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Mietrecht: Schimmel durch Wasserschaden, Gesundheitsbelastung durch Schimmel


21.12.2015 10:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Grundsätzlich muss der Mieter einen Mietmangel dem Vermieter anzeigen und eine Abhilfefrist setzen. Nur Bei Notfallmaßnahmen hat der Mieter ein sofortiges Selbstvornahmerecht.


Sehr geehrte Damen und Herren,
bitte um Einschätzung folgenden Sachverhalts:

Ich bemerkte beim Betreten meiner Wohnung am 18.12.2015, dass sich im Wand-Deckenbereich meiner Küche, sowie dem angrenzenden Badezimmer, Wasser und Schimmelflecken befinden.
Ich kontaktierte meinen Nachbarn über mir, der jedoch keinerlei Wasserschäden verzeichnen konnte, alle Böde trocken, Anschlüsse ebenso.
Daraufhin rief ich meine Vermieterfirma Deutsche Annington an, meldete einen Wasserschaden.
Der Sachbearbeiter (Hr. Riemann) nahm den "Notfall" auf und vergab mir für den 23.12.15 einen Termin, genauer gesagt einen "Maler-Termin".
Ich wies ihn darauf hin, dass es wenig Sinn ergäbe, eine nasse Wand zu streichen. Seine Antwort lautete, dass der Handwerker vor Ort entscheiden würde, was zu tun wäre.
Desweiterern ging er nicht auf die Dringlichkeit ein, welches ein evtl. Leck in einem Rohrleitungssystem darstellt.
Mittwoch sei der früheste Termin. Ende des Telefonates.

Da Schimmel eine Gesundheitsgefährdung darstellt (in dem Haushalt lebt ein zehnjähriges Kind, Asthmakrank), habe ich die Schimmelbeseitigung in Küche und Bad noch am gleichen Tag selbst in die Hand genommen.
Jedoch am Sonntag zeigten sich erneute Wasserränder an Tapete, desweiteren erneute Schimmelherde. Ich entfernte alle Elektrogeräte von den sich darunterliegenden Steckdosen. (eine Lichterkette die an der Steckdose angeschlossen war, flackerte bereits kurz auf, ergo: Wassereindrang in Stromkreislauf)
Ich versuchte am Sonntag die Deutsche Annington per Notrufhotline am Sonntag den 20.12.15 darauf hinzuweisen, dass Handlungsbedarf besteht.
Unter der Nummer 0234-3140 erreichte ich den Notruf, legte allerdings nach 37 Min wieder auf, da mir die Kosten zu hoch wurden. Eine andere Art der Erreichbarkeit im Notfall besteht seitens der Deutschen Annington nicht.

Am Montag, d. 21.12.15, 10:02 Uhr erreichte mich ein Anruf des SB Riemann, Deutsche Annington.
Er hätte nun schon des öfteren versucht, sowohl mich, als auch meinen Obermieter zu erreichen. NUR wenn er beide erreichen könnte, würde man einen verbindlichen Handwerkertermin vereinbaren können. Solange müsste ich nun in dieser Wohnung verweilen. (Das Thema Asthmakind ignorierte er)

Nun meine Frage:

Was kann ich tun?
-Muss ich mit meinem Kind in der Wohnung bleiben?
-Ist es legitim, dass der Notruf am Sonntag nicht besetzt ist?
-Entschädigung für eigene Schimmelbeseitigung?
-Aufgrund des Schimmelbefalls, ist Küche und Bad eingeschränkt nutzbar (Geruchs und Schimmelsporenbelastung), was die Hälfte der Zimmer Anzahl unserer Wohnung ausmacht (2 ZKB)

Bitte um Einschätzung des Sachverhaltes.

Danke
Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Frage möchte ich gerne anhand Ihrer Angaben wie folgt Stellung nehmen.

Ihrer Schilderung zufolge gehe ich in der Annahme und setzte für meine Ausführungen voraus, dass es sich vorliegend um einen Mietmangel durch Schimmelbefall handelt.

