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Mietrecht: Schadenersatz für geminderte Wohnqualität in Folge von Mängeln

| 19.03.2015 11:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

seit dem 01. Januar 2010 sind meine Frau und ich Mieter einer behindertengerechten Seniorenwohnung in Minden. Bei dem Gebäude handelt es sich um eine ehemalige Kaserne, Baujahr 1938, die im Jahr 2000 im Rahmen von Konversionsmaßnahmen zu Wohnraum umgebaut wurde. Bereits kurz nach unserem Einzug traten gravierende Mängel an dieser Wohnung zum Vorschein, die bis heute – trotz mehrmaliger Aufforderung an den Vermieter und einer erfolgten Mediation vor dem Amtsgericht – nicht behoben worden sind.
Im einzelnen sind dies:

1. Undichte Fenster in der gesamten Wohnung
2. Häufige nächtliche Lärmbelästigungen durch illegale Autorennen auf dem Supermarktpark
platz vor dem Haus
3. Sich stark absenkende Fußböden (bis zu 1 cm) durch mangelhaftes Material zur Trittschalldämmung.
4. Muffiger und feuchter Kellerraum, z.T. mit Schimmelbildung an den Wänden.

Im Folgenden möchte ich zu den einzelnen Mängeln nähere Ausführungen vornehmen:

