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Mietrecht - Sonderkündigungsrecht oder aufhebung des Vertrages in ggs. Einvernehmen?

| 01.06.2014 18:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lorenz Weber


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir wir wohnen derzeit in einer 3-Zimmerwohnung seit 01.12.2012 und möchten den Mietvertrag kündigen. Die Mietdauer ist befristet für die Dauer von 4 Jahren bis zum 30.11.2016. Wird das Mietverhältnis von keiner der Parteien zum Ablauf der Mietdauer fristgerecht gekündigt geht dieses automatisch in ein unbefristets Mietverhältnis über.
Wir möchten das Mietverhältnis zum 31.11.2014 aus folgenden Gründen kündigen/aufheben:

1.) Das Verhältnis zum Vermieter ist nachhaltig und unüberbrückbar gestört/zerrüttet. Der Umgang
miteinander entspricht nicht mehr den üblichen Gepflogenheiten.

2.) Betriebskostenabrechnung (siehe Anlage)
Die Betriebskostenabrechnung vom 01.12.2012 bis 30.09.2013 ergab eine Nachzahlung in Höhe von
823,85 €. Daraufhin (ab 01.12.2013) wurde die Nebenkostenvorauszahlung von € 100 auf € 170 erhöht.
Das entspricht einer Erhöhung von 70%! Auf Nachfrage an die Vermieterin wieviel NK denn die Vormieter
zu entrichten hatten (2 Personen Haushalt wie wir) sagte die Vermieterin dass diese bereits 130 € zu
zahlen hatten. Auf meine Frage warum denn nicht auch bei uns gleich mind. 130 € veranschlagt wurden
sagte sie dass ihr Schwiegersohn den Mietvertrag aufgesetzt hätte - sie hätte darauf keinen Einfluss
gehabt. Im übrigen gibt es hier im Haus noch eine Mietpartei der es genauso erging. NK Vorauszahlung
100 € , Nachzahlung 1.700 €, neu festgesetzte NK 230 € !!! Ihnen wie auch uns wurde versichert dass
100€ NK Vorauszahlung absolut ausreichend wären, da die Wohnungen sehr gut isoliert wären.

3.) Angespannte Parksituation
Die Vermieterin hat bereits mehrere Male Freunde von uns die zu Besuch kamen wenig freundlich darauf
hingewiesen dass sie vor dem Haus nicht zu parken haben. Das wurde von uns als überaus
unangenehm und peinlich empfunden. So geht man nicht mit Besuchern um. Der Parkplatz ist nicht als
hauseigener Parkplatz ausgwiesen. Weitere Stellplätze weigert sie sich freizugeben (die Parkfläche wäre
vorhanden ist aber mit grossen Steinen/Blumenkübeln versperrt und als solche nicht nutzbar). Sie
möchte nicht dass hier die Fläche als Wendemöglichkeit genutzt wird. Die andere freie Stellfläche
möchte sie ihrem Besuch vorbehalten, der aber sowieso woanders parkt und diese Stellfläche nicht
nutzt. Über die Parksituation gab es bereits unzählige anstrengende aber fruchtlose Diskussionen.

4.) Kosten für Breitbandanschluss
Obwohl im Mietvertrag steht dass sie die mtl. Kosten für den Breitbandanschluss übernimmt weigert sie
sich dies zu tun. Sie sagt es stehe zwar so im Mietvertrag aber sie könne es sich nicht leisten das zu
übernehmen.

5.) Neue Spüle in der Küche
uns wurde bereits fur das letzte Jahr eine neue Spüle für die Küche versprochen. Geschehen ist bisher
nichts. Allerdings wurde dies von uns bis jetzt bei ihr auch nicht angemahnt.

