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Mietrecht // Lärm der Nachbarn

| 16.05.2012 13:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Guten Tag,

seit 2010 bewohne ich als Eigentümerin eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Leider musste ich nach einiger Zeit feststellen, dass die Mieter über mir sehr laute Musik hören (am Wochenende, alle 2-3 Wochen, ab ca. 22h/23h - Ende offen), in Schuhen rumtrampeln, den Fernseher manchmal bis Ende hochdrehen usw. und überhaupt unwahrscheinlich laut und präsent hier im Haus sind.
Nach einigen Monaten habe ich die Mieterin über mir auf die laute Musik angesprochen und gebeten, diese "etwas leiser zu drehen". Sie weigerte sich entschieden mit der Begründung, man dürfe tagsüber "so laut, wie man will" und ich müsse toleranter werden.
Dieser Versuch brachte also keine Lösung. Daraufhin habe ich die Hausverwaltung kontaktiert, die mir bestätigte, dass wir laut Hausordnung "Zimmerlautstärke zu jeder Tages-/Nachtzeit" hätten. Ich sollte schriftlich meine Beschwerde einreichen und die Nachbarn würden eine Abmahnung bekommen.
Um weiterem Ärger aus dem Weg zu gehen, habe ich keine schriftliche Beschwerde eingereicht. Streit mit Nachbarn ist etwas, was ich unter allen Umständen umgehen wollte.
Wir haben nun Mitte 2012 und an dem Verhalten meiner Nachbarn hat sich nichts geändert. Sie sind eher noch lauter geworden und noch unverschämter. Vielleicht möchten mich diese Herrschaften auch provozieren, ich weiß es nicht.
Um keinen falschen Schritt nun zu gehen, möchte ich professionellen Rat haben, wie in dieser Sache nun weiter vorzugehen ist.
Ich plane diese Wohnung irgendwann auch zu vermieten, weiß unter den jetzigen Umständen aber nicht, ob ich das noch machen kann. Wer will in eine Wohnung einziehen, in der er Ruhe nur unter der Woche hat? Oder bin ich zu sensibel?
Was würden Sie mir raten?
Vielen Dank für Ihren Rat.

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Grundsätzlich zählt es zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung durch den Mieter, Fernseher, Stereoanlage etc. zu betreiben, auch wenn damit eine Geräuschentwicklung verbunden ist. Andererseits haben Sie als Nachbarin aber auch das Recht auf ungestörten Gebrauch Ihrer Wohnung.

Ob eine unzumutbare Lärmbelästigung vorliegt, hängt in erster Linie davon ab, ob die Erzeugung des Lärms objektiv vermeidbar ist, wobei es insbesondere auf die Regulierbarkeit ankommt. Daher muss das nächtliche Weinen eines Babys oder Geschrei von Kleinkindern grundsätzlich geduldet werden. Dagegen sind Fernseher und Stereoanlage in der Lautstärke regulierbar (bzw. sogar über Kopfhörer lärmfrei nutzbar). Unabhängig vom Bestehen bestimmter Ruhezeiten ist es den Mietern daher zuzumuten, diese Geräte stets – auch außerhalb der Ruhezeiten – in Zimmerlautstärke zu betreiben (LG Berlin Az. 13 O 2/87; LG Kleve Az. 6 S 70/90). „Zimmerlautstärke" bedeutet insoweit, dass Geräusche in den angrenzenden Wohnungen nicht mehr als nur noch geringfügig zu hören sein dürfen. Dies gilt in der Regel auch für Geräusche durch Herumtrampeln der Bewohner. Zumindest in einem hellhörigen Haus ist es den Mietern und Ihren Besuchern zumutbar, zur Reduzierung des Trittschalls in der Wohnung Hausschuhe zu tragen (LG München Az. 25 O 7514/89). Das Landgericht Hamburg entschied, dass Krach durch Stöckelschuhe in der oberen Wohnung vom Bewohner in der unteren Wohnung nicht geduldet werden muss. Es sei den lärmenden Nachbarn zumutbar, solche Schuhe an der Wohnungstür auszuziehen (Az. 316 S 14/09).

Nach Ihrer Schilderung liegt wohl ohne Zweifel eine unzumutbare Lärmbelästigung vor. Diese Belästigung sollte auch nicht weiter hingenommen werden. Zum einen können Ansprüche ggf. verwirken, wenn sie über einen längeren Zeitpunkt nicht wahrgenommen werden. Zum anderen laufen Sie Gefahr, dass im Falle einer Vermietung Ihr eigener Mieter zu Recht empfindliche Mietminderungen wegen der Lärmbelästigungen geltend macht und ggf. sogar kündigt.

Da die Mieter sich scheinbar uneinsichtig zeigen und ein Vorgehen über die Verwaltung nicht gewollt ist, sollte zunächst der Eigentümer der Nachbarwohnung auf die Problematik angesprochen werden. Zeigt sich dieser Miteigentümer ebenfalls unkooperativ, kann ein Beschluss der übrigen Wohnungseigentümer herbeigeführt werden, durch den der Miteigentümer zu geeigneten Maßnahmen gegen den störenden Mieter verpflichtet wird. Denn gemäß § 15 Abs.3 WEG, § 1004 BGB haben Sie als Wohnungseigentümerin einen Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch und grundsätzlich auch einen Anspruch auf Schadensersatz gemäß der §§ 280, 241 BGB und ggf. § 823 BGB gegen den Wohnungseigentümer und eingeschränkt auch gegen den Mieter. Haben Sie z.B. Ihre Wohnung vermietet und zieht Ihr Mieter aus bzw. mindert er die Miete, weil der Eigentümer der Oberwohnung die Lärmquelle nicht beseitigt hat, können Sie für den Mietausfall Schadenersatz verlangen (OLG Saarbrücken Az. 5 W 2/07), so dass es auch im Interesse des Eigentümers der anderen Wohnung ist, den Lärm einzudämmen.

Nicht zuletzt können Sie bei unzumutbarem Lärm während der üblichen Ruhezeiten auch die zuständige Ordnungsbehörde, in dringenden Fällen (z.B. nachts) auch die Polizei einschalten. Dies sollte aber der letzte Schritt sein, da Sie ja eine Eskalation des Streits mit den Nachbarn vermeiden wollen.

In jedem Fall ist Ihnen anzuraten, ein Lärmprotokoll zu führen (soweit dies nicht schon geschehen ist) und ggf. auch einmal Freunde einzuladen, die die Lärmbelästigung bezeugen können, um die entsprechenden Nachweise führen zu können, falls der Fall doch vor Gericht landen sollte.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 16.05.2012 | 16:14

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