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Mietrecht: Wohnungsleerstand und Parkett-Abschliff

| 26.06.2011 21:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Mein ehemaliger Vermieter Hr. Müller verantwortet durch seine Kommunikationspraxis einen dreimonatigen Wohnungsleerstand vor meinen Auszug (3*€520). Anschliessend nahm er die Wohnung ab und sagte mir die Rückerstattung der Restkaution über €1.000 zu. Dann legte er eine Rechnung für einen Parketabschliff über €2.500 vor und klagt €1.500 ein. (Tatsächlich sind die Kosten nicht entstanden, sondern nur vorveranschlagt worden.) Die Richterin möchte ihren Kläger nicht prellen und auf den Schaden aus dem Wohnungsleerstand soweit nicht eingehen und fixiert sich auf ihre beim Gütetermin vorgeschlagene 2/3-1/3 Lösung (ich soll €666 zahlen). Bitte entnehmen Sie den nachfolgenden Auszügen aus meiner Einbringung den Sachverhalt und nennen Sie mir Paragraphen, die meine Darstellung juristisch replizieren und die das Gericht nicht übergehen kann!

.. zu I.) Herr Müller hat den Boden bei der Wohnungsbegehung am 24.08.2011 und dann eine Woche lang nicht reklamiert und die Wohnung am 02.09.2011 vor mir, meiner Mutter und dem Nachmieter und anschliessend auf eindeutige Rückfrage vor seiner Frau abgenommen und die Rückerstattung der €1.000 Restkaution zugesagt. Abgesehen davon, dass ihm somit eine zwingende Voraussetzung für seine Klage abgeht, fehlen ihm (und dies hier anzusprechen ist nicht meine Aufgabe:) inhaltliche Argumente. ..

.. zu II.) Die Anschrift des zur Renovierung nach München mitgereisten Wiener Freunds 'Randolf K.' teile ich (1.) nicht mit, weil seine Anreise gemessen am Mehrwert seiner Aussage wohl unverhältnismäßig wäre. (Das vorsichtige partielle Auskratzen und Abschleifen der reklamierten Kratzer und die Applikation des Spezial-Spray-Lacks dauerte einen Tag, galt dem Erhalt der Parkettsubstanz und erfolgte auf Zuratung des den Lack verkaufenden (dem Haus gegenüberliegenden) Fachgeschäfts 'Farbenkiste' und des die Handschleifmaschine ausleihenden (im Haus befindlichen) Werkzeugverleihs 'Schleifzentrale'.) Der am Abtransport des Schranks beteiligte Münchner Freund 'Sebastian T.' kann (2.) nur die Begehung der Wohnung durch den im Haus tätigen Herrn Müller am 24.08.2010 bezeugen und dass ich anschließend keinen Unmut über ein negatives Unterredung-Ergebnis äußerte. Richtiger Weise verräumte er die Sachen im Treppenhaus, während ich mit Herrn Müller sprach. Daß die Unterredung stattfand, ergibt sich daraus, daß ich nach einer Woche und 30 Wohnungsbesichtigungen mit einzugswilligen und vielfach aus dem Bayerischen Umland anreisenden Paaren (!) eine neue Vorstellungsrunde für Singles über die verbleibende August-Woche ausrichtete. Herr Müller hatte sich entgegen seiner extra telefonisch abgerufenen Mitteilung aus dem Urlaub (s.u.) überlegt, daß die Wohnung nun eine Single-Wohnung sei. ..

