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Mietrecht - Untermietvertrag - Renovierung

| 15.03.2013 11:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Hallo,
Sachlage:
meine Familie und ich haben als Selbstständige Erzieher im Rahmen einer Jugendhilfemaßnahme ein Haus (unter)gemietet (normaler Mietvertrag, kein Gewerbemietvertrag), in dem wir mit seelisch behinderten Jugendlichen zusammen wohnen und arbeiten. Das Haus haben wir seit 2005 von einem Träger der Evangelischen Diakonie gemietet, mit dem wir kooperieren, d.h. von dem wir die Jugendlichen beziehen, also quasi ein Untermietvertrag.

Dieser Träger hat seinerseits das Haus vor ca. 17 Jahren vom Besitzer(=Vermieter) gemietet (vor uns waren bereits 9 Jahre lang zwei andere Jugendhilfemaßnahmen im Haus beheimatet). Der Besitzer hat vor 4 Jahren an seine Tochter vererbt; diese hat für Frühling dieses Jahr Eigenbedarf angekündigt und den Mietvertrag des Trägers zum 30.06.2012 gekündigt.

Das Haus ist sowohl energetisch, als auch heizungstechnisch auf sehr altem Stand, mit krummen Wänden und nicht isoliert; durch die Fenster pfeift es rein, teilweise Schimmeln die Wände, ein typisches altes Bauernhaus, bzw. ehemaliger Bauernhof.

Folgende Probleme ergeben sich:
- am Haus sind im Laufe der Jahre vielfache Beschädigungen angefallen sind (verzogene Fensterrahmen, defekte Türblätter und Rahmen, Bodenbelag in der Werkstatt löchrig bzw. wellig durch Nässe, usw.) diese jedoch nicht ausschließlich durch uns, sondern auch durch die vorhergegangenen Jugendhilfemaßnahmen verursacht worden
- zudem denkt die neue Besitzerin, dass das Haus auf Kosten des Jugendhilfeträgers renoviert und hergerichtet werden muss/soll; (da sie selber einziehen will, würde sie sich sozusagen das Haus bezugsfertig von uns herrichten lassen)
- diese Kosten wird wiederum der Träger versuchen auf uns abzuwälzen
- es bestehen keine schriftlichen Aufzeichnungen über den Zustand des Hauses vor 17 Jahren oder dazwischen und keine Übergabeprotokolle
-
Meine Frage:
a) In welchem Umfang darf die Vermieterin Renovierungsarbeiten, bzw. Reparaturen verlangen, sprich: was muss erneuert werden
b) In welchem Maße könnten wir bei welchen anfallenden Kosten beteiligt werden?
c) Was muss nicht bezahlt werden, was ist in so einem Fall von der Renovierung ausgeschlossen? (z.B. muss das Haus innen komplett gestrichen werden?)
d) Da wir bis jetzt keinen adäquaten Hausersatz für unsere Arbeit/Behinderten gefunden haben, ist es möglich den Kündigungstermin herauszuschieben, bis etwas passendes gefunden wurde?

Vielen Dank für ihre Antwort und im Voraus ein schönes Wochenende

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen zu a) bis c) sind ohne eine konkrete Prüfung des Untermietvertrages mit Ihrem Vermieter leider nicht zu beantworten. Insbesondere ist hierbei zu prüfen, ob die Klauseln bezüglich der Schönheitsreparaturen/ Renovierung der aktuellen BGH Rechtsprechung entsprechen, was bei einer Vielzahl der älteren Verträge gerade nicht der Fall ist.

Außer in den Fällen einer individuell ausgehandelten Endrenovierungsvereinbarung, sind Sie als Mieter nur dann zur Renovierung bei Vertragsende verpflichtet, wenn Sie wirksam zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet wurden und die Räume im konkreten Zustand renovierungsbedürftig sind.

Wichtig ist in Ihrem Fall vor allem, in welchem Zustand Sie damals die Räumlichkeiten angemietet haben. Wenn kein Übergabeprotokoll angefertigt wurde, sollten Sie prüfen, ob gegebenenfalls Zeugen für den Zustand der Räumlichkeiten bei Ihrem Einzug vor 17 Jahren in Frage kommen.

