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Mietrecht - Renovierungsumfang nach Auszug, Einbehaltung Kaution


| 30.11.2016 00:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger



Guten Abend liebe Juristinnen und Juristen,

ich möchte zum 01.03.2017 meine derzeitige Mietwohnung kündigen. Mein Mietverhältnis besteht seit September 2005. Der Hausverwalter hat mir telefonisch mitgeteilt, dass er diese Wohnung anschließend vollständig modernisieren wird:

-Wände werden verptzt, statt wie bisher Tapete
-Holzfenster werden durch moderne Kunststofffenster ersetzt
-Das Badezimmer wird vollständig neu gekachelt und der Boden neu verlegt
-Vollständig neue Küchenzeile
-Der vorhandene Laminatboden wird durch Parkett ersetzt
-usw.

Fast Sämtliche Wohnungseinheiten im Haus wurden nach diesem Muster vollständig modernisiert, um die Miete für die Nachmieter deutlich zu erhöhen. Meine Wohnung ist einer der letzten Wohnungen, die dieses Schicksal noch nicht erfahren hat, obwohl der Hausverwalter mich mehrmals dazu gedrängt hat.

Obwohl eine solche Modernisierung auch für meine Wohnung bereits festgelegt ist, möchte der Hausverwalter, dass ich ihm die Wohnung vor meinem Auszug aus der Wohnung "vollständig renoviert" übergebe (Wände komplett neu streichen, Fenster neu streichen, usw.). Zudem möchte er den Laminatboden, den ich erneuert habe entferne, obwohl ein solcher Boden während meines Einzugs im Wohnzimmer bereits verlegt war (dieser ist im Mietvertrag aufgeführt). Dieser war jedoch sehr verbraucht und abgenutzt. Ich habe diesen lediglich durch neuwertige ersetzt.

Die vollständig renovierte Übergabe der Wohnung, obwohl diese vollständig modernisiert werden wird, begründet der Hausverwalter wie folgt: Ich hätte die Wohnung sonst auch vollständig renoviert übergeben müssen. Wenn ich sie nicht vollständig renovieren möchte, dann müsse ich auf die Mietkaution verzichten (ca. 680 €). Daraufhin habe ich ihm mitgeteilt, dass ich die Wohnung lieber vollständig renoviert übergebe als auf die Kaution zu verzichten. Auf diesen Vorschlag ging er nicht ein. Ich solle lieber auf die Kaution verzichten als die Wohnung noch teurer renovieren zu lassen. Dies sei besser für mich.

Dieser Hausverwalter ist der Dritte Hausverwalter nach meinem Einzug in die Wohnung im Jahr 09/2005. Der erste ist verstorben. Der zweite wurde bereits im Jahr 2011 gekündigt. Der gegenwärtige hat also keinerlei Kenntnis wie die Wohnung im Jahr 2005 von mir übernommen wurde. Er kann also keinerlei NAchweise vorlegen was in welchem Zustand war. Dieser war damals nicht renoviert, jedoch steht im Mietvertrag, dass dieser vollständig renoviert war. Die Fenster und Türen habe ich im Jahr 2005 gestrichen, und die Wände ebenso. Diese wurden jedoch durch die monatelange Modernisierung der Wasserstränge und Abwasserstränge durch die Hausverwaltung selbst sehr beschädigt und verschmutzt (Bilder sind vorhanden).

Vor diesem Hintergrund habe ich folgende Fragen an Sie:

1. Muss ich die Wohnung vollständig renoviert übergeben?

2. Wenn ja, in welchem Umfang muss ich die Wohnung renovieren?

3. Sollte ich die Wohnung im gesetzlichen Umfang renoviert übergeben, dann möchte ich die Mietzahlungen der letzten Monate um die Höhe der einbehaltenen Kaution kürzen. Denn ich weiß, dass es dem Hausverwalter nicht um die Renovierung geht, weil er die Wohnung ohnehin modernisieren wird, sondern er möchte mit allen Mitteln die Auszahlung der Kaution verhindern. Selbst, wenn ich die Wohnung vollständig renoviert übergeben sollte, wird er nach Gründen suchen, um diese einzubehalten. Und ich würde nicht ohne teure Gerichtsverfahren an meine Kaution herankommen. Wie (Form, Fristen, usw.) muss ich vorgehen, so dass ich die Kaution von vornherein einbehalten kann (z. B. Kürzung der Miete), selbst wenn der Hausverwalter anschließend gerichtlich dagegen vorgehen sollte.

