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Mietrecht - Verjährung Nebenkostenabrechnung und Rückerstattung Umlage von Verwalter

| 20.05.2011 12:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Sehr geehrte Frau Anwältin, sehr geehrter Herr Anwalt,

mit der Abrechnung für das letzte Wirtschaftjahr unserer Eigentumswohnung ergaben sich zwei Probleme für uns Vermieter.

Das betreffende Wirtschaftsjahr lief vom 01.10.2009 - 30.09.2010. Die Abrechnung für das Wirtschaftsjahr wurde uns Eigentümern (Gemeinschaft von 8 Parteien) Anfang März 2011 von der Hausverwaltung zugestellt und auf der Eigentümerversammlung 1 Woche später verabschiedet.

1. Unsere Ex-Mieterin ist zum 31.12.2009 ausgezogen. Sie war mehrere Jahre Mieterin und alle NK-Abrechnungen bezogen sich auf die Zeiträume 01.10. - 30.09. Wir teilten ihr im März 2010 (mit der vorherigen Abrechnung) schriftlich mit, dass die Schluss-NK-Abrechnung erst Anfang 2011 erfolgen würde. Die von uns Mitte März 2011 an sie zugestellte NK-Abrechnung mit einer Zahlungsnachforderung begleicht sie nicht. Sie hat telefonisch mitgeteilt, dass sie die Abrechnung auf Verjährung prüfen lassen will. Bislang haben wir trotz zweimaliger Nachfrage keine Zahlung und keine Antwort erhalten. Bezieht sich die Verjährungsfrist lt. BGB nun auf 12 Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres oder auf 12 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses? Im BGB steht ja ebenfalls, dass der Vermieter nicht zu einer Teilabrechnung verpflichtet ist und damit sind wir vom Wirtschaftsjahr ausgegangen. Wie kann ich, falls wir im Recht sind, die Zahlung erreichen?

2. Aus der Abrechnung durch die Hausverwaltung ergibt sich für uns des Weiteren ein Guthaben auf dem Verwaltungskonto, das uns auszuzahlen ist. Nach 3 Monaten haben wir von der Verwaltung noch keinen Geldeingang verzeichnet und werden auf die "gesetzlichen Fristen" hingewiesen. Wie lautet diese Frist? Kann ich einfach den monatlichen Betrag um unser Guthaben kürzen?

Oder bleiben wir schlussendlich auf allen Kosten hocken? Danke für Ihre Antwort.

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

1.
Die Ausschlussfrist von zwölf Monaten bezieht sich auf den gesamten Abrechnungszeitraum, nicht auf den nur anteiligen Zeitraum, in dem die Wohnung an einen Mieter vermietet war. Die Mieterin hat insofern Unrecht, wenn Sie sich auf die Ausschlussfrist ab ihrem Auszug berufen will.

Zahlt die Mieterin nicht freiwillig, können Sie den Abrechnungsaldo einklagen. Ich empfehle Ihnen aber zuvor die Abrechnung ggf. noch einmal überprüfen zu lassen, da sich nicht jede Hausgeldabrechnung auch zur Abrechnung gegenüber einem Mieter eignet.

2.
Gesetzliche Fristen bei der Auszahlung des Guthabens aus der Jahresabrechnung des Verwalters gibt es nicht.

Da die Jahresabrechnung durch die Eigentümer beschlossen wird, wird üblicherweise die Anfechtungsfrist abgewartet, mit der der Beschluss zur Überprüfung durch das Gericht gestellt werden kann. Diese Anfechtungsfrist beträgt einen Monat.

Unter Umständen hat sich die Gemeinschaft hier aber eigene Regeln gegeben. Sie sollten daher zu dieser Thematik den Verwalter um weitere Auskunft bitten, weshalb er wartet. Setzen Sie dabei vorsorglich eine Frist zur Auszahlung des Guthaben, um die Gemeinschaft in Verzug bringen zu können.

Nach ganz herrschender Meinung kann gegen Hausgeldbeiträge nur mit unstreitigen Gegenforderungen oder mit Ansprüchen aus Notgeschäftsführung aufgerechnet werden; vgl. z.B. OLG Oldenburg, Beschluß vom 24.02.1999, Az.: 5 W 233/98 . Eine Kürzung Ihrer Zahlungen um das Guthaben wäre daher möglich, wenn der Verwalter das Guthaben nicht bestreitet. In vielen Gemeinschaften ist eine derartige Verrechnung von Verwalterseite gang und gäbe.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 24.05.2011 | 10:13

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