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Mietrecht / Mietverhältnis bei Kauf

| 27.06.2013 20:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Sehr geehrte Rechtsanwälte,

Eine Immobilie wird vor der Zwangsversteigerung noch vom Eigentümer gekauft. Der Eigentümer / Vermieter hat aufgrund persönlichen Konflikts Hausverbot vom Mieter (im eigenen Haus). Außerdem besteht eine Zwangsverwaltung.

1. Darf der Vermieter trotzdem auf Besichtigung der Mietwohnung / Gartenanteils bestehen? Bzw. darf hierfür der Käufer (Ex-Ehefrau) beauftragt / bevollmächtigt werden, um eben dieses Hausverbot zu umgehen?

2. Um die Kündigungsfrist bereits laufen zu lassen, bzw. parallel zu den üblichen Verpflichtigungen, wie Kaufvertrag, Zwangsversteigerungseinstellung etc. bereits die Kündigung ausgesprochen zu haben, darf der Noch-Eigentümer (in der Zwangsverwaltung - daher ja eigentlich kein Vermieterstatus mehr!) den Mietern bereits per Eigenbedarf (für die Ex-Ehefrau, das gemeinsame Kind und für die Eltern der Ex-Ehefrau) kündigen? Oder muss hierzu erst die Aufhebung der Zwangsverwaltung erfolgen?

Herzlichen Dank im Voraus.

Freundliche Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:


1.

Wenn dem Vermieter vom Mieter Hausverbot erteilt worden ist, muß der Vermieter sein Recht, eine Besichtigung vorzunehmen, ggf. einklagen.

Natürlich kann der Vermieter dem Mieter mitteilen, daß ein Vertreter des Vermieters eine Besichtigung der Wohnung vornehmen möchte. Hierzu müßte dem Mieter ein Termin, zu dem die Inaugenscheinnahme erfolgen soll, benannt werden. Es reicht also nicht aus, unangemeldet an der Tür zu klingeln und Einlaß zu verlangen.


2.

Wenn ein Eigentumswechsel bevorsteht, muß der neue Eigentümer die Kündigung aussprechen. Das ist erst ab dem Zeitpunkt möglich, zu dem der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.06.2013 | 09:33

Sehr geehrter Herr Raab,

herzlichen Dank für Ihre schnelle Rückmeldung.

Gilt die Antwort 1 auch bei einer bestehenden Zwangsverwaltung aufgrund einer Zwangsversteigerung?

Zu 2: Das wäre der übliche Weg, aber der würde eben die Zeit bis zur Grundbucheintragung plus Kündigungsfrist in Anspruch nehmen. Könnte denn der jetzige Noch-Eigentümer trotz Zwangsverwaltung die Mieter kündigen, um eben den Vorgang ein bisschen zu beschleunigen? (Gemeint wäre eine Eigenbedarfskündigung für den Käufer, der ja verwandt ist.).

Die anfangs missverständliche Fragestellung bitte ich zu entschuldigen.

Nochmals Danke im Voraus.

Freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.06.2013 | 11:21

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.

Wenn die Zwangsverwaltung angeordnet worden ist, bedeutet das, vereinfacht formuliert, daß die Mieteinnahmen zur Tilgung der Verbindlichkeiten des Vermieters genutzt werden. Die Aufgabe des Zwangsverwalters besteht darin, die Immobilie zu bewirtschaften. Damit tritt der Zwangsverwalter in das bestehende Mietverhältnis ein und übernimmt die Position des Vermieters. Der Zwangsverwalter darf demzufolge die Rechte wahrnehmen, die dem Vermieter ansonsten zustehen. Selbstverständlich muß der Zwangsverwalter auch alle Verpflichtungen des Vermieters erfüllen.

2.

D. h., den Anspruch auf Besichtigung müßte der Zwangsverwalter durchsetzen. Der Zwangsverwalter würde auch die Besichtigung vornehmen.

3.

Bezüglich einer Eigenbedarfskündigung muß man prüfen, ob die Kündigung zu Gunsten von Personen ausgesprochen werden soll, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden kann. Wenn ich Ihre Sachverhaltsschilderung richtig verstehe, wollen Sie Eigenbedarf für die geschiedene Ehefrau anmelden. Geschiedene Ehegatten gehören allerdings nicht zum Kreis der engen Familienangehörigen, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden kann.

Mithin würde eine Eigenbedarfskündigung, die Sie zu Gunsten Ihrer geschiedenen Ehefrau aussprechen, einer rechtlichen Überprüfung nicht standhalten. Die Eigenbedarfskündigung müßte also vom Käufer, also von Ihrer geschiedenen Ehefrau, ausgesprochen werden.

4.

So ganz eindeutig ist der Sachverhalt aufgrund Ihrer Schilderung nicht.

Sie schreiben, daß die Immobilie vom Eigentümer gekauft worden sei. Dann muß es wohl auch einen Käufer geben, nämlich die Ex-Ehefrau, was ich der Ziffer 1. der eingangs gestellten Frage entnehme.

Damit dürfte der Sachverhalt wohl folgendermaßen aussehen:

Sie sind Eigentümer einer Immobilie. Aus Gründen, die hier nicht zu Debatte stehen, ist die Zwangsverwaltung angeordnet worden. Gleichzeitig ist die Immobilie auch vermietet worden.

Nun ist ein Kaufvertrag über die Immobilie mit Ihrer geschiedenen Ehefrau geschlossen worden. Damit dürften die Verbindlichkeiten beglichen werden mit der Folge, daß die Zwangsverwaltung aufgehoben werden wird. Ihre geschiedene Ehefrau beabsichtigt, in die Immobilie einzuziehen, in der die Mieter noch wohnen. Damit tritt eine Eigenbedarfssituation erstmals auf, sobald die geschiedene Ehefrau Eigentümerin ist.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt


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Bewertung des Fragestellers 28.06.2013 | 11:30

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