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Mietrecht - Nachforderungen nach der Wohnungsübergabe (Dübellöcher etc.)

| 05.04.2019 12:03 |
Preis: 70,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

gestern hatten wir als Erbinnen unserer Mutter eine Wohnungsübergabe mit dem Vermieter. Darin wurden noch einige Mängel festgestellt:
So sollten in mehreren Räumen Dübellöcher unkenntlich überstrichen werden. Hierüber sollte dann gänzlich ein Neuanstrich erfolgen. Eine Tür sei stark verschmutzt, es sollte evtl. ein neuer Bezug darauf gezogen werden oder neu gereinigt. Außerdem sind an der Außentür zur Wohnung (außen) Beschädigungen durch einen Schlüssel entstanden.
Wir haben eine Frist bekommen zur Überlegung, die Renovierungsarbeiten noch bis Freitag durchführen zu lassen, da am Freitag lt. Vermieter schon jemand einziehen möchte. So sollen wir kurzfristig die Einwilligung zur Durchführung dieser Arbeiten geben und diese auch selbst beauftragen.

Auszug bezüglich der Schönheitsreparaturen aus dem Mietvertrag:

Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, fachgerecht durchzuführen. Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen von Decken und Wänden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, das Streichen der Fußleisten und der offen liegenden Ver- und Entsorgungsleitungen.
Die Zeitfolge hierfür beträgt im Allgemeinen 3 Jahre.

Alle Schönheitsreparaturen sind in mittlerer Art und Güte, jedoch fachgerecht und entsprechend den anerkannten Regeln der Technik durchzuführen. Schönheitsreparaturen sind in dem nach der Verkehrsauffassung üblichen Zeitraum und Umfang unter Berücksichtigung des Zustandes der jeweiligen Teile des Wohnraums fachgerecht durchzuführen. Der Mieter ist jedoch nur verpflichtet, diejenigen Schönheitsreparaturen innerhalb der Mietsache durchzuführen, die während der Mietzeit durch seinen Mietgebrauch erforderlich werden.

Die nach § 16 Ziffer 4a und 4b (obere beide Abschnitte) erforderlichen Schöheitsreparaturen hat der Mieter spätestens bis zum Ende des Mietverhältnisses durchzuführen.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Mietsache mit neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten zurückzugeben, es sei denn, dass bei Vertragsbeginn ein anderer Zustand vorhanden war. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorhanden war. Farbig gestrichene Holzteile können auch in weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden. Holzteile in diesem Sinne sind Holzbalken, Holzdecken und Holz- bzw. Parkettfußböden.

Ist die Wohnung in einem renovierten Zustand an den Mieter übergeben worden und endet das Mietverhältnis bevor Schönheitsreparaturen erstmals oder erneut fällig geworden sind, so hat der Mieter die anteiligen Kosten der Schönheitsreparaturen an den Vermieter zu zahlen (Abgeltungsquote). Die Abgeltungsquote ermittelt sich nach der tatsächlichen Dauer des Mietverhältnisses seit Mietbeginn bzw. seit letzter durchgeführter Renovierung und unter Berücksichtigung allgemein üblicher Zeitfolgen (bei Mietbeginn in der Regel: Küche, Bäder und Duschen – 60 Monate, Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten – 96 Monate, alle übrigen Räume – 120 Monate) zeitanteilig. Je nach Abnutzungsgrad verlängern oder verkürzen sich die genannten Zeitfolgen. Als Preisgrundlage für die Abgeltungsquote gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die jeweilige Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er in den betreffenden einzelnen Räumen oder insgesamt die Schönheitsreparaturen bis zur Beendigung des Mietverhältnisses fachgerecht durchführt oder durchführen lässt.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher fachgerecht zu verschließen, soweit nicht das Anbringen von Bohrlöchern und Dübeln zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache unerlässlich war. Veränderungen dieser Art, denen der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat oder bei Wahrung seiner berechtigten Interessen nicht hätte zustimmen müssen, verpflichten den Mieter zum Schadensersatz.

Der Vermieter ist weder verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchführen zu lassen, noch deren Kosten zu tragen.

Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen trotz Aufforderung mit Fristsetzung nicht nach, so kann der Vermieter Schadensersatz statt der Leistung verlangen. Diese Rechte stehen dem Vermieter auch zu, wenn das Verhalten des Mieters ergibt, dass von seiner Seite eine endgültige Erfüllungsverweigerung ergibt.