4. Sollte es zu einem Gerichtsverfahren kommen (Wegen Winbehaltung der Kaution meinerseits nach Renovierung der Wohnung), was wäre der "worst case" szenario für mich?

Ich würde Ihnen gerne den Kaufvertrag als PDF-Datei zusenden, jedoch weiß ich nicht wie das hier technisch veranlassen kann.

Vielen Dank für Ihre Mühe im Voraus und

freundliche Grüße

M. T.
Sehr geehrter Fragensteller,

unabhängig vom Beweis der unrenovierten Übergabe ist es so:

Basierend auf dem geschilderten Sachverhalt ist das Renovierungsverlangen iSd § 242 BGB rechtmissbräuchlich, weil der Vermieter die Renovierung in Wirklichkeit nicht anstrebt:

1. Das kann dementsprechend nicht verlangt werden.

2. Das kann nicht verlangt werden, wenn der Vertragspartner anderes mit der Wohnung vorhat. Gar nicht.

3. Das geht leider nicht. Eine vorgreifende Mietkürzung ist nicht statthaft. Mieten für den jeweiligen Monat sind voll zu entrichten, solange kein Mietmangel vorliegt.

4. Ich sehe kein "worst case", weil eben ein Fall des Rechtsmissbrauchs vorliegt.

Ein potentieller Streitwert wäre durch die Renovierungskosten begrenzt. Eine Möglichkeit zum Obsiegen durch den Gegner sehe ich aber nicht.

Die theoretischen Risiken können Sie hier https://anwaltverein.de/de/service/prozesskostenrechner
unter Einsetzung der zu erwartenden Renovierungskosten berechnen.

Falls ich Ihnen bei der Einschätzung der Rechtslage geholfen habe, freue ich mich über eine Bewertung mit 5,0 . Bei Rückfragen nutzen Sie gerne die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 30.11.2016 | 19:57

Sehr geehrter Herr Seger,

Ich habe nun den Hausveewalter darüber informiert, dass ich die Wohnung weder vollständig renovieren werde noch "Schönheitsrepararaturen" machen werde. Ebenso habe ich ihm mitgeteilt, dass ich auf die vollsändige Auszahlung der Kaution bestehe.

Vor dem Hintergrund Ihrer obigen sehr hilfreichen Antwort würde ich gerne von Ihnen in diesem Zusammenhang Folgendes wissen:

Wie könnte ich mich davor schützen, wenn der Hausverwalter um mir "einen auszuwischen" die Wohnung dennoch für einen kurzen Zeitraum vollständig renovieren lässt (also keine Modernisierung) und mich auffordert die Kosten der Renovierung zu tragen? Muss ich dann die Rechnung bezahlen? Muss er mich dann bevor er die Wohnung renovieren lässt bzw. "Schönheitsreparaturen" machen lässt zunächst auffordern diese zu machen? Oder kann er nach meinem oben erwähnten Schreiben ohne mich zuvor zu informieren die Wohnung eigenmächtig renovieren lassen und mich zur Zahlung auffordern?

Freundliche Grüße

M. T.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.11.2016 | 20:06

Sehr geehrter Fragensteller,

das Verlangen einer kurzfristige Zwischen-Renovierung wäre rechtsmissbräuchlich iSd § 242 BGB, wenn keine Weitervermietung stattfindet. Die verwandte Zeit und die Materialien könnte man dann nach § 280 BGB als Schadensersatz geltend machen.

Der Fall einer eigenmächtigen Zwischenrenovierung ohne Modernisierung wäre genauso zu beurteilen.

Ferner könnte man noch die Klauseln des Mietvertrages darauf prüfen, ob sie uU unwirksam sind ( starre Fristen, Farbwahl, Summierungseffekte etc. ).

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -

Bewertung des Fragestellers 30.11.2016 | 20:26


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