordern kann.

Dies wäre, mangels einer Absprache aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB, der Leistungskondiktion, grundsätzlich möglich. Die Voraussetzung ist hier, das fremdes Vermögen durch bewusste Leistung ohne oder durch nachträglich wegfallenden Rechtsgrund vermehrt wird. Dies ist fraglos geschehen, so dass eine Rückforderung grundsätzlich möglich wäre.

Allerdings ist hier § 814 BGB zu beachten, der besagt, dass das in Kenntnis des Nichtbestehens einer Leistungspflicht nicht zurückgefordert werden kann. Insofern halte ich eine Rückforderung für nicht erfolgsgekrönt.

Allenfalls, wenn man nachweisen könnte, dass sie hier länger mieten wollten und deshalb den Betrag geleistet haben, käme eine Zweckverfehlungskondiktion in Betracht. Dafür muss nachgewiesen werden, dass für beide Seiten klar erkennbar war, dass hier zum Erhalt des längerfristigen Mietverhältnisses (länger als 10 Monate, da "langfristig" natürlich eine Wertungsfrage ist) geleistet wurde. Nur dann hat man Chancen aus § § 812 Abs. 1 S. 2 a. E. BGB das Geld zurückzufordern. Auf die Zweckverfehlungskondiktion ist § 814 BGB gerade nicht anwendbar, so dass es hier aus keinen Ausschluss der Rückforderung gibt.

Allerdings wird die Gegenseite wenig Bedarf haben, dieses zu bestätigen. Deshalb muss ich mangels bzw. in Anbetracht einer schwierigen Beweisbarkeit von einem erhöhten Prozessrisiko ausgehen.

Eine andere Norm als das Bereicherungsrecht ( § 812 ff. BGB) ist auch nicht erkennbar. Insbesondere scheidet das Anfechtungsrecht ( 119 ff. BGB) aus, da die bloße "langfristige" Miete als Zweck nur ein unbeachtlicher Motivirrtum ist und daher nicht zur Anfechtung berechtigt.

Eventuell ließe sich ein Anspruch aus Störung der Geschäftsgrundlage ( § 313 BGB) herleiten, allerdings müsste hierzu nachgewiesen werden, dass zu Grunde liegende Absprachen ( sprich der Vertragszweck, der Zweck der Leistung) durch nachträgliche Umstände nicht erreicht werden können.

Alles in Allem halte ich die Erfolgsaussichten also für eher gering. Ich biete ihnen gern an, mich binnen der nächsten Stunden (bin heute nur bis 14: 30 Uhr hier) telefonisch zu kontaktieren ( 0381-2024687). Vielleicht können im direkten Telefonat noch Anhaltspunkte ermittelt werden, die eine andere Bewertung rechtfertigen können.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow

Bewertung des Fragestellers 22.12.2016 | 11:34


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