.. zu VII.) Ich weiß nicht, was ein Mietaufhebungsvertrag ist, und es wäre nicht die Aufgabe von Herrn Müller gewesen, einen zu unterschreiben, wenn er sich dadurch Beschränkungen zur Auswahl des Nachmieters einhandelt. Ich kann mir vorstellen, daß das Gericht eine Schlechterstellung des Klägers abwenden möchte, damit dieser auch in Zukunft noch so widersinnige Klagen einbringt. Als ich Herrn Müller zur Abwendung einer klägerischen Fortschreibung des Verhältnisses in seinem Kriegsabzeichen-Geschäft zum Gespräch aufsuchte (und er mich zum Verkauf einer Auszeichnung meines Grossvaters überreden wollte), sagte er mir, dass er wisse, wie das vor Gericht abliefe. Dass Herr Müller mit der frühzeitigen Vertragsaufhebung einverstanden war, ergibt sich aus unserer telefonischen Vereinbarung Anfang Mitte Mai 2010, daß ich ihm den einzugswilligen Freund vorstellen würde und dem Treffen der beiden in meiner Abwesenheit und den begleitenden Emails bis Mitte Juni. Analog erklärt auch der gegnerische Schriftsatz vom 19.04.2011 auf Seite 3 das Einverständnis und reklamiert nur die mangelnde Seriösität der Nachmieter. Hätte Herr Müller mir sein Einverständnis nicht gegeben, hätte ich den Wohnsitz nicht aufgegeben. Ich laste Herrn Müller nicht an, dass er zum JUNI Deniz T. nicht als Nachmieter nahm. Sondern (1.) dass er im Mai entgegen der Vereinbarung unerreichbar war und ich nach einer kompletten Woche des unergiebigen Wartens unverrichteter Dinge abreisen musste - in der begründeten Erwartung, dass die Wohnungs-Übernahme auch ohne mich zustande kommt. Hätte er mir in dem andernfalls eingetretenen Treffen sein Uneinverständnis mit T. erklärt, hätte ich in der verbleibenden Zeit viele andere Interessenten organisieren und die sonst den Handwerkern von T.s deutschen Grossvater zugedachte Renovierung der Wohnung selbst leisten können. Ich laste Herrn Müller nicht an, dass er zum JULI T.s Bekannten nicht als Nachmieter akzeptierte, der aus seiner handwerklichen Profession die für mich nun nicht mehr leistbare Renovierung ordentlich beschafft hätte. Sondern (2.) dass dies wie bei T. nicht zustande kam, weil der Interessent wohl der Menge der 'Neger, Türken oder IT-Inder' zuzurechnen war und mir Herr Müller diese Präferenz trotz der vielen begleitenden Kommunikation bezüglich T. nicht mitgeteilt hatte. (Von dieser erfuhr ich von Herrn Müller erst in meinem darauf gerichteten Anruf an den Strand in Italien.) T. konnte mit den ihm überlassenen Wohnungsschlüsseln auch keine Besichtigung oder Renovierung organisieren, weil er diese abgeben musste und Herr Müller gerichtliche Schritte angekündigt hatte. Ich laste Herrn Müller auch nicht an, dass er die Interessentin für AUGUST nicht nahm, da er diese ja sofort akzeptierte. Sondern (3.) dass diese nach Besprechung mit ihm für die Küche nicht mehr die unstrittigen €1.000 zahlen wollte, die Herr Müller selbst zu meinem Einzug an mir erhoben hatte, sondern verhandlungstaktisch nur noch €300 und sich in dem Moment als Vertragspartnerin disqualifizierte. Herr Müllers Anteil daran ist keine Spekulation: Bei der Wohnungsbegehung am 24.08.2010 erklärte er mir unaufgefordert, dass ich nach seiner Überlegung zur Abwendung eines Wohnungsleerstandes im AUGUST auf das €300- oder ein heraufgehandeltes €500-Gebot hätte eingehen müssen. Auch bei der Wohnungsübergabe an den Nachmieter im SEPTEMBER war er es, der gemeinsam mit seiner Frau zur nachhaltigen Verunsicherung der Mutter des Nachmieters der Küche einen maximalen Wert von €500 zuschrieb, zumal sie so verschmutzt sei. Wenn Herr Müller mich aus Wien vor Gericht 'zerrt', erwarte ich von einer fairen Verhandlung, dass sie die vorgenannten Versäumnisse gegenüber dem Vertrag nicht ausblendet. Zumal in der Güteverhandlung vom 26.04.2011 darüber Einigkeit erzielt wurde und mietrechtlich sehr bedenkliche Auswahlmasstäbe offenkundig wurden. Deniz T. wird Zweifel an der vorgenannten Darstellung und seiner Seriosität in einer Anhörung gerne ausräumen.


Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen aufgrund des dargelegten Sachverhalts wie folgt:


Vorab wäre zu klären, ob Sie überhaupt für das Parkettabschleifen haftbar wären. Das ergibt sich aus dem Mietvertrag. In AGB wäre eine Überwälzung der Kosten auf den Mieter nicht möglich, wohl aber durch individuelle Vereinbarung.
Jedenfalls gehört das nicht zu den Schönheitsreparaturen und ist Vermietersache.
Das Abschleifen und Neuversiegeln von Parkett ist keine Schönheitsreparatur, die der Mieter übernehmen muss, es sei denn, der Mieter hat den Boden nicht "vertragsgemäß" behandelt. LG Osnabrück (AZ: 1 S 1099/00 , 1 S 14/01 -11)

In jedem Fall müssten Sie die Notwendigkeit des Abschleifens überhaupt erst einmal bestreiten, denn grundsätzlich ist gem. § 538 BGB sind Veränderungen oder Verschlechterungen des Parketts, die durch die normale Benutzung entstanden sind, vom Vermieter zu tragen und nicht vom Mieter.


zu I:
Wenn der Vermieter das Parkett gesehen und so zurückgenommen hat, ist ein Vertrag i.R. des § 311 BGB zustande gekommen über die ordnungsgemäße Rückgabe (in diesem Punkt). Etwas anderesy wäre es nur, wenn er keine Möglichkeit gehabt hätte, den beschädigten Parkett zu sehen oder dieser Schaden erst später sichtbar geworden ist (z.B. Möbel, Teppiche verdeckten den schadhaften Boden).

zu II:
Auf den 24.08.10 kommt es nicht an, da ja am 02.09.10 die massgebliche Unterredung vor Zeugen stattfand und der Vermieter hier in Kenntnis aller Umstände des Parketts die Rückzahlung der vollen Kaution versprochen hatte. Juristisch gesehen ist es eine Nebenpflicht des Vermieters, die Kaution nach Vertragsende zurückzuzahlen.



zu VII:
Grundsätzlich müssen Sie bei einem Mieterwechsel innerhalb der Kündigungsfristen dem Vermieter mehrere Nachmieter nennen, damit dieser eine gewisse Auswahlmöglichkeit hat und im Rahmen der Vertragsfreiheit gem. § 311 BGB ihr Mietverhältnis beendet und gleichzeitig ein neues Mietverhältnis mit dem Nachmieter eingeht. Nennen Sie nur einen Interessenten, wie offenbar hier (der Grund spielt keine Rolle), haben Sie das Problem, dass der Vermieter nicht einverstanden sein muss. Hat er allerdings einen Nachmieter bereits akzeptiert, kann er keinen Rückzieher mehr machen und muss Sie aus dem MV entlassen.

Allerdings haben Sie bei einem Telefonat natürlich Beweisschwierigkeiten, dass der Vermieter tatsächlich einverstanden war, sofern der Vermieter sein Einverständis später wieder bestreiten sollte. Gibt es allerdings Zeugen, hat der Vermieter keine Möglichkeit des Rückziehers.


Ihnen kann ich nur raten, den gesamten Vorgang durch einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl prüfen zu lassen. Selbstverständlich stehe ich Ihnen dazu zur Verfügung, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr angerechnet würde.

Einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage hoffe ich gegeben und Ihnen damit weitergeholfen zu haben. Über eine positive Bewertung würde ich mich in jedem Fall freuen.

Sofern Sie weitere Hilfestellung benötigen, können Sie sich gerne an mich wenden.

Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 11.07.2011 | 18:10

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ich bewerte nicht gerne, weil es nur bedingt aussagekraft hat. der anwalt hatte sich nur die zeit genommen für ein telefonat, so dass es trotzdem tue. wenn man von der geringen effizienz der anwalt-mandanta ausgeht, kam ich auf meine kosten und bin zufrieden.

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