1. Im September 2009 schlossen wir mit der Firma X (Vermieter) mit Wirkungsbeginn zum 01.01.2010 einen Mietvertrag über eine Wohnung ab. Firma X ist ebenfalls nur Mieter des Gebäudes. Eigentümerin der gesamten Liegenschaft ist eine Projektentwicklungs GmbH. Bereits im November 2009 - also noch vor unserem Einzug - wurden wir durch einen von uns mit Renovierungsarbeiten beauftragten Handwerker darauf aufmerksam gemacht das die Fenster der Wohnung massive Undichtigkeiten aufweisen. Diesen Umstand haben wir der Verwaltung der Firma X umgehend gemeldet und es wurde uns zugesagt sich darum zu kümmern. Bis zu unserem Einzug im Januar 2010 passierte jedoch nichts. Auch im Anschluss blieben mehrere Bitten um Mangelbeseitigung ergebnislos. Schließlich wandten wir uns direkt an die Eigentümergesellschaft der Immobilie, woraufhin der dortige Hausmeister bei uns erschien und bei einem Oberlichtfenster im Wohnzimmer Spax-Schrauben durch Flügel und Rahmen schraubte und dieses damit verschloss. Im Ergebnis ließ sich das Fenster nicht mehr öffnen, dicht war es allerdings nicht. Im Anschluss an diese Maßnahme schauten wir uns alle weiteren Fenster der Wohnung genauer an und mussten dabei feststellen das in der Küche und im Schlafzimmer die Oberlichtfenster bereits ebenfalls auf diese Art und Weise verschraubt worden waren. Die Schraubenköpfe waren jedoch mit weißer Farbe übermalt worden, so das uns dieser Umstand erst jetzt auffiel. Selbstverständlich hatten wir bei Anmietung der Wohnung eine Funktionsprüfung aller Fenster vorgenommen. Die Oberlichtfenster ließen sich seinerzeit zwar nur schwer öffnen, eben weil sie zugeschraubt waren, durch die Kraftaufwendung waren die Schrauben aber schließlich aus dem Kunstsoffrahmen gerissen. Diese Tatsache deutet darauf hin das ein Dichtigkeitsproblem der Fenster bereits vor unserem Einzug bestanden haben und auch bekannt gewesen sein muss. Am 27.10.2010 fand unter der Leitung des Geschäftsführers der Firma X eine Mieterversammlung statt, in deren Verlauf auch zahlreiche andere Mieter von Mängeln an ihren Wohnungen berichteten. Obwohl vom Geschäftsführer zugesagt wurde für diese Versammlung bis heute kein Protokoll erstellt bzw. den Mietern ausgehändigt. Es existiert allerdings ein Tonmitschnitt, welchen ich auf CD gebrannt habe und zusammen mit einem selbsterstellten Protokoll als Beweismittel an unseren Rechtanwalt übergeben habe. Nachdem die Firma X von uns inzwischen mehrfach ergebnislos dazu aufgefordert worden war die Mängel an der gemieteten Wohnung in sach- und fachgerechter Weise abzustellen bzw. zu beheben, beauftragten wir im April 2011 schließlich eine Rechtanwältin mit der Wahrnehmung unserer Interessen. In Reaktion auf eine in deren Schreiben angedrohte Mietminderung kam es zu einem Gespräch zwischen dem Geschäftsführer der Firma X (inzwischen der Sohn des vorherigen Geschäftsführers) meiner Frau und mir.
Im Rahmen dieses Gesprächs führte dieser aus das er uns im Falle einer Mietminderung verklagen würde und das ein Rechtsstreit unweigerlich zu Lasten der Gesundheit meiner schwerbehinderten und im Rollstuhl sitzenden Frau (chronisch progrediente Multiple Sklerose) gehen würde. Daher sollten wir uns ein weiteres Vorgehen genau überlegen. Etwaige Mängel würden ihn darüber hinaus nicht interessieren, sie lägen in der Zuständigkeit der Eigentümergesellschaft und er wolle „sein" Geld haben.
Nachdem die Mängel folglich auch weiterhin nicht behoben wurden, setzte mit Wirkung ab Juli 2011 eine Mietminderung in Höhe von 15 Prozent ein. Daraufhin schaltete der Geschäftsführer nun seinerseits einen Rechtsanwalt ein, der uns in diversen Schreiben gerichtliche Schritte und sogar die Kündigung des Mietverhältnisses androhte. Tatsächlich wurde von dortiger Seite im November 2011 auch eine entsprechende Klage eingereicht. Im August 2012 fand vor dem Amtsgericht schließlich ein Mediationsverfahren statt. Im Rahmen eines Vergleichs verpflichtete sich unser Vermieter ausdrücklich, die Fenster der Wohnung bis zum 01.10.2012 abzudichten. In der Tat wurden dann auch im September 2012 an allen Fenstern neue Dichtungen angebracht, was aber leider nicht zu einer ausreichenden Dichtigkeit führte. Der mit den Arbeiten beauftragte Monteur erklärte uns das die Fenster aufgrund ihres Alters (Baujahr 1986) und ihrer ohnehin mangelhaften Qualität bereits derart verschlissen seien, dass kaum noch Einstellungen an den Schließmechanismen möglich wären. Darüber hinaus seien die Fenster für ein Wohngebäude ohnehin völlig ungeeignet und es hätten sich zudem im Laufe der Zeit die Rahmen und Flügel derart gegeneinander verzogen, dass eine ausreichende Dichtigkeit nicht mehr herzustellen sei. Diese Einschätzung ist deckungsgleich mit den Aussagen des Fenstermonteurs der Eigentümergesellschaft und einer von uns privat beauftragten Fensterbaufirma. Die einzige noch verbleibende und erfolgversprechende Lösung sei daher ein Austausch der kompletten Fenster, einschließlich der Rahmen und Flügel. Im Januar 2013 wurden durch die Eigentümergesellschaft aber lediglich die Scheibeneinsätze der Fenster ausgetauscht. Aufgrund der verzogenen Rahmen und Flügel konnte jedoch auch durch diese Maßnahme keine Dichtigkeit der Fenster erzielt werden und es dringt nach wie vor deutlich spürbar kalte Zugluft in die Wohnung ein. Im März 2013 wurde unserem Vermieter das Fortbestehen dieses Mangels bzw. die gemäß der Mediationsvereinbarung unvollständige Mangelbehebung mitgeteilt. Im April 2013 erhielten wir ein Antwortschreiben seines Rechtsanwalts, aus dem hervorgeht das die Geschäftsführung der Firma X keine weiteren Schritte zur Mangelbehebung mehr unternehmen wird. Darüber hinaus erhielten wir im Juli 2013 ein Schreiben unseres Vermieters, mit dem wir aufgefordert wurden die in den Jahren 2011 und 2012 vorgenommene Mietminderung auszugleichen. Im Rahmen des bereits o.g. Vergleichs war jedoch lediglich die Zahlung von 365 Euro vereinbart worden, die wir in den Monaten September und Oktober 2012 auch geleistet haben. Nachdem wir in dieser Hinsicht zunächst von einem Versehen der Buchhaltung unseres Vermieters ausgegangen waren, teilte uns die zuständige Sachbearbeiterin auf Nachfrage mit, dass das entsprechende Schreiben auf ausdrückliche Anweisung der Geschäftsführung gefertigt und an uns verschickt worden sei. Offensichtlich ist man also nicht bereit, sich an die geschlossene Vereinbarung zu halten.