6.) Kehrwoche
Die Einhaltung der Kehrwoche war uns immer wichtig. Allerdings waren wir aufgrund unserer
beruflichen und privaten Situation nicht immer in der Lage die Kehrwoche in der Zeit zu erledigen,
die der Vermieterin angenehm war. D.h. sie möchte es gerne Sonntags "schön haben". Die Kehrwoche
darf am Sonntag - wenn überhaupt - nur zwischen sieben und acht Uhr morgens erledigt werden.
Schliesslich fällt es auf sie zurück wenn am Sonntag Besuch kommt und das Treppenhaus sei schmutzig. Es müsse hier im Haus wieder Ordnung hineingebracht werden. Diese Zurechtweisung war
natürlich in einer Lautstärke und einem Ton als spräche ein Hausmeister zu einem Schüler.
Viele zusätzliche Dinge sind hier nicht aufgeführt - tragen aber mit dazu bei dass es für uns unmöglich ist dieses Mietverhältnis weiterzuführen. Zudem wurde uns von hier ansässigen Nachbarn zugetragen, dass es bei dieser Vermieterin niemand lange aushält und deshalb eien recht hohe Fluktuation herrscht.

Welche Möglichkeiten gibt es für uns diesen Mietvertrag vorzeitig zu beenden bzw. ihn in gegenseitigem Einvernehmen per 30.11.2014 aufzulösen?

Vorab vielen Dank

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Zunächst schreiben Sie, dass es sich um einen befristeten Mietvertrag handelt. Da Befristungen häufig falsch gemacht werden, könnte Ihnen bereits dadurch geholfen sein, wenn die Befristung unwirksam ist. Das wäre aber eine Frage einer gesonderten Vertragsprüfung. Hierzu könnten Sie die Direktanfrage nutzen. Das stelle ich nur mal kurz voran, weil es nicht der Kern Ihrer Frage war.

Soweit eine Befristung wirksam wäre, können Sie nur außerordentlich aus wichtigem Grund kündigen, § 543 BGB. Deshalb wäre zu prüfen, ob die von Ohne genannten Gründe eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen können.

Zu Ziffer 1.)
Hier schreiben Sie leider nicht viel Detailliertes. Was genau ist hier vorgefallen? Nicht jede Diskrepanz rechtfertigt eine außerordentliche Kündigung. Zudem bedarf es in der Regel auch einer entsprechenden Abmahnung auch von Mieterseite, bevor dieser außerordentlich kündigen kann.

Zu Ziffer 2.)
Zu niedrig angesetzte Nebenkostenvorauszahlungen rechtfertigen in der Regel keinen Grund für eine außerordentliche Kündigung. Auch generell verhältnismäßig hohe Nebenkosten sind kein Grund für eine außerordentliche Kündigung. Selbst für eine grobe Einschätzung der Angemessenheit fehlen jedwede Angaben (Größe, Baujahr des Hauses, letzte Sanierung, Heizungsart, detaillierte Aufschlüsselung der Betriebskosten). Anhaltspunkte für die durchschnittlichen Betriebskosten bieten die Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes. Je nach Art und Region kann ungefähr mit 2,00 € bis 2,50 € je qm und Monat für kalte rund warme Betriebskosten als Orientierungshilfe gerechnet werden.

Zu Ziffer 3.)
Hier kommt es darauf an, was alle mit vermietet wurde. In der Regel werden Flächen vor dem Haus so gut wie nie von der Nutzung durch den Mieter mit erfasst. Wurde die Fläche von Ihnen also nicht gemietet oder die Nutzung anderweitig geduldet, kann der Vermieter mit seinem Eigentum verfahren, wie er gerne möchte, solange es nicht in Schikane ausartet. Allerdings darf der Begriff Schikane nicht soweit ausgelegt werden, dass damit jede Unannehmlichkeit des Mieters umfasst wäre. Nach Ihrem Sachverhalt sehe ich hier leider keine Schikane. Damit besteht auch kein Grund für eine außerordentliche Kündigung.

