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Mietrecht Nebenkostenabrechnung - lange Rechnungskorrekturzeit


11.12.2012 22:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich benötige Ihre Hilfe in folgendem Fall.
Mein Vermieter (ABG Frankfurt Holding/ keine Genossenschaft) hat uns Ende (Dezember) 2009 eine Forderung zukommen lassen, in Höhe von 775,51 € (für die Nebenkostenabrechnung 2008). Wir haben dieser zu hohen Rechnung telefonisch (iwe auch aus einen Schreiben der ABG Frankfurt Holding ausgeht) widersprochen und wollte wissen wie es zu einer so hohen Rechnung kommen konnte. Dann haben wir am 16.11.2012 erstmalig wieder von der Frankfurt Holding ein Schreiben erhalten indem hervorgeht das die ABG Frankfurt Holding einen Berechnungsfehler begangen hat und die Forderung nun nur noch 578,35€ beträgt. Da uns laut ABG Frankfurt Holding versehentlich Kosten für eine Reinigung, einen Aufzug (den es in unserem Gebäude nicht gibt) und eine zu hohe Wasserverbrauchsrechnung ausgerechnet wurden. Dieses hätte die ABG Frankfurt Holding nun in fast 3 Jahren herausgefunden und man hat uns eine Ratenzahlungvereinbarung = Schulbekenntnis zukommen lassen, um die Restforderung einzufordern. Das haben wir nicht unterschrieben und wieder widersprochen, da laut § 556 Abs.3 BGB die Frist für eine Solche Forderung abgelaufen ist. Nun haben wir ein Schreiben erhalten indem man uns mitteilt, das wir uns irren. In diesem Fall würde laut ABG Frankfurt Holding der § 195 BGB greifen und dadurch hätten sie noch das Recht diese Forderung von uns zu verlangen. Die ABG Frankfurt Holding teilt uns im gleichen Schreiben mit, das die Verjährungsfrist beginnt nach § 199 BGB mit Ablauf des Jahres in dem der Anspruch enstanden ist. Und der ABG Frankfurt Holding wäre durchaus bewusst, das die Klärung unseres Widerspruch viel früher hätten erfolgen müssen. Diese Schreiben ist uns am 11.12.2012 zugestellt worden und der Umschalg ist am 06.12.2012 (laut Frankierung des Umschlages) versendet worden. Zeitgleich wird von uns verlangt am 11.12.2012 auch ein Vergleichsangebot abzugeben an die ABG Frankfurt Holding. Wir haben der ABG Frankfurt Holding mitgeteilt, das wir uns erst Rechtliche Hilfe/Information holen müssen, da in der Vergangenheit einige Streitigkeiten mit der ABG Frankfurt Holding (jedoch mit ganz anderem Inhalt und Thema) uns verunsichern. Wir haben die ABG Frankfurt Holding informiert das wir uns in Kürze, spätestens in 14 Tagen melden werden.
Kann man uns diese lange Rechnungskorrekturzeit zu unserem Nachteil auslegen und müssen wir dieser Forderung nachkommen.
Wir bedanken uns im Voraus und verbleiben.

Mit freundlichen Grüßen

B. Alkan

Ffm.d. 11.12.2012
11.12.2012 | 23:34

Antwort

von


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Cappelner Damm 71a
49661 Cloppenburg
Tel: 04471-7008624
Web: www.rechtsanwältin-janna-stefan.de
E-Mail:
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworten möchte:

Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes vorlegen.Diese Frist ist eine Ausschlussfrist. Das bedeutet: Hat der Vermieter nicht innerhalb von 12 Monaten abgerechnet, kann er nichts mehr nachfordern.

Ihrem Sachverhalt ist zu entnehmen, dass der Vermieter im Dezember 2009 die Nebenkosten für das Jahr 2008 abgerechnet hat. Somit ist die Frist gewahrt.Die Abrechnung erfolgte rechtzeitig.

Wäre die NK-Abrechnung formell nicht ordnungsgemäß (z.b. weil der Verteilerschlüssel fehlte etc.), was aus Ihrem Sachverhalt nicht hervorgeht, wäre die Abrechnung der Betriebskosten nicht wirksam. Hätte der Vermieter die notwendigen Formalien nicht eingehalten, müsste er nach der Beanstandung durch Sie eine neue Abrechnung vorlegen, und zwar solange die Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen ist.Danach kann er keine neue Abrechnung mehr erstellen.