2. Der unmittelbar vor dem Haus gelegene Supermarktparkplatz (ehemaliger Paradeplatz) wird häufig in den Abend- und Nachtstunden, sowie an Sonn- und Feiertagen von Jugendlichen als Treffpunkt und Rennstrecke für illegale Autorennen benutzt. Eine ungestörte Nachtruhe der Mieter und Pflegeheimbewohner ist somit kaum möglich. Im Rahmen der bereits o.g. Mieterversammlung vom 27.10.2010 wurde dieses Problem ebenfalls angesprochen. Unser Vermieter räumte ausdrücklich die bereits seit langem bestehende Lärmproblematik ein. Den Mietern wurde jedoch lediglich empfohlen im Falle einer akuten Lärmbelästigung die Polizei zu rufen. Dieses Vorgehen löst das Problem jedoch nicht, denn auch wenn die Polizei gerufen wird, werden die Anwohner weiterhin regelmäßig aus dem Schlaf gerissen. Schon mehrfach haben wir daher unseren Vermieter und auch die Eigentümergesellschaft darum gebeten während der Nachtstunden die Einfahrten des Parkplatzes mit Ketten zu verschließen, um die widerrechtliche Nutzung zu unterbinden. Immer wieder wurde uns jedoch gesagt aus denkmalschutzrechtlichen Gründen sei dies nicht erlaubt. Inzwischen habe ich mich jedoch bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde erkundigt und erfahren das bislang überhaupt kein Antrag oder zumindest eine Anfrage bezüglich einer Einfassung des Parkplatzes vorliegt bzw. gestellt wurde. Weiterhin wurde mir von dortiger Seite versichert das selbstverständlich die ungestörte Nachtruhe der Anwohner – vor allem wegen der unmittelbaren Nähe des Alten- und Pflegeheims – über den Belangen des Denkmalschutzes steht. Von baulichen Maßnahmen abgesehen gibt es aber auch nicht-technische Möglichkeiten um die widerrechtliche Nutzung des Parkplatzes während der Nachtstunden zu unterbinden. Von Nachbarn haben wir erfahren das in früheren Jahren einmal ein Wachdienst damit beauftragt war. Dieser ist allerdings – wohl aus Kostengründen – recht schnell wieder abgezogen worden. Seit dem Jahr 2012 führen wir ein Lärmprotokoll und fertigen regelmäßig vom Fenster unserer Wohnung aus Videoaufnahmen der nächtlichen Ruhestörungen an, die ich ebenfalls auf CD gebrannt und unserem Anwalt als Beweismittel übergeben habe.

3. Bereits unmittelbar nachdem wir die angemietete Wohnung bezogen hatten, begannen sich die Fußböden in erheblichem Maße abzusenken. Diesen Vorgang bemerkten wir zunächst durch die Bildung von mehreren Millimeter großen Spalten zwischen Fußleisten und Fußböden. Durch die Absenkung ist es inzwischen aber auch zu massiven Sachschäden an unseren Möbeln gekommen, die sich auf den unebenen Fußböden verzogen haben. Bis zur Mediationsverhandlung vor dem Amtsgericht hatten wir unseren Vermieter immer wieder vergeblich darum gebeten zumindest die Fußleisten wieder bündig anbringen zu lassen, um das Eindringen von Feuchtigkeit und Insekten in die entstandenen Spalten zu verhindern. Nachdem immer wieder die Möglichkeit eines Absenkens der Fußböden bestritten wurde, wurde diese Maßnahme schließlich unter Punkt 4 der Mediationsvereinbarung zugesagt. Tatsächlich wurden dann auch durch einen Malerbetrieb im September 2012 neue Fußleisten angebracht. Der mit den Arbeiten beauftragte Monteur erklärte uns das die offensichtlich vorhandenen Absenkungen Folge von mangelhaftem bzw. ungeeignetem Material zur Trittschalldämmung seien und das derartige Schäden immer wieder auftreten bzw. sich noch verstärken können. Davon abgesehen das der bereits entstandene Schaden bis heute nicht ersetzt wurde, müssen wir nun quasi täglich damit rechnen das noch weitere Möbelstücke beschädigt werden.

