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Mietrecht - Verrechnung Kaution mit Schadensersatz

03.05.2012 14:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Von unserem damaligen Vermieter wurde im letzten Jahr ( Frühjahr )bezüglich zweier rückständiger Mieten die fristlose Kündigung ausgesprochen und Räumungsklage eingereicht. Bei Gericht konnten wir vereinbaren, dass wir solange die Miete pünktlich bezahlt wird, bis maximal Ende Oktober in der Wohnung wohnen dürfen und nicht sofort ausziehen müssen. Der Räumungsklage wurde statt gegeben. Der Vermieter war einverstanden.

Anfang August hatten wir dann kurzfristig eine schöne Wohnung gefunden, in der wir 4 Wochen später einziehen konnten. Sprich zum 01.09.2011.
Nach Mietvertragsunterzeichnung und Schlüsselübergabe am 15.08.11, haben wir sofort den Vermieter informiert, dass wir zum 31.08.2011 ausziehen werden.

Nach 6 Monaten ( im Februar 2012 ) haben wir den Vermieter wegen der Kautionsabrechnung angeschrieben. Jedoch kam keine Antwort.

Am 19.04.12( 8 Monate nach Auszug )kam vom Rechtsanwalt des Vermieters ein Schreiben mit der dürftigen Kautionsabrechnung und seiner Kostenote.

Hier wurde uns mitgeteilt, dass man die Wohnung erst zum 01.11.11 wieder vermieten konnte und somit für die Monate September und Oktober die Kaltmiete als Schadensersatzforderung geltend machen will und mit der Kaution verrechnet wird plus Anwaltsgebühren.

Wir hatten lediglich die Kautionsabrechnung angefordert. Diese wurde uns somit nach 8 Monaten gleich mit Anwaltsbrief übermittelt. Hier wurde jedoch nur die Abrechnung ab dem 30.12.2008 inkl. Zinsen aufgeführt. Wir haben seit dem 30.10.2001 dort gewohnt.Der Zeitraum vom 30.10.2001 bis 29.12.2008 fehlt komplett.

1.Darf für die Anforderung einer Kautionsabrechnung eine Anwaltsgebühr berechnet werden und müssen wir diese tragen?

2.Wie muss eine Kautionsabrechnung aussehen?

Der Vermieter wollte uns mit der fristlosen Kündigung sofort aus der Wohnung haben, hatte diesem Duldungsrecht zugestimmt. Wir sind innerhalb der Duldungsfrist ausgezogen und haben den Vermieter 14 Tage vor Auszug informiert. Der Nachmieter stand bereits fest. Diese wohnten im selben Haus.

Darf er hier eine Schadensersatzforderung über die Monatsmieten geltend machen und diese mit der Kaution verrechnen?

Hinweis: Forderungen seitens des Vermieters wurden innerhalb der 6 Monate nach Auszug in keiner Art und Weise geltend gemacht.

Vielen herzlichen Dank im voraus.

Mfg

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

1.Darf für die Anforderung einer Kautionsabrechnung eine Anwaltsgebühr berechnet werden und müssen wir diese tragen?

Für die Erteilung einer Kautionsabrechnung und die Beantwortung Ihres diesbezüglichen Schreibens an sich ist es nicht notwendig, dass ein Anwalt beauftragt wird, so dass die diesbezüglichen Gebühren nicht erstattet werden brauchen. Die Abrechnung über eine Kaution nach Ende des Mietverhältnisses ist für den Vermieter eine einfache Angelegenheit, für die anwaltlicher Rechtsrat nicht notwendig ist. Rechtsanwaltskosten sind nur dann zu erstatten, wenn die Inanspruchnahme eines Anwaltes erforderlich und notwendig war.

Bei Ihnen kommt aber als Besonderheit der vorangegangene Prozess hinzu. Soweit Ihrem ehemaligen Vermieter eine Schadenersatzforderung zusteht, dürfte er diese durch Verrechnung mit der Kaution geltend machen und sich wegen der deswegen dann im Vergleich zum Normalfall schwierigeren Rechtslage anwaltlich beraten lassen. Zu der Schadenersatzforderungen an sich haben Sie die Frage Nr. 3 gestellt, so dass ich weiter unten hierzu ausführen werde.

2.Wie muss eine Kautionsabrechnung aussehen?

