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Mietrecht /Mietminderung nach Wassereintritt in die Wand/Vermieter renoviert nicht

14.08.2018 12:26 |
Preis: 35,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


14:38
Sehr geehrte Rechtsanwälte,

wir bewohnen seit Längerem eine Mietwohnung. Das Wohnzimmer macht bzgl. der Quadratmeter etwa die Hälfte der Wohnung aus. In der Vergangenheit war dort bereits einige Male bei Schneeschmelze Wasser an Decke/Wand eingedrungen, teils wannenweise aus dem Lampenanschluss getropft.Es ist immer dieselbe Stelle. Das Wasser läuft ca. einen Tag lang. Nach Trocknung bleibt ein gelblicher Fleck von ca. einem Quadratmeter zurück. Zudem müssen wir bei bestimmten Wetterlagen theoretisch mit einem erneuten Wassereintritt rechnen. Der vorherige Eigentümer schickte immer wieder den Dachdecker und ließ den optischen Schaden durch Malerarbeiten beseitigen. Vor drei Jahren erfolgten am Haus, speziell Dach, sehr umfangreiche Sanierungsarbeiten. Die Wohnung wurde danach verkauft, und zwei Jahre lang traten keinerlei Schäden auf.
Leider ist dasselbe Problem vor Monaten wieder eingetreten. Wir mussten die Möbel verrücken und das Wasser auffangen. Wir haben den Vermieter sofort in Kenntnis gesetzt und aufgefordert, den entstandenen Schaden instand zu setzen. Es kam zwar ein Maler vorbei, um den Schaden zu begutachten;es passierte jedoch nichts.
Wir haben die Miete bisher um einen Betrag gekürzt (20%), der zwei Mieten bei Weitem nicht erreicht, aber knapp über einer Monatsmiete liegt. Der Vermieter hat inzwischen einen Maler geschickt, der einmal um den Lampenanschluss herumgepinselt, sowie den gelben Fleck übermalt hat.
Da die letzte Renovierung durch den Voreigentümer drei Jahre her ist, ist der Unterschied deutlich zu sehen, so dass für uns immer noch ein optischer Mangel vorliegt. Dies haben wir dem Vermieter so auch mitgeteilt und ihn erneut aufgefordert, diesen sachgerecht zu beseitigen. Es erreichte uns lediglich ein Schreiben, in dem wir zur Rückzahlung des Mietrückstands mit Termin aufgefordert wurden. Zugleich droht der Vermieter, andernfalls entweder eine fristlose oder hilfsweise ordentliche Kündigung vorzunehmen.Zudem verweist der Vermieter darauf, dass wir ja die Schönheitsreparaturen zu tragen hätten.

Frage: Wird sich der Vermieter mit der Kündigung durchsetzen können, sollten wir seiner Aufforderung nicht nachkommen, den Kürzungsbetrag zurückzuzahlen, obwohl er die Instandsetzung verweigert?
Sollten wir den Kürzungsbetrag zurückzahlen?
Sollen wir einen Vergleichsvorschlag machen? Mietrückstand gegen Instandsetzung der optischen Mängel in der Wohnung?
Welche Strategie können Sie uns empfehlen-wir brauchen die Wohnung noch eine Weile.

Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen



Einsatz editiert am 14.08.2018 13:06:26
14.08.2018 | 13:34

Antwort

von


(73)
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Feuchtigkeit in der Mietwohnung stellt einen Mietmangel dar. Nach Ihrer Schilderung ist die dieser eindeutig bauseitig bedingt, was sodann bedeutet, dass der Vermieter für die Beseitigung des Mangels verantwortlich ist. Sie sind wiederum, wie Sie es bereits getan haben, zur Mietminderung berechtigt.

Voraussetzung für die Geltendmachung eines Minderungsrecht ist er neben dem Vorliegen eines Mangels auch die Anzeige des Mietmangels. Das ist aus meiner Sicht nach der hiesigen Schilderung auch unproblematisch.