Im Falle eines Mietmangels hat der Mieter den Mangel grundsätzlich zunächst dem Vermieter anzuzeigen. Dabei sollte eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt werden. Grundsätzlich ist der Mieter erst nach fruchtlosem Ablauf der gesetzten Mangelbeseitigungsfrist zu eigenen Maßnahmen (Selbstvornahme) berechtigt, um auf diese Weise auch eine Erstattung der Kosten für die Mangelbeseitigung durch den Vermieter zu erreichen, § 536a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. In bestimmten Ausnahmefällen – möglicherweise auch in Ihrem Fall – kann der Mieter jedoch zu Notmaßnahmen greifen und den Mangel sofort selbst beseitigen (sog. Selbstvornahmerecht). Dies ist gem. § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB dann möglich, wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Der Mieter ist zu solchen Maßnahmen berechtigt, mit denen aufgrund einer akuten Gefährdung der Mietsache nicht abgewartet werden kann. Solche Notmaßnahmen stellen beispielsweise die Reparatur eines Rohrbruchs, eines beschädigten Daches oder der Heizung im Winter dar (vgl. Staudinger/Emmerich a.a.O. § 536a Rn. 35). Ob in Ihrem Fall tatsächlich ein Notfall im Sinne des § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliegt, lässt sich vorliegend lediglich vermuten, da der Sachverhalt hier nicht vollumfänglich, sondern nur aus Ihrer Schilderung bekannt ist.

Eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist grundsätzlich nur dann berechtigt, wenn durch die Feuchtigkeit beziehungsweise durch den Schimmelbefall eine derart hohe (Gesundheits-)Beeinträchtigung vorliegt, dass der Mieter deswegen nicht bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist warten kann, sondern gezwungen ist, das Mietverhältnis sofort zu beenden. Vorher sollte dem Vermieter grundsätzlich allerdings eine angemessene Abhilfefrist gewährt werden.

Soweit die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung durch den Schimmelbefall eingeschränkt ist, mindert sich die Miete für diesen Zeitraum grundsätzlich kraft Gesetzes. Eine bestimmte Minderungsquote kann jedoch ohne die genaue Kenntnis der dazu relevanten Informationen nicht genannt werden.

Ein sonntags nicht besetzter Notruf dürfte vom Vermieter grundsätzlich nicht zu erwarten sein, es sei denn, es besteht eine diesbezügliche mietvertragliche Verpflichtung.

Ich hoffe zu Ihrer Frage verständlich Stellung genommen und Ihnen weitergeholfen zu haben. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 21.12.2015 | 12:16

Bedanke mich zunächst für Ihre Ausführung.
Bitte jedoch um Beachtung meiner oben genannten Details !

"Ihrer Schilderung zufolge gehe ich in der Annahme und setzte für meine Ausführungen voraus, dass es sich vorliegend um einen Mietmangel durch Schimmelbefall handelt."

-korrekt

"Im Falle eines Mietmangels hat der Mieter den Mangel grundsätzlich zunächst dem Vermieter anzuzeigen. Dabei sollte eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt werden"

- Vermieter wurde innerhalb von 30 Min nach dem Bemerken des Schadens informiert.Die von Ihnen angesprochene Frist liegt in welchem Zeitfenster?

"Ob in Ihrem Fall tatsächlich ein Notfall im Sinne des § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliegt, lässt sich vorliegend lediglich vermuten, da der Sachverhalt hier nicht vollumfänglich, sondern nur aus Ihrer Schilderung bekannt ist."

-bitte keine copy/paste, eine genaue Ausführung ist meiner SV Darstellung zu entnehmen.

"Eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist grundsätzlich nur dann berechtigt, wenn durch die Feuchtigkeit beziehungsweise durch den Schimmelbefall eine derart hohe (Gesundheits-)Beeinträchtigung vorliegt, dass der Mieter deswegen nicht bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist warten kann, sondern gezwungen ist, das Mietverhältnis sofort zu beenden."

- eine Kündigung war kein Gegenstand meiner Fragestellung.
Frage vielmehr: Mietminderung?, Übernahme von Unterbringungskosten bei auswärtigem Verbleib aufgrund genannter Baumängel ?

"Eine bestimmte Minderungsquote kann jedoch ohne die genaue Kenntnis der dazu relevanten Informationen nicht genannt werden"

- siehe hierzu meine Ausführung zu den betreffenden Räumen.


