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Mietrecht / befristeter Mietvertrag

11.07.2019 18:55 |
Preis: 90,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Ich beabsichtige eine Wohnung zu kaufen, zu renovieren und dann mit echtem zeitlich festem Mietvertrag zu vermieten. Als Begründung wird Eigenbedarf für mich selbst angegeben werden. Der Eigenbedarf ergibt sich aus meinem Alter (zur Zeit 64 Jahre). Ich beabsichtige die Wohnung in +- 7-10 Jahren selbst bewohnen zu wollen. Mein gleichaltriger Freund, den ich seit Kindheit kenne, wohnt direkt daneben. Wir beabsichtigen eben im Alter uns gegenseitig zu unterstützen, sogar mit Durchbruch in direkter Verbindung der Wohnungen. Fragen:
1.-Habe ich hohe Rechtssicherheit bzw. wie wahrscheinlich ist es, dass der Mieter sich bei Beendigung des Mietverhältnisses gegen den Auszug rechtlich erfolgreich zur wehr setzen kann, wenn der Mietvertrag gemäß § 575 Abs.1 korrekt abgeschlossen wurde und die Auskunftpflicht des Mieters innerhalb der 4 Monatsfrist vor Ablauf gem. §575 Abs.2 auch korrekt abgewickelt wurde. Greift dennoch auch hier ggf. die Härtefallklausel für den Mieter.
2.- kann ich den befristeten Vertrag verlängern mit genauer Terminierung der Verlängerung. Oder sollte ich es tun, indem ich feststelle, dass der Eigenbedarf noch nicht vorliegt / noch nicht wahr genommen werden muss und deshalb den Vetrag mit genauer Terminierung verlängern.
3.- Während der "ersten" Befristung kann ich den "Eigenbedarfsgrund" wohl z.B. auf meine Kinder übertragen. Geht das auch bei der "Verlängerung"
11.07.2019 | 20:27

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragensteller,

Wie Sie selber richtig erkannt haben, müssen Sie den Form des § 575 BGB wahren:

"(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
1.
die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2.
in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3.
die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

Zu den Fragen:

1) Grds. ist bei erstmaligen Ablauf der Frist bei tatsächlich vorliegendem Sachgrund der Mieter recht machtlos und kann eine Räumungsklage nicht verhindern. Dann greifen auch kein Widerspruchsmöglichkeiten, weil es eben keine Kündigung ist, sondern eine Befristung.

Selbst wenn aus Versehen aber ein unbefristetes Mietverhältnis entstünde, bliebe immer noch der Weg über § 573 BGB, wobei § 573 c BGB zu beachten ist.

2) Dies ist grds. möglich, wobei man natürlich bedenken müssen, dass bei längeren Fristsetzungen und je nach Umständen ein Richter auch zu anderen Ergebnissen gelangen kann. Es ist hierbei vor allem § 550 BGB zu beachten:

"Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig."

3) Grundsätzlich ist der Austausch der Befristungsgründe nur möglich, wenn der Vertragspartner dem zustimmt, aber nicht vor Ablauf der Befristung. Einseitig ist dies leider nicht statthaft. Aber auch hier gilt: es gibt das Risiko einer Klage hinsichtlich des Nichtvorliegens oder des Wegfalls eines Befristungsgrundes, wobei wiederum an sich stets der Weg über §§ 573 c, 573 BGB offenbleibt.

MfG RA Saeger


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