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Mietrecht - Wasserschaden


15.12.2011 20:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben einen Wasserschaden im Bad, für den wir nicht verantwortlich sind. Eine Pressstelle in der Warmwasserleitung war der Grund, dass diese kaputt ging und das Wasser von unter der Badewanne durch die Decke in den Keller/Waschküche tropfte. Bis endlich die Heizlüfter angebracht wurden vergingen schon knapp 3 Wochen, in denen wir die Wanne nicht nutzen konnten und diese teilweise auch schon ausgebaut war. Unser Bad ist sehr klein und nun ist die Hälfte davon auch noch Baustelle. Wir können noch die Dusche nutzen, die allerdings auch schon belüftet wird.
Die Lüfter stehen nun vorerst bis 27.12.2011. Dann wird die Firma nochmals vorbeischaun und die Nässe messen und entscheide, ob die Lüfter abgebaut werden oder noch länger stehen müssen. Der Lärm dieser Dinger ist unzumutbar. Zumal das Kinderzimmer genau an die Wand vom Badezimmer grenzt.
Man versteht hier fast sein eigenes Wort nicht mehr. Abgesehen davon ist der dauerhafte Lärm mehr als nervig. Durch das ständige Gebläse haben wir im Badezimmer nun auch keine Zirkulation mehr und schon Schimmel an den Fliesen der Dusche.

Meine Frage, haben wir ein Recht auf Mietminderung? Der ständige Lärm, über die Feiertage Lärm, Baustelle und die permanente Einschränkung der Wohnqualität. Wenn ja, wie müssen wir uns verhalten? Können Sie uns helfen?

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Fragestellerin,

ich möchte Ihre Anfrage anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer ERSTberatung wie folgt beantworten:

Ich gehe davon aus, dass der Schaden hinter der "Wand" mithin im Haftungsbereich des Vermieters liegt, denn ein selbstverschuldeter Mangel und dessen Folgen führen nicht zu einem Anspruch auf Mietminderung.

Zunächst bedarf es einer Formalie, die Sie durchführen müssen.
Das Gesetz verlangt nach § 536c Abs. 1 BGB die Mängelanzeige gegenüber Ihrem Vermieter.

Ungeachtet der Kenntnis des Vermieters (z.B. vom Trocknungsschaden) ist diese notwendig, um eine Minderung geltend zu machen. Denn erst mit der genauen Beeinträchtigung lässt sich die "volle" Mietminderung geltend machen. Also Lärm, Schimmel, Nutzungsausfall...sind alle genau zu bezeichnen und bestenfalls auch mithilfe Dritter zu dokumentieren.

Sobald diese Mängelanzeige den Vermieter erreicht hat, sind Sie auf der sicheren Seite.

Die Mietminderung richtet sich nach Umfang und Dauer der Beeinträchtigung. Dies ist leider Richterrecht. Dennoch existieren "Tabellen" die sich auf mehr oder weniger gleichartige Fälle und Entscheidungen stützen.
Die Höhe bestimmt sich grundsätzlich nach der Bruttomiete.

Nunmehr kommt es auf Ihre Intensionen und die Bereitschaft den Mietmangel auszugleichen seitens Ihres Vermieters an.

1. Sie kündigen unter genauer Bezeichnung der Beeinträchtigungen Ihren Vermieter den Mangel an und schicken ein gleichlautendes Schreiben Ihrem Vermieter zu. Versuchen Sie zuerst eine normalen Brief persönlich zu übergeben. Eines Einschreibens bedarf es nur dann, wenn der Zugang eines Briefes von Ihrem Vermieter bestritten werden könnte.

2. Welche Mietminderung bietet Ihnen der Vermieter selbst an? Dies sollten Sie sich schriftlich bestätigen lassen.

Nun müssen Sie entscheiden, genügt Ihnen diese Minderung?

Wenn nicht, ist Folgendes umzusetzen.

3. Sicherste Variante: Sie zahlen ausdrücklich (schriftlich nachweisbar) unter dem Vorbehalt der Klärung über die Höhe und Dauer der Mietminderung. Sie klären dies nachträglich, dann aber in der Regel mittels Anwalt und/oder Gericht, da Ihnen das Druckmittel Mietzinskürzung nicht mehr zur Verfügung steht.

4. Sie können mittels Hilfe fachkundiger Dritter (Mieterverein, Anwalt...) anhand Ihrer Beeinträchtigung und Mietdaten eine Mietminderung anhand der "Tabellen" erklären und entsprechend die Miete kürzen.

Nachteil 1, Der Vermieter könnte die Miete einklagen. Vor Gericht unterliegen Sie dann insoweit der Richter nicht Ihrer angesetzten Mietminderung folgt.

Nachteil 2, Sollte die nicht angemessene Mietminderung (der übersteigende Anteil, welcher letztlich vom Richter festgelegt wird) in einem Zeitraum von mehreren Monaten zwei Monatsmieten erreichen, könnte der Vermieter außerordentlich kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB).

Vorteil 1, Sie nutzen das Druckmittel Mietzinskürzung. Es wirkt mitunter beschleunigend, was die Reparaturen betrifft.

Vorsicht, dass nicht zu früh die Trocknung beendet wird und als Spätfolgen richtig Schimmel entsteht.

Vorteil 2, Der Vermieter muss seine Miete, so er der Meinung ist, die Minderung ist zu hoch, nachfordern, mithin einklagen.

Ich wünsche Ihnen und Ihrer Familie dennoch ein besinnliches Weihnachtsfest. Vielleicht nutzen Sie die Weihnachtszeit, um Ihre Verwandten zu besuchen.

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Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.

Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen und auch in anderen Angelegenheiten beauftragen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.
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