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Mietrecht - Mängel an gemieteter Wohnung


14.12.2010 00:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Krause



Guten Morgen,

wir sind vor kurzem in unsere neue Wohnung eingezogen (gebaut vor ca. einem Jahr). Vor uns hat eine Familie dort gewohnt. Das Maklerprospekt sagte folgendes aus: "In liebevoller Handarbeit bis ins kleinste Detail mit allen technischen Innovationen".

Nach und nach fallen uns immer mehr Dinge auf, die von dieser Beschreibung und wohl auch von der Güte abweichen, die man von einem Neubau mit überdurchschnittlichem Mietzins erwarten sollte.

Wir haben erfahren, dass der Eigentümer die Wohnungen ursprünglich verkaufen wollte und dieses Vorhaben scheiterte, gerade in der Innenausbauphase. Diesen Schnitt kann man bemerken, indem manche Wohnungsteile relativ hochwertig, andere wiederum lächerlich billig ausgeführt sind, was gerade im Gegensatz zu den verbalen Versprechungen des Maklers steht.

Ich habe hierzu zwei Fragen:

1. Wie oben geschildert, hat der Eigentümer nach der Erkenntnis, das er die Wohnungen nicht verkauft bekommt, alle nachfolgenden Innenausbautätigkeiten äußerst billig ausführen lassen (das haben uns mehrere Handwerker bestätigt, die schon zur Mangelbehebung bei uns waren), z.B. Laminatboden aus Pappe, Badarmaturen aus Plastik u.ä. Die Miete ist weit über Durchschnitt, jedoch waren wir bereit dies zu akzeptieren, auch aufgrund der o.g. Makleraussagen, die gleichlautend auch in den Besichtigungsgesprächen angepriesen wurden. Lässt sich daraus etwas rechtlich relevantes ableiten oder sind derlei Aussagen zu allgemein gehalten (siehe o.g. Maklerprospekt, das in dem Fall schriftlich vorliegt)? Wir fühlen uns in jedem Fall getäuscht.

2. Der Einzug verlief relativ chaotisch. Seitens des Vermieters wurde uns zugesagt, dass wir in die Wohnung einziehen könnten, sobald die Vormieter diese verlassen haben. Diese verschoben den Termin immer wieder, bis wir dies nicht mehr mitgemacht haben. So zogen unsere Vormieter an einem Samstag aus und wir am selben Tag ein, da wir das Umzugsunternehmen bereits fest gebucht hatten. Der Vermieter ließ sich nur kurz blicken, eine Übergabe wurde nicht veranlasst, protokolliert schon gar nicht. Wir teilten ihm nur die offensichtlichen Vorschäden mit. Bis heute hat er sich der Sache nicht angenommen. Meine Frage dazu: Haben wir das Recht, diese Vorschäden (z.B. aufgequollenes Laminat durch Regenschaden, diverse Anstrich- und Putzbeschädigungen an den Wänden (die Familie hatte drei lebhafte Kinder), auf dem Boden schleifende Türen usw.) beseitigen zu lassen, auch wenn wir die Schäden nicht am Tag des Einzugs registriert und an den Vermieter gemeldet haben? Wir haben die Sorge, dass er mittlerweile uns für die Schäden verantwortlich machen könnte. Wen trifft in dem Fall die Beweislast, müssen wir ihm beweisen, dass die Schäden schon da waren oder hätte er mittels Abnahme bei Mieterwechsel den Zustand der Wohnung und evtl. Mängel feststellen müssen?
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt summarisch beantworten möchte:

Bezug nehmend auf Ihre erste Frage ist für die Inanspruchnahme des Maklers zunächst entscheidend, ob er lediglich Angaben des Verkäufers weitergibt und dies entsprechend mitteilt oder ob er die Auskünfte als eigenes Wissen „verkauft" und sich später herausstellt, dass die Informationen falsch oder unvollständig sind - denn nur dann wird eine Haftung infrage kommen. Eine Haftung nach den Grundsätzen der Prospekthaftung dürfte jedenfalls allein aufgrund der Aussage „In liebevoller Handarbeit bis ins kleinste Detail mit allen technischen Innovationen" nicht in Betracht kommen. Denkbar wäre allenfalls eine Haftung aufgrund zugesicherter Eigenschaften, wobei hier allerdings vielmehr eine allgemeine Werbeanpreisung, ohne Bezug zu einer konkret rechtsverbindlichen Aussage, die Vertragsinhalt werden konnte, vorliegen dürfte. Dies gilt vor allem dann, wenn vor Einzug die Möglichkeit bestand die Wohnung zu besichtigen, sich der Mieter also selbst ein Bild vom tatsächlichen Zustand machen konnte. Anderes würde nur gelten, wenn ein bestimmter, überdurchschnittlicher Standard ausdrücklich vereinbart war.

Im Hinblick auf Ihre zweite Frage ist zunächst festzuhalten, dass es keine gesetzliche Verpflichtung zur Anfertigung eines Übergabeprotokolls gibt. Die Anfertigung eines Protokolls ist aber, gerade zur Vermeidung von Streitigkeiten in Bezug auf den Zustand anlässlich der Rückgabe der Wohnung, immer ratsam. Die Beweislast, dass etwaige Schäden nicht von Ihnen verursacht wurden, kann in der Tat zu Ihren Lasten gehen. Ich würde Ihnen raten, den Vermieter noch einmal unter Fristsetzung aufzufordern, eine entsprechende Dokumentierung mit Ihnen vorzunehmen. Unbedingt sollten Sie aber die Schäden durch Fotomaterial samt Datumsangabe festhalten. Ob die Schäden von Ihnen (auf Kosten des Vermieters) beseitigt werden können, hängt zum einen von der Art der Schäden und zum andern vom Tätigwerden des Vermieters nach einer Mängelanzeige, verbunden mit einer Mahnung durch Sie ab. Jedenfalls muss durch den Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung zumindest vermindert sein. Dies ist bei einfachen Schönheitsmängeln nicht der Fall, insbesondere wenn diese Mängel z.B. aufgrund einer vorherigen Besichtigung bei Vertragsschluss bekannt waren. Anderes würde - wie bereits erwähnt - auch hier nur gelten, wenn ein bestimmter Standard zugesichert war.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung bieten und stehe Ihnen für eine persönliche Rechtsberatung gerne zur Verfügung. Sollten noch Unklarheiten im Hinblick auf Ihre Frage bestehen, bitte ich Sie, von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch zu machen.

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Ich möchte abschießend darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine vollständige und persönliche Rechtsberatung kann hierdurch nicht ersetzen werden.
Auch führt das Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen unter Umständen zu einer völlig anderen rechtliche Beurteilung.
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