INHALTLICHE FEHLER können hingegen auch nach Fristablauf korrigiert werden. Ein inhaltlicher Fehler liegt z.b. vor, wenn bestimmte Kosten gar nicht angefallen oder falsch berechnet sind, wovon in Ihrem Fall auszugehen ist.Solche Fehler kann der Vermieter auch nach Ablauf der Frist eingeschränkt korrigieren (BGH WuM 2009, 42).Verbessert der Vermieter den Fehler erst nach Fristablauf, wie in Ihrem Fall, darf das den Mieter nicht benachteiligen. Der Vermieter kann das Ergebnis der Abrechnung nach Fristablauf nicht mehr zuungunsten des Mieters ändern. Da sich nach der Neuberechnung der Betriebskosten keine höhere Nachzahlung ergab, darf der Vermieter den nach unten korrigierten Nachzahlungsbetrag von Ihnen fordern.

Bitte beachten Sie:

Die Ansprüche des Vermieters verjähren in 3 Jahren, §195 BGB. Die Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist, §199 BGB, also im Dezember 2009. Die Ansprüche des Vermieters auf Nachzahlung der Betriebskosten verjähren somit am 31.12.2012.
Die Verjährung kann allerdings gehemmt werden, wenn z.b. Ihr Vermieter eine Klage auf Leistung erhebt oder wenn Ihnen noch bis zum 31.12.2012 ein Mahnbescheid zugestellt wird.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Janna Stefan, Rechtsanwältin


Rechtsanwältin Janna Stefan

Nachfrage vom Fragesteller 12.12.2012 | 08:16

Sehr geehrte Frau Stafan,

vielen Dank für die schnelle Antwort erstmal.
Sie sagten wenn die Abrechnung einen Formfehler o.ä hat, ist sie nicht einforderbar.Die Ursprüngliche Nebenkostenabrechnung aus dem Jahr 2009 (für das Jahr 2008) hat diesen von Ihnen genannten Verteilerschlüssel ect. zwar, aber in dem Schreiben vom 16.11.2012 (die Korrektur) fehlen alle diese formellen Angaben.
Da werden wir lediglich darum gebeten die nun korrigierte Summe zu zahlen ohne genauere erklärung. Man teilt uns nur gewisse Posten mit, die fehlerhaft berechnet wurden. Müssen wir in dem Fall auch zahlen?

Vorab Vielen Dank für Ihre Mühe,

mit freundlichen Grüßen


B.ALkan

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.12.2012 | 09:12

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Die NK-Abrechnung muss gewisse Mindestanforderungen erfüllen. Die Abrechnung muss z.b. die Betriebskosten einzeln aufführen und für jede Kostenart den Gesamtbetrag nennen. Der Anteil des Mieters ist zu berechnen. Der Verteilerschlüssel ist anzugeben usw.

Wenn die NK-Abrechnung einen formellen Fehler hat,muss der Mieter seine Einwendungen innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der NK-Abrechnung vorbringen.Ist diese Frist abgelaufen, kann die NK-Abrechnung nicht mehr beanstandet werden, es sei denn der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, was in Ihrem Fall mangels Angaben nicht beurteilt werden kann.

Sie haben zwar die NK-Abrechnung unmittelbar nachdem Sie diese erhalten haben, telefonisch beanstandet. Allerdings ist die Einwendung, die Nachzahlung sei zu hoch, zum einen nicht konkret genug gewesen. Zum anderen haben Sie nach dem Erhalt der Abrechnung die evt. vorhandenen formellen Fehler nicht beanstandet, so dass Sie jetzt im Jahr 2012, also nach Ablauf der Frist, mit Ihren Einwendungen bzgl. der Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung ausgeschlossen sind. Wir haben hier mit einem inhaltlichen Fehler zu tun, den der Vermieter auch nach Ablauf der Frist korrigieren kann. Bei dem Schreiben aus dem Jahr 2012 handelt es sich lediglich um eine Korrektur und nicht um eine neue Abrechnung.

Zur Zeit schweben zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter Verhandlungen, so dass die Verjährung auch in diesem Fall gehemmt ist (§203 BGB).

Mit freundlichen Grüßen

ANTWORT VON

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