4. Der zu unserer Wohnung gehörende Kellerraum weist einen derartig muffigen Geruch auf, dass er als Lager- bzw. Abstellraum kaum zu nutzen ist. Alle dort gelagerten Gegenstände nehmen – obwohl doppelt und dreifach verpackt – mit der Zeit diesen muffigen Geruch an und werden somit unbrauchbar. Des weiteren löst sich von einer Kellerwand bereits der Anstrich ab und es hat sich dort ein Belag (Schimmel oder Phosphat) gebildet.

Nun zu meinen Fragen:
Seit der Mediationsverhandlung im August 2012 werden unsere rechtlichen Interessen von einem Anwalt des örtlichen Mietervereins vertreten. Da die Mängel an unserer Wohnung nach wie vor nicht in sach- und fachgerechter Weise behoben worden sind, ist nun Klage geboten. Aufgrund des Verhaltens unseres Vermieters, des Umstands das die Mängel an der Wohnung bereits seit Mietbeginn bestehen und er mit großer Wahrscheinlichkeit auch schon zuvor davon gewusst hat (Stichwort arglistige Täuschung) wollen meine Frau und ich nun im Rahmen der Klage Schadenersatz wegen der geminderten Wohnqualität geltend machen. Von Mietminderungen - mit Ausnahme des bereits o.g. Zeitraums - haben wir abgesehen, da wir uns zum Einen vertragskonform verhalten und unserem Vermieter zum Anderen auch nicht wieder die Möglichkeit geben wollten die Krankheit meiner Frau als Waffe der psychologischen Kriegsführung gegen uns einzusetzen. Unser Anwalt vertritt allerdings die Auffassung, dass ein solcher Schadenersatz nicht zu fordern bzw. durchzusetzen sei. Nach eigener Recherche besteht laut § 536a BGB ein solcher Anspruch aber sehr wohl. Unser Anwalt hat aber bereits durchblicken lassen das er unsere Forderung nicht in die Klageschrift aufnehmen wird. Ist es für uns als Mandanten möglich und macht es Sinn, die Klageschrift ggf. durch ein eigenes Schreiben an das Gericht um unsere Forderung zu ergänzen und somit "über den Kopf" unseres Anwalts hinweg zu handeln?

Unser Anwalt vertritt darüber hinaus die Auffassung das der Mangel des feuchten und muffigen Kellers vom Gericht nicht als solcher anerkannt werden wird. Seiner Argumentation zufolge könne es in Altbauten vorkommen, dass sich Kellerräume in einem derartigen Zustand befinden. Meiner Meinung nach nimmt der Anwalt hier die Bewertung únd Entscheidung des Gerichts vorweg. Darüber hinaus bin ich auf ein Urteil des LG Berlin (63 S 628/12 ) gestoßen, in dem es genau um dieses Thema geht. Dort heißt es: "Feuchter Keller im Haus, Baujahr 1939. 10 Prozent Mietminderung, auch in Altbauten müssen Keller trocken sein. Mieter lagern dort Hausrat und haben Instandsetzungsanspruch."

Wie sollten/können wir in Bezug auf diese Meinungsverschiedenheiten mit unserem Anwalt reagieren bzw. vorgehen? Wir möchten ihn zum Einen nicht verärgern oder unabgesprochene Alleingänge unternehmen, zum Anderen aber auch nicht auf unser Recht verzichten.

Für eine Beantwortung meiner Frage und Tipps bzw. Hinweise wäre ich sehr dankbar.

