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Mietrecht - Reparaturpflicht etc.

28.02.2013 13:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Zusammenfassung: Grundsätzlich ist der Vermieter zu Instandhaltungsarbeiten verpflichtet, es sei denn der Mieter hat den Schaden verursacht. Die Instandhaltungspflichten eines Vermieters können bei umfangreichen Arbeiten durch den Wert des Gebäudes begrenzt sein.

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich besitze ein Apartment, von 43 qm in einem Hochhaus. Bei Kauf bestand der Mietvertrag mit einem heute 95-jährigen Iraner (Sozialhilfeempflänger) bereits seit 1987.
Eine Kommunikation mit ihm war nie möglich, Meine Anliegen konnten nur mit größter Mühe mit unwilligen entferntenVerwandten bewältigt werden, bis ich mich letztes Jahr an das Amtsgericht gewandt habe. Erst vor ca. 3 Wochen setzte mich die gesetzliche Betreuerin über die Pflegschaft in Kenntnis. Vor zwei Tagen wurden wir benachrichtigt,
dass die Badewanne nicht mehr benutzt werden kann. Beim Versuch, den Abfluß frei zu bekommen, wurde er völlig durchgestoßen .
Mein Mann war gestern vor Ort und stellte fest, dass die Wohnung vollkommen verkommen ist,sogar Ungeziefer vorhanden ist. Der Wannenablauf war nicht sachgerecht abgedichtet worden. Mein Mieter wird mittlerweile zweimal täglich von einem Pflegdienst betreut. Er lehnt die Heimunterbringung ab. Natürlich wird eine Wanne benötigt.

Meine Frage: ich möchte in die Wohnung nicht mehr investieren. Der Verkaufspreis liegt bei nur etwas über € 10.000,--. Allein die Installation ( wozu ich ja wahrscheinlich verpflichtet bin) einer neuen Badewanne schlägt mit über € 1000 zu Buche. Es macht auch keinen Sinn, in diesem Stadium nur die Wanne zu erneuern, da alles marode ist.
Die Wohnung wurde von mir schon zum Verkauf angeboten. Sanierungen jeglicher Art rechnen sich nicht.
Welche rechtlichen Möglichkeiten habe ich? Der Mieter kann jeden Tag versterben,oder auch nicht, die Heimunterbringung zwingend nötig werden, oder auch nicht ... Seiner Sorgfaltspflicht als Mieter ist er nie nachgekommen. Nach Aussagen einer Mitarbeiterin des Sozialdienstes lässt er die zur Verfügung gestellte Putzhilfe nicht arbeiten.
Ich benötige dringend Auskunft.
Mit freundlichem Gruß

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Grundsätzlich sind Sie als Vermieterin verpflichtet, die Wohnung instand zu setzen, also beschädigte Einrichtungsgegenstände wie die Badewanne zu ersetzen, soweit die Schäden nicht vom Mieter selbst verursacht wurden. Bezüglich der Badewanne vermute ich, dass Letzeres nicht der Fall ist, sondern diese altersbedingt ausgetauscht werden muss.

Wenn die Reparaturkosten unverhältnismäßig im Verhältnis zum Gebäudewert sind, kann eine Instandsetzung verweigert werden. Hier darf aber nicht nur der Wert der Wohnung, sondern des Gebäudes insgesamt angesetzt werden. Wenn dieses in einem solchen Zustand ist, dass es nur noch abgerissen werden kann, dann könnten Sie eine Reparatur verweigern. Hier dürften die Anforderungen aber hoch liegen.

Sie sind jedoch nicht verpflichtet, weitere Instandhaltungsarbeiten durchzuführen, etwa das Bad insgesamt zu renovieren, soweit die übrigen Teile noch benutzbar sind. Soweit Gemeinschaftseigentum betroffen ist, sind Sie hierzu gegenüber der Wohnungsgeigentümergemeinschaft auch nicht berechtigt, da über solche Instandhaltungsarbeiten seitens der Gemeinschaft entschieden werden muss.

Aus Ihrer Sicht würde ich hier das absolut Notwendige machen und ansonsten abwarten, da ja zu erwarten ist, dass der Mieter irgendwann stirbt oder in ein Heim umziehen muss.

Wenn der Zustand der Wohnung zudem so ist, dass diese Schaden nimmt, etwa indem durch Müll Ungeziefer angelockt wird oder Schimmel entsteht, können Sie ihn zudem abmahnen und bei Nichtabhilfe kündigen. Es ist jedoch zu erwarten, dass er im Fall einer Räumung aufgrund seines hohen Alters, seiner Gebrechlichkeit und der langen Mietdauer Vollstreckungsschutz erhält, so dass er selbst nach einer berechtigten Kündigung ggf. in der Wohnung verbleiben darf. Ggf. sollten Sie es hier bei Abmahnung und der Androhung von Schadenersatzforderungen belassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Elke Scheibeler, Rechtsanwältin

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