Sie sind nicht daran gehindert, auch für die Zukunft die Minderung geltend zu machen. Die Höhe der geltend gemachten Mietminderung ist immer einzelfallabhängig zu bestimmen. Sie hängt insbesondere davon ab, inwieweit die Nutzung des Mietobjekts zu Wohn- und Arbeitszwecken beeinträchtigt ist. Da bei Ihnen das Wasser offensichtlich regelrecht von der Decke tropft und es nicht nur ein bisschen Feuchtigkeit ist, ist die Minderung im höheren Bereich anzusiedeln. Gerade weil das Wohnzimmer auch noch einen so hohen Anteil am Wohnraum ausmacht. Theoretisch halte ich die 20 % Minderung sogar für zu wenig. Das der Mieter das Mietobjekt frei von Mängeln zu halten hat(Instandhaltungspflicht) betrifft eben auch Wasserschäden. Schließlich zahlen Sie die Miete eben genau dafür-für eine mangelfreie Mietwohnung.

Ich kann Ihnen nur Raten dem Vermieter gegenüber weiter hartnäckig zu sein. Eine Kündigung ist nicht rechtens, keine Sorge. Jedoch sollten Sie gegenüber dem Vermieter sich auf Ihr Zurückbehaltungsrecht berufen. Damit begrenzen diese Sie das Risiko einer Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsrückstands für den Fall, dass die Minderung zu hoch angesetzt worden sein sollte. Einen Vergleich dieser Art würde ich so nicht raten. Zumindest nicht, ohne dass dieser von einem Rechtsanwalt gelesen und abgesegnet wurde bzw. sogar gefertigt wird. Sie verzichten sonst ggf. auf Ansprüche ohne es zu merken. Die Mietminderung ist ja rechtens, die Instandhaltung des Vermieters Pflicht. Ihr Vergleich würde bedeuten er bekommt noch etwas dafür das er seine ureigensten Pflichten erfüllt. Mein ehrlicher Rat ist, einen Kollegen mit dieser Sache zu betrauen. Ein gezieltes Schreiben vom Anwalt kann unter Umständen sehr hilfreich sein. sofern diese Kosten notwendig sind, da Sie sich sonst der Kündigung ausgesetz sehen können diese Kosten als Rechtsverfolgungskosten auch dem Vermieter auferlegt werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Vicky Neubert, Dipl.-Jur.

Nachfrage vom Fragesteller 14.08.2018 | 14:09

Sehr geehrte Frau Neubert,

zunächst vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.

Ich bin nicht sicher, ob ich richtig verstanden wurde. Der eigentliche Wassereintritt dauert immer maximal einen Tag. Danach ist es getrocknet. Die Flecken sind aber so unansehnlich, dass es gegenüber offiziellem Besuch peinlich ist. Halten Sie die Mietkürzung unter diesen Umständen trotzdem für angemessen?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.08.2018 | 14:38

Vielen Dank für die Nachfrage.

Die Flecken sind doch das eine-ein optischer Mangel. Die Ursache dieser, sprich ein Mangel im Bau, durch welchen das Wasser immer wieder eindringt und Flecken hinterlässt-ist das andere.

Diese Flecken, müssen Sie nicht im Rahmen von Schönheitsreparaturen wegmachen, da sie ihre Ursache in baulichen Mängeln haben. Und diese sind vom Vemrieter nuneinmal zu beseitigen.

Es ist aus meiner Sicht völlig unerheblich ob die Flecken wieder trocknen. SIe sehen wie Sie richtig sagen nicht schön aus und zeugen wie gesagt von baulichen Mängeln. Wasser in der Decke kann zudem auf lange Sicht auch zu Schimmel und Beschädigungen führen. Der Vermieter kommt seiner Pflicht nicht nach in dem er die optischen Mängel behebt. Er muss den Grundmangel beheben. Daher halte ich die Kürzung für korrekt.


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