LG





Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.12.2015 | 15:29

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, zu der sehr gerne wie folgt Stellung nehme.

Wie lang eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung sein sollte, hängt immer vom konkreten Einzelfall ab und bemisst sich auch am Aufwand der Beseitigungsarbeiten. Da es sich in Ihrem Fall um vermutlich dringend behandlungs- und beseitigungsbedürftigen Schimmelbefall handelt, würde ich eine Frist von maximal einer Woche als ausreichend ansehen.

Meine Ausführungen formuliere ich stets ohne „copy/paste", so auch in Ihrem Fall. Um einen Notfall definieren zu können, ist die genaue Kenntnis des Schimmelbefalls erforderlich. Sicherlich haben Sie den Sachverhalt ausführlich dargestellt, dennoch lässt sich hier bloß die vage Vermutung aufstellen, dass ein Notfall im Sinne des § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliegen könnte; diese Vermutung könnte meines Erachtens dadurch bestärkt werden, dass zum Schimmelbefall auch noch ein „Wassereindrang in Stromkreislauf" und gegebenenfalls ein „Leck in einem Rohrleitungssystem" hinzutritt und somit die Substanz der Mietsache gefährdet ist. Inwieweit dies allerdings tatsächlich der Fall ist, wird in Ihrer Schilderung nicht hinreichend deutlich. Die gesetzlichen Voraussetzungen für ein Selbstvornahmerecht wurden Ihnen bereits aufgezeigt, so dass Sie das Vorliegen eines Notfalls am besten selbst beurteilen können oder einen Fachmann/Sachverständigen hinzuziehen sollten. Die umgehende Mängelbeseitigung muss objektiv notwendig sein, um den Bestand der Mietsache zu erhalten oder wiederherzustellen (vgl. Palandt BGB, § 536a, Rn. 16). Nach dem Bundesgerichtshof (BGH NJW 2008, 1216) muss es sich um eine Notmaßnahme des Mieters handeln, die zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache erforderlich ist und keinen Aufschub duldet.

Ihre erste Fragestellung „Muss ich mit meinem Kind in der Wohnung bleiben?" war eindeutig als Frage u.a. zu einem möglichen Kündigungsrecht zu verstehen. Auch ohne eine explizite Frage zur Kündigungsmöglichkeit wären Ihnen auch Ausführungen dazu gemacht worden, da Sie nach der Rechtslage im Allgemeinen fragten („Was kann ich tun?"). Was die Minderung betrifft möchte ich nochmals betonen, dass Ihnen zwar grundsätzlich ein Minderungsrecht gem. § 536 Abs. 1 BGB zusteht, dies allerdings im hiesigen Rahmen nicht beziffert werden kann. Anhand Ihrer Angaben ist nämlich weder ersichtlich, wie groß die Wohnung insgesamt und die betroffenen Räume jeweils sind noch wie groß das Ausmaß der Mangels und damit die Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Wohnung ist. Eine abschließende Einschätzung einer realistischen Minderungsquote können Sie damit leider nicht erwarten.

Unterbringungskosten für einen anderweitigen verbleib können Sie grundsätzlich als Schadensersatz gegenüber Ihrem Vermieter geltend machen, § 536a Abs. 1 BGB. Ein solcher Schadensersatzanspruch setzt allerdings unter anderem voraus, dass Ihnen ein Verbleib in der Wohnung – etwa aus gesundheitlichen Gründen wegen Ihres asthmakranken Kindes – unzumutbar ist. Der Vermieter haftet grundsätzlich unabhängig von einem Verschulden für Mängel der vermieteten Wohnung, die bereits bei Vertragsabschluss vorgelegen haben (sog. Garantiehaftung, § 536a Abs. 1, 1. Alt BGB). Im Zweifel wird ein Sachverständigengutachten zur Thematik des Schimmelbefalls eingeholt werden müssen.

Um Ihnen einen abschließenden Rat zu geben, empfehle ich die Konsultation eines Rechtsanwaltes, der sich Ihres Rechtsfalles vollumfänglich annimmt und Ihre rechtlichen Interessen vertritt. Gerne stehe ich Ihnen dafür zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

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