Zu Ziffer 4.)
Ist im Mietvertrag vereinbart, dass Ihr Vermieter die Kosten des Breitbandanschlusses zu tragen hat, ist es irrelevant, ob er sich das leisten kann. Vertrag ist Vertrag. Hier kommt es auf die genaue Formulierung an. Übernimmt er die Kosten eines von Ihnen beauftragten Breitbandanschlusses, wäre die Forderungsdurchsetzung das simpelste. Soll er einen solchen zur Verfügung stellen, können Sie hier die Miete mindern und zusätzlich einen weiteren Teil zurückbehalten, bis ein Breitbandanschluss hergestellt ist. Ein Recht zur außerordentlichen Kündigung besteht dadurch aber wiederum nicht, es sei denn, Sie könnten darlegen, dass der Anschluss für Sie quasi überlebenswichtig ist, etwa weil er für den Beruf nachweislich gebraucht wird.

Zu Ziffer 5.)
Ähnliches Problem. Was genau ist hier im Detail vereinbart worden? Gab es eine (nachweisbare) Vereinbarung über den Ersatz der Spüle können Sie wiederum eine Mietminderung bzw. ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Hier sollten Sie schnellstens den Vermieter darauf hinweisen und ihn auffordern die Vereinbarung zum Ersatz der Spüle umzusetzen. Auch hier sehe ich aber keinen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung.

Zu Ziffer 6.)
Unschöne Diskussionen über die Hausordnung gehören auch in der Regel nicht zu wichtigen Gründen, die eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen.

Helfen könnte hier ggf. noch die Masse kleinerer Vergehen, die insgesamt zu einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses führen. Mit der Prüfung dessen würde jedoch die Funktion dieses Portals überfrachtet werden.

Soweit es um die Möglichkeit einer einvernehmlichen Aufhebung des Mietvertrages handelt, steht Ihnen dieser Weg natürlich immer frei, sodass Sie stet mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag schließen können. Dabei hängen Sie aber immer von der Zustimmung des Vermieters ab.

Natürlich können Sie auch versuchen eine Kündigung zu provozieren, indem Sie die Miete nicht zahlen um eine Kündigung des Vermieters zu provozieren. Diese Variante ist jedoch mit etlichen Gefahren gespickt, sodass dies nur in den seltensten Fällen zu empfehlen ist.

Wie gesagt wird es selbst mit der Masse an Problemen schwer hier eine außerordentliche Kündigung zu rechtfertigen. Ein relativ leichter Ausweg wäre eher dann gegeben, wenn bei der Befristung des Mietverhältnisses Fehler gemacht wurden und daher möglicherweise die Befristung soweit wegfällt, als dass es sich um ein normales unbefristete Mietverhältnis handeln würde, was mit gesetzlicher Frist von Ihnen kündbar wäre.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 01.06.2014 | 22:20

Bei der Festsetzung der NK hat es den Anschein dass diese absichtlich zu niedrig angesetzt wurden um die Mieter zu "ködern". Die Vormieter hatten schon einen höheren NK Satz als wir es hatten und uns wurde versichert das wäre durchaus ausreichend. Zudem wurde uns erst im Moment des Vertragsabschlusses mitgeteilt, dass dieser Vertrag mindestens 4 Jahre laufen soll. Ist das nicht unlauter?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.06.2014 | 23:02

Wie gesagt, das mit den Nebenkosten ist sehr problematisch. Das bewusste Ködern musste erst mal nachgewiesen werden. Dies ist faktisch kaum machbar.

Das mit der Befristung wäre wie gesagt eine gesonderte Frage. Nutzen Sie hier bitte ggf. die Direktanfrage. Dazu müsste der Vertrag eingesehen werden, ob die Befristung wirksam wird. Wenn man Sie mit der Befristung quasi während des Vertrages überrascht ist dies sicherlich nicht ganz lauter, allerdings ist es durchaus zumutbar nicht sofort zu unterschreiben oder den Vertrag abzulehnen. Sie haben die Darlegungs- und Beweislast und dann der Stelle wird es problematisch darzulegen und zu beweisen, dass die Gegenseite hier einen Umstand bewusst ausgenutzt hat und Sie schutzbedürftig sind. Da hängt sehr viel von den einzelnen Umständen ab.

Bewertung des Fragestellers 01.06.2014 | 22:22

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