Sonstige Vereinbarungen:
Einbauküche, Spiegelschrank Bad, Lampen Bad, Flur und Küche werden mitvermietet. Das Aufkleben von Teppichboden ist nicht gestattet. Bei Auszug ist der ursprüngliche Zustand herzustellen. Das Anbohren von Fliesen, Türen und Fenstern ist nicht gestattet. Die Wohnung wird durch die Mieterin im renovierten Zustand übernommen.

Frage: Sind wir nun zur nachträglichen Nachbesserung nach vierjähriger Mietdauer (unsere Mutter ist verstorben) verpflichtet? Es sind lt. Protokoll, welches unter Vorbehalt von uns unterschrieben wurde, drei Räume neu zu streichen, eine Tür zu reinigen bzw. neu zu beschichten oder zu streichen, die Beschädigung der Außentür zu entfernen bzw. ggf. die Türzarge zu erneuern).
Anmerkung: Die Arbeiten in zwei bereits renovierten Räumen sowie eine nachfolgende Grundreinigung der Wohnung sind durch qualifizierte Fachfirmen durchgeführt worden.
Für eine rasche Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.
Freundliche Grüße aus Kassel (Hessen)
05.04.2019 | 13:46

Antwort

von


(482)
Ehlentruper Weg 55
33604 Bielefeld
Tel: 05 21 / 9 61 58 04
Tel: 01 73 / 8 23 94 78
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des geschilderten Sachverhalts verbindlich wie folgt beantworten möchte:

Wenn es um die durchzuführenden Arbeiten in der Wohnung nach einem Auszug geht, muss zunächst zwischen den Schönheitsreparaturen und der Beseitigung von Schäden unterschieden werden.

Die Durchführung von Schönheitsreparaturen richtet sich nach den Klauseln, die dazu im Mietvertrag vorhanden sind und danach, ob diese Klauseln wirksam sind.

Bei der Beseitigung von Schäden, die in der Wohnung verursacht wurden, handelt es sich dagegen um Schadensersatzansprüche des Vermieters, die auch dann durchgesetzt werden können, wenn für den Mieter keine Verpflichtung für die Schönheitsreparaturen besteht.

Nach Ihrer Schilderung findet sich im Mietvertrag eine Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen.

Da die Klausel zu den Schönheitsreparaturen keine starren Durchführungsfristen enthält, sondern der Mieter nur zur Vornahme verpflichtet wird, wenn dies nach dem Zustand der Wohnung erforderlich ist, ist die Klausel insoweit wirksam.

Das bedeutet, dass Ihre Mutter als Mieterin grundsätzlich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war und dass diese Pflicht nunmehr auf Sie als Erben übergegangen ist.

Die weiter enthaltene Abgeltungsklausel, oder auch Quotenklausel, ist dagegen unwirksam. Allerdings führt diese Unwirksamkeit nicht automatisch dazu, dass auch die Klausel zu den Schönheitsreparaturen unwirksam wird.

Insoweit besteht also grundsätzlich eine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und zur Beseitigung von Schäden beim Auszug bzw. bei Rückgabe der Wohnung.

Massive Verschmutzungen an Wänden oder auch an Türen, Türrahmen oder Fensterrahmen, die sich nicht durch einfaches Putzen entfernen lassen, können u. U. eine Beschädigung darstellen.

Wenn die Tür, wie vom Vermieter behauptet, so stark verschmutzt ist, dass sie nicht mehr gereinigt werden kann, sondern neu beschichtet werden muss, könnte also durchaus eine Beschädigung in diesem Sinne vorliegen. Dann müsste dieser Schaden entweder von Ihnen oder von einer beauftragten Firma fachgerecht behoben werden.

Bei der Schadensbeseitigung muss allerdings beachtet werden, dass nach dem Gesetz nur der Zustand hergestellt werden muss, der ohne das Schadensereignis vorgelegen hat. Das heißt also, dass der Vermieter durch die Erneuerung der Tür nicht bessergestellt oder bereichert werden darf. Es ist insoweit bei den Kosten der Grundsatz Neu-für-Alt zu berücksichtigen, sodass die Kosten in der Regel nur anteilig vom Mieter erstattet verlangt werden können.

Für die Wohnungseingangstür dürfte im Grundsatz dasselbe gelten wie für die Innentüren. Wurde die Eingangstür beschädigt, muss der Schaden beseitigt werden. Dies kann vom Mieter durchgeführt werden, oder aber durch eine beauftragte Firma, wobei der Mieter dann die Kosten zumindest nach dem jeweiligen Zeitwert zu tragen hat.

Hinsichtlich des Verschließens der Dübellöcher gilt im Allgemeinen Folgendes:
Das Anbringen von Bohrlöchern und Dübeln in angemessener Zahl gehört zum üblichen Mietgebrauch. Ein übermäßiges Bohren und Dübeln kann dagegen eine Substanzverletzung darstellen, die zu Schadensersatzansprüchen des Vermieters führen kann.

