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Mietrecht Wohngemeinschaft in einem Haus

20.05.2014 16:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Beratung eines Vermieters bei der beabsichtigten Vermietung eines Hauses als einzelne Zimmer mit anteiliger Nutzung der Gemeinschaftsräume, insbesondere auch Umlage der Nebenkosten, Maximalbelegung der Zimmer, Kautionshöhe.

Ich besitze ein Grosses Haus mit 9 Zimmern und diversen Nebenräumen. Ich beabsichtige in dem Haus eine Wohngemeinschaft einzurichten.

Frage 1 Mietpreise
Die Zimmer sind von sehr unterschiedlicher Qualität (Einliegerzimmer mit niedriger Decke - Zimmer Südseite mit Seesicht), somit kann es sein, dass es für gleich grosse Zimmer unterschiedliche Preise gibt. Je nach Belegung, kann ich mir auch vorstellen die Preise zu reduzieren. Sollten vergleichbare Zimmer unterschiedliche m2-Preise aufweisen wäre dies anfechtbar?

Frage 2 Nebenkosten
Es ist nicht möglich die Nebenkosten detailliert abzurechnen. Deshalb möchte ich die Nebenkosten insbesondere die Heizkosten (ausser Strom) pauschal verrechnen. Ist dies zulässig?
Darf die Pauschale an Bedingungen geknüpft sein, z.B die Pauschale gilt, solange der Oelverbrauch 400 L/Mnt nicht übersteigt und der Oelpreis unter 1.15€ bleibt, der montatliche Wasserverbrauch unter 500m3/Mnt bleibt etc, der überschiessende Teil wird gemäss einem vorher bekannten Verteilschlüssel abgerechnet?
Darf die Pauschale auch an die Auslastung der Liegenschaft z.B. "min 50% der Zimmer sind vermietet", gekoppelt werden?

Frage 3 Vertragsbedingungen:
Darf der Nachweis einer gültigen Privathaftpflichtversicherung integraler Bestandteil des mietvertrags sein?
Gibt es gesetzliche vorgeschriebene Maxima für die Kaution?

Frage 4 Belegung:
Gibt es Regeln, wie gross die Maximale Belegung einer Liegenschaft sein darf?
Darf in dem Mietvertrag die Maximale Belegung der Zimmer vorgeschrieben werden?

Frage 5:
Darf der Unterhalt des Gartens (Rasenmähen, Laub fegen etc) als Pflicht Bestandteil des Mietvertrags sein?

Frage 6 Steuerliche Aspekte:
Ich habe Wohnsitz im Ausland. Welche Einnahmen sind zu versteuern?

Annahme:
- 20000€ Mieteinnahmen
- 7000€ Einnahmen aus Nebenkostenpauschale

Ausgaben:
- 6000 € Zinsen für Hypotheken
- 5000€ effektive Nebenkosten (Oel, Wasser)
- 3000€ Reparaturen, Unterhalt

Was wäre gemäss obigem Beispiel zu versteuern?



-- Einsatz geändert am 20.05.2014 16:54:45
20.05.2014 | 17:47

Antwort

von


(565)
Heinz-Fangman-Str. 2
42287 Wuppertal
Tel: 0202 76988091
Web: http://www.kanzlei-scheibeler.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage verstehe ich zunächst so, dass Sie keine Wohngemeinschaft einrichten wollen, sondern einzelne Zimmer vermieten möchten mit entsprechend anteiliger Nutzung von Gemeinschaftsflächen wie Küche und Bad. Eine Wohngemeinschaft zeichnet sich dadurch aus, dass dies gesamte Wohnung von mehren Mietern zusammen angemietet wird. Alternativ bestünde die Möglichkeit, dass Sie einen Hauptmieter haben, der Ihnen gegenüber verantwortlich und der dann seinerseits berechtigt, einzelne Zimmer unterzuvermieten. Die angedachte Vermietung einzelner Zimmer müsste zudem baurechtlich abgeklärt werden. Ggf. müssen hier Anforderungen wie an eine Pension erfüllt werden.

Nun zu Ihren Fragen:
Sie können für gleichwertige Zimmer verschiedene Quadratmeterpreise verlangen bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit. Diese beginnt bei Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 50 %.

Eine Nebenkostenpauschale dürfte unzulässig sein. Sie darf insbesondere auch nicht an einen bestimmten Vermietungsstand geknüpft werden. Die Kosten des Leerstandes fallen Ihnen als Vermieter zur Last. Gleiches gilt für einen bestimmten Gesamtverbrauch an Wasser und Öl, weil dies ein Mieter allein nicht steuern kann.
Sie sollten die Nebenkosten nach Quadratmetern umrechnen und sodann die Gemeinschaftsflächen zu gleichen Teilen auf die einzelnen Zimmer umlegen. Die Kosten von leerstehenden Zimmern wären dabei von Ihnen zu tragen. Verbrauchsabhängige Kosten, insbesondere Wasser, sollten Sie nach Personen umlegen. Auch die Heizkosten der Zimmer sollten Sie nach Verbrauch umlegen. Lassen Sie hier Ablesegeräte installieren.

Eine Haftpflichtversicherung können Sie nur im Wege eine individuellen Vereinbarung mit dem jeweiligen Mieter verlangen. Sie dürfen also keine vorgedruckte Klausel und auch nicht mehrfach dieselbe Formulierung verwenden. Auch müssen Sie hierüber mit den jeweiligen Mietinteressenten zu verhandeln bereit sein. Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten betragen, und dies ohne die Nebenkostenvorauszahlung, also nur in Bezug auf die Kaltmiete.

Sie können als Vermieter mit den Mietern vereinbaren, mit wie vielen Personen diese die jeweiligen Zimmer bewohnen dürfen, da eine übermäßige Belegung ja die Bausubstanz schädigt. Gesetzliche Vorschriften, etwa wieviel Quadratmeter pro Person zur Verfügung stehen muss, gibt es hingegen nicht.

Die Gartenpflege können Sie auf die Mieter übertragen, wobei dann aber klar sein sollte, welcher Mieter welche Aufgaben übernehmen soll. Wenn Sie hier verschiedene Mieter für dieselben Aufgaben in die Pflicht nehmen, könnte dies schwierig werden.

Im Hinblick auf die steuerliche Beratung sollten Sie einen Steuerberater kontaktieren. Diese sollte Sie auch darüber beraten, ob Sie einen Antrag auf Behandlung als unbeschränkt Einkommensteuerpflichtiger gemäß <a href="http://dejure.org/gesetze/EStG/1.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1 EStG: Steuerpflicht">§ 1 Abs. 3 EStG</a> stellen sollten, was auch von der Höhe Ihrer ausländischen Einkünfte abhängt. Sie können die Kosten für den Unterhalt der Immobilie von den Einnahmen wieder abziehen. Hierzu dürften auch die Kosten der Finanzierung der Immobilie gehören. Weiter können Sie neben den von Ihnen erwähnte Positionen auch Kosten für Versicherungskosten, Grundsteuer usw. geltend machen sowie Abschreibungen vornehmen. Die von Ihnen angedachte Nebenkostenpauschale ist wie erläutert mietrechtlich problematisch. Nebenkostenvorauszahlungen und auch -nachzahlungen wären daher als Einnahmen anzusehen.

Mit freundlichen Grüßen
<!--dejureok-->


Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler
Fachanwältin für Arbeitsrecht

ANTWORT VON

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