Da es sich zudem um ein altes Bauernhaus handelt, ist, falls eine Renovierungspflicht besteht und in welchem Umfang, wobei wie gesagt der Untermietvertrag entscheidend ist, zu berücksichtigen, dass für Beschädigungen an Fensterahmen, Türblätter und Bodenbelag ein Abzug neu für alt vorzunehmen ist.

Eine Hinausschiebung des Kündigungstermins werden Sie nur im Wege der Verhandlung mit der Eigentümerin erreichen.

Ich bin gerne bereit, im Wege einer Mandatierung rechtlich im Einzelnen anhand des Untermietvertrages zu prüfen, mit welchen Forderungen Sie bei der Beendigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der Renovierung rechnen müssen, wobei ich Sie bitten würde, sich mit mir per E-Mail in Verbindung zu setzen. Ohne eine konkrete juristische Prüfung des Untermietvertrages kann eine verbindliche Aussage bezüglich Ihrer verpflcihtungen zur Renovierung nicht getroffen werden.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 16.03.2013 | 08:37

Hallo,
(zur Berichtigung:
nicht wir sind vor 17 Jahren eingezogen, wie sie schreiben,sondern der Träger. wir sind vor 8 Jahren eingezogen. Und noch ein Fehler hat sich auf meiner Seite einschlichen: die Kündigung erfolgt zum 30.06.2013, nicht 2012)

Zur Nachfrage: vorausgesetzt es besteht ein handelsüblicher Untermiet-(für uns), bzw. Standardmietvertrag (Träger) ohne spezielle Klauseln, es gibt kein Übergabeprotokoll, es gibt keine Zeugen, für welche Kosten müßten wir/der Träger aufkommen?

Vielen Dank für ihre Mühe

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.03.2013 | 09:42

Sehr geehrter Fragesteller,

nach dem gesetzlichen Leitbild hat der Vermieter für die Renovierung aufzukommen, es sei denn, er vereinbart in wirksame Weise die Übernahme der Renovierung durch den Mieter. Es gibt eine Vielzahl an Standardverträgen im Mietrecht, ohne genaue Kenntnis des Vertrages ist eine Antwort bzgl. der Renovierung nur Spekulation und führt Sie überhaupt nicht weiter. Sie sollten insofern auf jeden Fall den Vertrag anwaltlich prüfen lassen, dass kann möglicherweise viel Geld einsparen.Soweit allerdings konkrete Beschädigungen der Mietsache durch Einwirkungen eingetreten sind, die von dem Mietgebrauch bzw. der üblichen Abnutzung nicht gedeckt sind, haben Sie allerdings auf jeden Fall zu haften, jedoch nur unter Abzug neu für Alt. Der Vermieter, der primär von der Eigentümerin in Anspruch genommen wird, kann nicht verlangen, dass die Mietsache im Top Zustand von Ihnen zurückgegeben wird. Er kann nur verlangen, dass Sie die Mietsache so zurückgegeben, wie Sie diese bei Einzug selbst vorgefunden haben. Die üblichen Abnutzungen der Mietsache, die durch den Gebrauch entstehen, hat der Vermieter hinzunehmen, schließlich zahlen Sie hierfür Miete. Mitunter kann nur ein Sachverständiger entscheiden, was noch unter der üblichen Abnutzung einer Mietsache fällt und was nicht. Ein komplettes Streichen der Wände ist nur dann erforderlich, wenn der Abnutzungsgrad über den üblichen Maßstäben bei einer Nutzung der Räumlichkeiten von acht Jahren liegt. Es sei denn, dies wurde im Untermietvertrag mit Ihnen so vereinbart. Sie sehen also, um eine Prüfung des Untermietvertrages werden Sie vermutlich nicht herumkommen.

Ich würde Ihnen empfehlen, sich vorab einmal bei Ihrem Vermieter bzgl. der Renovierung bei Auszug zu erkundigen, was also im Einzelnen an Arbeiten zu erledigen ist. Alsdann können Sie mir noch entscheiden, ob ein Anwalt mit der Prüfung des Vertrages eingeschaltet werden soll.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwaltr

Bewertung des Fragestellers 16.03.2013 | 09:51

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