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Mietrecht: Schadenersatz für Mieter nach verbotener Eigenmacht des Vermieters

| 17.12.2020 09:52 |
Preis: 38,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


10:53
Guten Tag,

Mein Mieter, 88, hat fristgerecht zum 31.12.2020 gekündigt, nachdem er in ein Pflegeheim verlegt worden ist. Ich habe die Kündigung akzeptiert.
Anfang November wurde die Wohnung geräumt und ist jetzt leer.

Die Miete Oktober wurde noch gezahlt; aber November steht aus; und auch im Dezember ist keine Mietzahlung mehr zu erwarten - nach Auskunft des Sohnes ist mein Mieter nicht mehr zahlungsfähig, weil die Pflege alle Reserven aufbraucht.

Jetzt ist die Situation so, dass der Mieter das Heim gewechselt hat, und auch der Sohn nicht mehr greifbar ist - bzw. sich nicht mehr bei mir zurückmeldet, wegen der formalen Rückgabe der Wohnung.

Die Zeit wird knapp, und ich bekomme keinen Kontakt mehr, um die Rückgabe der Wohnung zu organisieren. Ich weiß, dass meine Übernahme der Wohnung zum 1.1.2021, also nach dem Ende des Mietvertrages, eine "verbotene Eigenmacht" wäre und das die Folge eine Schadenersatzklage sein kann. Dazu brauche ich keine weitere Auskunft.

Hier setzt meine Frage an: welcher Schaden wäre da überhaupt denkbar und einklagbar?
- die Wohnung ist seit Anfang November komplett leer
- der Senior ist in einer Pflegeeinrichtung untergebracht
- der Mietvertrag wurde zum 31.12. durch den Mieter gekündigt

Ich sehe eigentlich gar keine Grundlage für eine Schadenersatzklage, mangels Schaden.

Vielen Dank,
17.12.2020 | 10:49

Antwort

von


(815)
Hussenstraße 19
78462 Konstanz
Tel: 07531-9450300
Web: http://www.anwaltskanzlei-dotterweich.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Richtig ist, dass der Mieter die Wohnung unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel an Sie herausgeben muss. Sofern er die Wohnung nicht fristgerecht, also zum 31.12.2020, räumt, müssen Sie grundsätzlich Räumungsklage erheben. Da Sie nun vorhaben, die Wohnung zu betreten, stellt Ihr Verhalten nicht nur verbotene Eigenmacht, sondern sogar einen Hausfriedensbruch im Sinne von <a href="http://dejure.org/gesetze/StGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 StGB: Hausfriedensbruch">§ 123 StGB</a> dar.

Wenn man das Verhalten des Mieters allerdings als Räumung durch schlüssiges Verhalten ansehen könnte, dürften Sie die Wohnung in Besitz nehmen. Eine abschließende Beurteilung ist erst in Kenntnis aller Details möglich, weshalb Sie insofern das Risiko tragen und ggf. tatsächlich schadenersatzpflichtig sein können. Sie sollten die Wohnung daher nur mit Zeugen betreten und die vorgefundenen Räume am besten filmen, um Behauptungen, dass sich noch Wertgegenstände in der Wohnung befunden haben, zurückweisen zu können. Etwaigen Schadenersatzforderungen können Sie die offenen Mieten entgegenhalten.

Ich rate Ihnen, nochmals zu versuchen, Kontakt mit dem Mieter aufzunehmen (etwa über eine Anfrage beim Einwohnermeldeamt) und sich schriftlich bestätigen zu lassen, dass Sie die Wohnung betreten dürfen und die Übergabe als erfolgt gilt.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt<!--dejureok-->


Rückfrage vom Fragesteller 20.12.2020 | 18:27

Guten Abend,

Danke für Ihre Antwort. Daraus ergeben sich für mich zwei Fragen:

1. Meine Ausgangsfrage war, WELCHE SCHÄDEN ab dem 1.1.2021 denn in einer Schadenersatzklage überhaupt prinzipiell denkbar wären - unter der Voraussetzung, dass die Wohnung a) seit 3.11. komplett leer geräumt ist und b) der ehemalige Mieter mittlerweile in der Pflege untergekommen und c) die Mietzeit am 31.12. vorbei ist?

2. Dann werfen Sie den möglichen Hausfriedensbruch auf - unter welchen Voraussetzungen wäre der denn überhaupt möglich; unter der tatsächlichen Situation, dass der Mieter dort gar nicht mehr wohnt - was ja alleine durch die Tatsache, dass sich dort nichts persönliches mehr befindet, klar zu sehen ist.

Vielleicht als ergänzende Info: die letzte schriftliche Mitteilung des Mieters vom 12.11. lautet:

"Sehr geehrter Herr xxxxx,
wann wollen Sie die Kaution zurückzahlen.
Die Wohnung wird so lange nicht renoviert,
bis Sie mir auf den Tag genau bestätigen, dass das Mietverhältnis beendet ist.
Die Wohnung ist am 3.11. geräumt worden.
Sie hätten am 4.11. anfangen können,
wenn Sie zu diesem Tag einer Mietbeendigung zugestimmt hätten.
..."

Daraus lese ich:
- der Mieter geht davon aus, dass das Mietverhältnis beendet wurde ("Kaution zurückzahlen")
- sobald ich einen Termin mitteile, gibt er die Wohnung zur Renovierung frei, und damit auf - ich habe ihm daraufhin nochmals per Einschreiben das reguläre Enddatum 31.12. mitgeteilt.

Daraus würde ich eigentlich schließen, dass das Thema am 31.12. durch ist.

Mit freundlichen Grüßen,

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 21.12.2020 | 10:53

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Infoleg der Mitteilung vom 12.11.2020 und der dort erwähnten Räumung haben Sie weder Schadenersatzansprüche noch eine Strafbarkeit wegen Hausfriedensbruchs zu befürchten. Die Pflicht zur Mietzahlung und damit das Mietverhältnis endet zum 31.12.2020.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 21.12.2020 | 11:02

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 21.12.2020
4,4/5,0

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