Das kommt jeweils darauf an, welche Anlageform vereinbart worden ist. Ist nichts vereinbart, hat der Vermieter das Geld bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen, § 551 Abs. 3 BGB. Normalerweise ist dies ein Sparbuch oder Festgeldkonto. Der Vermieter müsste Ihnen Abrechnung über diese Anlage erteilen durch Vorlage des Sparbuches oder der Kontoauszüge erteilen. Hat er das Geld nicht angelegt, schuldet er Ihnen Schadenersatz in Höhe der Zinsen, die bei einer Anlage das Geldes angefallen wören.

3. Der Vermieter wollte uns mit der fristlosen Kündigung sofort aus der Wohnung haben, hatte diesem Duldungsrecht zugestimmt. Wir sind innerhalb der Duldungsfrist ausgezogen und haben den Vermieter 14 Tage vor Auszug informiert. Der Nachmieter stand bereits fest. Diese wohnten im selben Haus.

Darf er hier eine Schadensersatzforderung über die Monatsmieten geltend machen und diese mit der Kaution verrechnen?

Das kommt darauf an, was genau in dem damaligen Vergleich vereinbart worden ist. Wurde vereinbart, dass Sie mit einer nur 14tägigen Ankündigungsfrist ausziehen dürfen, hat sich der Vermieter mit einer derartig kurzen Frist einverstanden erklärt. War dies nicht der Fall und hatten Sie eine längere, ggf. dreimonatige Ankündigungsfrist einzuhalten, steht ihm die Schadenersatzforderung dem Grunde nach zu.

Wenn die Nachmieter aus dem gleichen Haus die Wohnung von einem anderen Wohnungseigentümer gemietet hatten, dort eine dreimonatige Kündigungsfrist einzuhalten hatten und es auch nicht möglich war, die Wohnung an einen Dritten schneller zu vermieten, kann Ihr Vermieter in diesem Fall den Mietausfall für drei Monate verlangen. Wenn Ihrem Vermieter das ganze Haus gehört, müsste er beweisen, dass es ihm nicht möglich war, für die Wohnung der Ersatzmieter schneller einen neuen Mieter zu finden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Elke Scheibeler, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 03.05.2012 | 16:03

Sehr geehrte Frau Dr. Scheibeler,

vielen herzlichen Dank.

Zum Schadensersatz und Vergleich möchte ich die kostenlose Nachfrage stellen.

Im Vergleich wurde bezüglich des Auszuges keine gesonderte Kündigungsfrist vereinbart.

Es stand folgende Vereinbarung drin:

"Die Partein sind sich einig, wobei dies nicht im formalen Vergleichswege geschlossen wird, dass auf die Räumung solange verzichtet wird, wie die Miete pünktlich und vollständig bezahlt wird. Dies wird allerdings begrenzt bis zum 31.20.2011 "

Es fällt keine Vergleichsgebühr an.

Kann der Vermieter somit diesen Schadensersatz fordern oder waren die 14 Tage ausreichend?

Vielen Dank
MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.05.2012 | 16:18

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Wenn Sie keine Ankündigungsfrist einzuhalten hatten, kommt es nur darauf an, ob es wirklich drei Monate gedauert hat, bis ein Nachmieter gefunden werden konnte, also ob die Wohnsituation in der Stadt so ist, dass eine freie Wohnung in der Ausstattung quasi vom Fleck weg vermietet werden kann oder ob eher ein Mietermarkt herrscht oder aber die Wohnung wenig attraktiv ist, weil sie z.B. ein altes Badezimmer hat o.ä..

Ihr Vermieter war ja nicht verpflichtet, die Nachmieter aus dem Haus zu nehmen, wenn andere Mieter quasi schon Schlange standen. Er müsste also im Falle Ihrer Klage auf Auszahlung der Kaution beweisen, dass es keine anderen Mietinteressenten gab, die die Wohnung vorher genommen hätten.

Da Ihr nur 14 Tage vorher angekündigter Auszug ja recht kurzfristig war, dürfte der Vermieter wohl wenigstens Aussichten haben, noch die Septembermiete verlangen zu können - es sei denn, die Mietinteressenten stehen für vergleichbare Wohnungen in Ihrer Stadt quasi "Schlange".

Ggf. sollten Sie eine außergerichtliche Einigung über eine anteilige Zahlung zu erreichen versuchen.

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