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Mietrecht- Muss ich als Eigentümer Vertrag akzeptieren v.Vorbesitzer

| 27.05.2011 15:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Schon wieder ich mit dem alten Thema:

Meine Eltern haben mir eine Eigentumswohnung
in Berlin hinterlassen. Diese hatten sie in den 80ern als Steuersparmodell erworben, sie war schon vermietet. Der Mietvertrag ist von 1973 und wurde vom Vorbesitzer mit den Mietern geschlossen.
Nun habe ich eigentlich von Anfang an Probleme mit den Mietern( womit andererseits die jahrelangen schlechten Erfahrungen meiner Eltern bestätigt werden). Die Mieter zahlen für 80m² in bester Citylage eine wirklich minimale Miete von 232.- kalt zzgl. Betriebskosten, insgesamt 404.- . Bei der letzten Nebenkostenabrechnung haben sie wider-sprochen und verweisen auf den Vertrag, wo angeblich eine Bruttokaltmiete vereinbart ist und deshalb lediglich über die Heizkosten eine jährliche Abrechnung stattfindet.
Deshalb hat mir auch der Anwalt der Mieter letzte Woche mitgeteilt, man würde von der Nachzahlung von 918.- lediglich den Heizkosten-anteil von 760.- akzeptieren und zahlen.
Als meine Eltern damals die Wohnung erworben haben, war in der Broschüre des Bauträgers bereits die Rede von "garantierten Mieteinnahmen von DM 5,90/m² bis DM 6,10/m²" ( also € 2,95-3,05)Das war 1984!! Über 25 Jahre später ist mit meiner Wohnung dieses Niveau immer noch bei weitem nicht
erreicht. In der Vergangenheit wurden Mieterhöhungen seitens meiner Eltern meist schlicht ignoriert,lt. den vorliegenden Unterlagen in min. 2 Fällen. Meine Eltern hatten die Erhöhungen leider nicht per Einschreiben mitgeteilt. Aus der Kopie eines Schreibens meiner Mutter ist u.a. ersichtlich, dass schon in 2003 EUR 485.- zu zahlen gewesen wären. Leider haben sich meine Eltern aber nie mit dem nötigen Nachdruck gegen die Mieter behauptet.
Ich selbst konnte lediglich eine Erhöhung von 196.- kalt auf 233.- im April 2011 realisieren, die nächste wäre erst in 3 Jahren um max. 20% möglich.

In der Vergangenheit haben meine Eltern mir gegenüber öfter geäußert, dass sie vermuten, bei dem Geschäft übervorteilt worden zu sein. Dieser Verdacht kommt mir auch allmählich, da ja die "garantierten" Einnahmen nicht einmal über 25 Jahre später gegeben sind, zumal der Mietvertrag mit dem Vorbesitzer geschlosssen wurde.
Meine Eltern haben diesen nie gesehen, weil er bei der damaligen Verwalterin vorlag. Ich kenne den Vertrag nur deshalb, weil ich die Mieter gebeten habe, mir eine Kopie zu schicken.

Nun stelle ich mir die Frage, inwieweit es überhaupt rechtens ist, dass der Eigentümer der Wohnung nicht Vertragspartner ist, bzw. zumindest zum Zeitpunkt des Erwerbs Anspruch darauf hat, die Inhalte zu kennen, da dies entscheidenden Einfluss auf die Kaufentscheidung gehabt hätte.
Da keiner der vorgenannten Punkte zutrifft, stelle ich in Frage, inwieweit ich diesem Vertrag überhaupt zustimmen muss, bzw. die Klauseln akzeptieren.
Wie ich hier bei 123recht bereits erfahren habe, dürfte es problematisch sein, das Mietverhältnis zu kündigen, aber zu den jetzigen Konditionen dieses fortzusetzen ist einfach inakzeptabel.
Meine Eltern haben seit Erwerb der Wohnung jedes Jahr Defizite erwirtschaftet, ich selbst habe pro
Monat 260.- an Wohngeld zu zahlen, hinzu kommt eine Nebenkostennachforderung von 1440.- für
2010 und eine Sonderumlage von 916.- die ich bis Juni 2011 zahlen musste. Obwohl die Wohnung
einen Wert von ca. 150.000.- hat, kann ich sie nicht einmal verkaufen, denn im vermieteten Zustand bringt sie ja nur Verluste.
Mir kommt es allmählich wirklich so vor, als habe der Vorbesitzer, wissend, dass es sich um Problemmieter handelt, 1984 die Wohnung meinen Eltern verkauft und dabei auf deutsch gesagt "über den Tisch gezogen" . Er wusste ja, dass die Mieter bei Mieterhöhungen und auch generell Probleme machen und hat außerdem zu den vertraglichen Details geschwiegen.
Ich würde nun gerne wissen, kann ich als Eigentümer nicht darauf bestehen, dass ich der Vertragspartner im Mietvertrag bin, bzw. muss ich den Vertrag mit dem Vorbesitzer akzeptieren? Es liegt doch nahe, dass meine Eltern die Wohnung auch aufgrund der Garantien des Bauträgers erworben haben und entsprechend kalkuliert haben, schließlich mussten sie sogar Kredite aufnehmen, die im Übrigen auch noch nicht vollständig getilgt sind.
Wenn ich die monatlichen Raten hier noch einrechne, mache ich min. 3000.- Verlust p.a. mit der Wohnung. Daher wüsste ich gerne, wie es mit dem Vertrag aussieht, bzw. inwieweit die Garantien, die klar in der Broschüre stehen, bindend sind. Es wurden immerhin grundlegende Voraussetzungen, die die Entscheidung zum Kauf der Wohnung beeinflusst haben, nicht erfüllt.
Am liebsten wäre mir, den Mietern kündigen zu können, um die Wohnung zu verkaufen, da ich es mir auch gar nicht leisten kann, soviel Geld in den Sand zu setzen. Alternativ wäre es noch akzeptabel, wenn der alte Mietvertrag nichtig ist und deswegen ein neuer zu einvernehmlichen Konditionen abzuschließen ist. Letztlich habe ich nun kontinuierlich erhebliche wirtschaftliche Nachteile, die aus einem
offensichtlich fragwürdigen Geschäft resultieren.
Im Voraus vielen Dank!


Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage kann ich Ihnen anhand Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Der Umstand, dass Ihre Eltern beim Kauf der Wohnung unter Umständen durch den Verkäufer „über den Tisch gezogen wurden", berührt die Wirksamkeit des Mietvertrages in keinster Weise.

Derjenige, an den das Eigentum an einer vermieteten Wohnung übergeht, sei es durch Kauf (§ 566 BGB) der Wohnung sei es durch einen Erbfall (§ 1922 BGB), tritt in alle Rechte und Pflichten des bestehenden Mietvertrages ein.

Das bedeutet, dass durch den Kauf zunächst Ihre Eltern Vertragspartner des Mietvertrages geworden sind und schließlich durch den Erbfall – bzw. durch die Annahme der Erbschaft - Sie in den Vertrag eingetreten sind.

Dies ist auch völlig unabhängig davon, ob Ihr Name im Mietvertrag steht oder nicht. Als Erbe Ihrer Eltern sind Sie der Vermieter.

Eine Kündigung des Mietverhältnisses wäre, wie Ihnen der Kollege bereits beschrieben hat allenfalls unter den engen Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich.

Auch für eine Nichtigkeit des Mietvertrages liegen hier keinerlei Anhaltspunkte vor.

Die Tatsache, dass der Verkäufer Ihren Eltern damals Details des Mietvertrages und Wissen über die Mieter verschwiegen hat, beeinflusst die Wirksamkeit des Mietvertrages, wie bereits dargestellt nicht.

Möglich wären allenfalls unter Umständen Schadenersatzansprüche gegen den damaligen Verkäufer.

Wobei hierfür neben dem Kaufvertrag auch der gesamte Ablauf der Probleme, die Ihre Eltern mit den Mietern hatten sowie die Zusagen und Garantien des Verkäufers detailliert zu erfassen und zu prüfen wären was mit einem enormen zeitlichen und für Sie auch finanziellen Aufwand verbunden wäre.

Bei der ganzen Angelegenheit müssen Sie beachten, dass der Kaufvertrag mit dem Bauträger und der Mietvertrag völlig getrennt voneinander zu betrachten sind.

Ich bedauere, dass ich Ihnen keine für Sie positivere Auskunft geben konnte, hoffe, dass ich Ihnen mit meiner Antwort trotzdem einen Einblick in die Rechtslage verschaffen konnte und verbleibe

Nachfrage vom Fragesteller 06.06.2011 | 15:07

Hallo Herr Bade,
danke für Ihre Antwort.Sehr bedauerlich, dass ich mit der Wohnung nur Ärger geerbt habe. Wie es aussieht, bleibt mir wohl tatsächlich keine andere Wahl, als die Wohnung zu verkaufen. Wobei ich auch dabei schon ahne, dass es problematisch wird. Andererseits sehe ich nicht ein, die Mieter weiterhin zu subventionieren. Finde es sehr fragwürdig, dass die Rechtssprechung dem Vermieter sowenig Rechte einräumt.Das wird von den Mietern natürlich schamlos ausgenutzt.
Können Sie mir noch Folgendes beantworten, wenn ich einen Makler in Berlin mit dem Verkauf der Wohnung beauftrage, sollte es doch möglich sein, dass der neue Besitzer, der ja bestimmt aus dem Berliner Raum sein wird, wegen Eigenbedarf den Mietvertrag kündigt. Ich selbst kann leider nicht Eigenbedarf geltend machen, da es mir nicht möglich ist, vom Rheingau nach Berlin zu ziehen.Bei Eigenbedarf muss doch derjenige, der in die Wohnung zieht, Verwandter des Eigentümers sein, Bekanntschaft reicht nicht aus, soweit ich weiß..
Bedanke mich schon jetzt.
Freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.06.2011 | 15:34

Sehr geehrter Ratsuchender,

ein neuer Eigentümer kann durchaus wegen Eigenbedarfs kündigen.

Der neue Eigentümer kann das Mietverhältnis dann kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr.2 BGB).

Eine Bekanntschaft reicht also tatsächlich nicht aus.

Mit freundlichen Grüßen

Bade
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 08.06.2011 | 09:50

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Somit hat der Anwalt mir sehr geholfen und wird von mir ausdrücklich empfohlen.

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