MfG
Herr Huber

19.03.2015 | 12:06

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Grundsätzlich ist es zutreffend, dass § 536a BGB dem Mieter einen Schadensersatzanspruch für den Fall zugesteht, dass die Wohnung einen Mangel im Sinne des § 536 BGB aufweist. Dies dürfte in Ihrem Fall wohl eindeutig der Fall sein.
Ersatzfähig sind aber grundsätzlich nur Vermögensschäden (z.B. angeschimmelte Möbel), wie sich aus § 253 BGB ergibt. Danach kann für einen immateriellen Schaden (um einen solchen handelt es sich bei der „verminderten Wohnqualität") nur dann Ersatz vorsieht, wenn dies das Gesetz explizit vorsieht. Dies ist bei § 536a BGB aber gerade nicht der Fall, so dass die Auskunft Ihres Anwalts korrekt ist.

Da Sie vor einem Amtsgericht klagen, ist eine Vertretung durch einen Anwalt nicht vorgeschrieben. D.h. grundsätzlich ist es möglich, neben den Anwaltsschriftsätzen auch eigene Schreiben an das Gericht zu senden. Allerdings ist diese Praxis bei Gericht und Anwaltschaft nicht gerne gesehen: Jeder Anwalt, der einen Mandanten vor Gericht vertritt, verfolgt eine bestimmte Strategie. Sofern sich der Mandant nicht absprachegemäß verhält, kann diese Strategie gefährdet oder sogar vereitelt werden, so dass dem Anwalt die ordentliche Wahrnehmung seines Mandats erschwert oder unmöglich gemacht würde. Daher würden Sie mit einer entsprechenden Eigeninitiative riskieren, dass Ihr Anwalt sein Mandat niederlegt.

Sollten Sie tatsächlich die erwähnten Ansprüche aus § 536a BGB geltend gemacht haben wollen, sollten Sie dies Ihrem Anwalt so explizit mitteilen. Aufgrund des bestehenden Mandatsverhältnisses und der damit verbundenen Weisungsbefugnis sollte der Anwalt Ihre Anweisung berücksichtigen.

Ob ein feuchter Keller einen zur Mietminderung berechtigenden Mietmangel darstellt, ist in der Regel eine Frage des Einzelfalls. So ist sich die Rechtsprechung einig, dass nicht jede Art von Feuchtigkeit in jeder Objektart einen Mangel darstellt. Im Fall des von Ihnen zitierten Urteils ging es beispielsweise um eine sanierte Doppelhaushälfte, deren Keller komplett durchfeuchtet war, so dass darin gelagerte Gegenstände zu schimmeln begannen. Bereits aufgrund der Tatsache, dass es sich hier um eine komplett vermietete Doppelhaushälfte handelte, ist das Urteil auf Ihren Fall nicht übertragbar.
Auch andere Gerichte sahen – auch bei Mehrfamilienhäusern – einen Mietmangel dann an, wenn der Keller entweder komplett durchfeuchtet bzw. nass war, und sprachen Minderungen von 5% bis 10% zu. Dies soll aber nicht gelten, wenn dem Mieter der Zustand des Kellers bei Abschluss des Mietvertrages bekannt war, oder wenn der Keller nicht ausdrücklich mit vermietet wurde. D.h. in Ihrem Fall kommt es darauf an, ob Sie den Keller vor Anmietung der Wohnung besichtigt haben, ob der Keller Bestandteil Ihres Mietvertrages ist, und welchen Feuchtegrad der Keller aufweist. Da mir diese Punkte nicht bekannt sind, kann ich leider keine Stellung dazu nehmen, ob in Ihrem Fall eine Mietminderung vorliegt.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Thomas Henning

Bewertung des Fragestellers 19.03.2015 | 15:35

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Vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen.
Sie haben mir sehr dabei geholfen die Ausführungen des mit der Wahrnehmung unserer Interessen beauftragten Anwalts zu verstehen und nachvollziehen zu können. Als Mandant möchte ich halt gerne wissen WARUM etwas nicht geht und nicht nur mit einem "das geht nicht" abgespeist werden.

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 19.03.2015
5/5,0

Vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen.
Sie haben mir sehr dabei geholfen die Ausführungen des mit der Wahrnehmung unserer Interessen beauftragten Anwalts zu verstehen und nachvollziehen zu können. Als Mandant möchte ich halt gerne wissen WARUM etwas nicht geht und nicht nur mit einem "das geht nicht" abgespeist werden.


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