Das Verschließen der Dübellöcher beim Auszug gehört vielen Fällen zu den Schönheitsreparaturen. Wurde dem Mieter wirksam die Durchführung von Schönheitsreparaturen auferlegt, so muss er dann beim Auszug also auch die Dübel entfernen und die Bohrlöcher / Dübellöcher verschließen. Dies hat fachgerecht zu erfolgen, also so, dass anschließend problemlos die Stellen überstrichen oder neu tapeziert werden können.

Der Vermieter verlangt nach der Klausel im Mietvertrag, dass vor allem die Dübellöcher, die nicht zum Mietgebrauch unerlässlich werden, beim Auszug verschlossen werden. Da dies – wie oben beschrieben – meist aber auch schon Bestandteil der Schönheitsreparaturen ist, wird er dies also verlangen können. In der Regel erfordert das Verschließen der Bohr- und Dübellöcher auch keinen großen Aufwand.

Darüber hinaus hängt es davon, wie viele Dübellöcher vorhanden sind und auch davon, wie groß diese sind. Ich habe bei Wohnungsübergaben schon erstaunlich große Dübellöcher gesehen, die durch fehlerhaftes Bohren o. ä. entstanden waren. Derartige Dübellöcher sind auf jeden Fall fachgerecht zu verschließen.

Ob über das fachgerechte Verschließen der Bohr- und Dübellöcher hinaus noch ein kompletter Neuanstrich verlangt werden kann, hängt wiederum davon ab, ob die Durchführung von Schönheitsreparaturen an dieser Stelle notwendig war oder ob die Zahl der Löcher trotz Verschließens dies notwendig machen.

Dies lässt sich aus der Ferne naturgemäß nicht beurteilen und beantworten.

In den meisten Fällen ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter oder seinen Rechtsnachfolgern eine Frist zur Durchführung der noch ausstehenden Schönheitsreparaturen und zur Beseitigung der festgestellten Mängel zu geben, bevor er die Arbeiten selbst erledigen lässt und Schadensersatzansprüche geltend macht.

Diese Frist sollte allerdings angemessen lang sein, vor allem dann, wenn Arbeiten z. B. in Auftrag gegeben werden müssen. Sofern man Ihnen nur einen Tag für die Erledigung aller Nachbesserungen als Frist gewährt hat, dürfte dies wahrscheinlich zu kurz sein. Sollten Sie innerhalb der Frist nur mitteilen, ob Sie zur Durchführung der Arbeiten bereit sind und die Arbeiten erledigen oder in Auftrag geben wollen, könnte diese Frist – zumindest nach Ansicht einiger Richter – noch angemessen sein, vor allem dann, wenn Sie danach noch Zeit hatten, die Arbeiten tatsächlich noch nach dem Ablauf dieser Frist durchzuführen.

Bezüglich der Wohnungseingangstür wird der Vermieter daher wohl die Beseitigung des Schadens verlangen dürfen. Auch bei der Innentür gehe ich derzeit davon aus, dass der Vermieter zumindest eine erneute Reinigung und wenn diese nicht möglich ist, u. U. eine Schadensbeseitigung durch eine neue Beschichtung o. ä. verlangen kann.

Auch das Verschließen der Dübellöcher kann grundsätzlich im Rahmen der Schönheitsreparaturen verlangt werden und sollte – allein um Streit zu vermeiden – auch vorgenommen werden.

Hinsichtlich der Malerarbeiten in den Räumen hängt es im Wesentlichen davon ab, in welchem Zustand sich die Wände befinden und ob Schönheitsreparaturen notwendig sind. Sind die Dübellöcher quasi unsichtbar verschlossen und die Wände ansonsten in einem gewöhnlichen Abnutzungszustand (also ohne ausgerissene Tapeten, Flecken usw.) wäre ein Anstrich wohl nicht notwendig und könnte dann auch nicht vom Vermieter verlangt werden.

Ich hoffe, damit Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin



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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 12.04.2019
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Auch wenn für mich im Großen und Ganzen jetzt nicht ein sehr gutes Ergebnis für mich herausgekommen ist, so gab mir die Antwort von Frau Rechtsanwältin Silke Jacobi ein wenig Sicherheit und half mir auch etwas weiter. Zu denken gibt mir jedoch die Auslegung bezüglich Renovierung/Schönheitsreparaturen. Nach anderslautenden medialen Meldungen und Berichten bin ich davon ausgegangen, dass das Mietrecht mieterfreundlicher gestaltet wurde. Für die Beratung darf ich mich indes bedanken.


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