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Mietrecht: Kündigung wegen Eigenbedarf trotz sozialer Härte?

31.05.2011 11:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Mack


Beschreibung der Situation:

Im Sommer 2010 habe ich ein 3 Familienhaus gekauft. Vermietet war nur die EG-Wohnung (80qm) und zwar an eine 81-jährige Frau, die seit 1981 in dieser Wohnung lebt. Deren Mietvertrag habe ich übernommen.

Das Haus war sanierungsbedürftig. Im nun bereits sanierten DG wohne ich mit meiner Freundin seit März 2011 auf 50qm. Seit Mai 2011 ist das 1. OG fertig saniert mit 75qm.

Meine Freundin und ich planen jetzt eine Familie zu gründen und möchten daher ins EG dieses Hauses umziehen und dieses sanieren. Das 1. OG kommt für uns nicht in Frage, da wir aus der Wohnung heraus den Garten mit nutzen möchten für Kind und evtl Hund.

Wir haben der Mieterin aus dem EG folgende Angebote unterbreitet:

1. Sie kann für die gleiche Kaltmiete wie im EG ins 1. OG ziehen. Dies sind 400 EUR, wobei die Wohnung im 1. OG durch die Sanierung ca 650 EUR wert wäre. Die Dame hat keine Gehbeschwerden. Sie hat mündlich zu uns gesagt, dass sie für 400 EUR aus dem EG ins 1. OG ziehen würde, aber dass sie das ja von uns für den Preis nicht erwarten kann. Nach reiflicher Überlegung haben wir ihr dennoch den Preis von 400 EUR zugesichert (und würden somit bei der Kreditabzahlung selbst noch 250 EUR für „ihre Wohnung" drauflegen), damit wir weiter sanieren und ins EG ziehen können. Daraufhin hat sie uns gesagt, dass sie zu den genannten Bedingungen doch nicht hoch ziehen möchte (ohne Grundangabe).
2. Sie sagte uns dann, sie würde ins 1. OG ziehen, wenn ihr Sohn die Wohnung im 1. OG kaufen könnte. Wir sprachen den möglichen Kaufpreis mit unserer Bank ab. Nach wiederum Bedenkzeit ihrerseits lehnte sie auch dieses Angebot ab und teilte uns mündlich mit, dass sie „nun erst mal im EG wohnen bleibt".


Nun zu unseren Fragen:

1. Haben wir eine Chance ins EG zu ziehen?

2. Zählt eine Kündigung wegen Eigenbedarf trotz der sozialen Härte (wegen des hohen Alters und der Verwurzelung), da wir ihr einen mehr als angemessenen Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt haben und sie diesen (wenn auch nur mündlich) abgelehnt hat?

3. Zählt unsere Begründung wegen Eigenbedarf, dass wir zur Familiengründung das EG mit dem Gartenzugang benötigen? Oder würde es erst zählen, wenn meine Freundin schwanger ist?

4. Welche Kündigungsfrist müssten wir einhalten?

5. Können wir der Dame noch Angebote machen, die sie annehmen „muss"?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Unter Beachtung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes beantworte ich die Frage gerne wie folgt:

Um das Ergebnis Ihrer Frage vorwegzunehmen: Eine einvernehmliche Lösung mit der Mieterin ist natürlich vorzuziehen. Falls Sie der Mieterin kündigen und die Mieterin vor Gericht geht bestehen in Ihrem Fall zahlreiche Unwägbarkeiten.

Kündigung wegen Eigenbedarf:

Die Voraussetzungen nach BGB für eine Eigenbedarfskündigung sind, daß
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Benötigen bedeutet in diesem Zusammenhang, der Vermieter muß vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Eigenbedarf darlegen.

Dazu zählt auch die Verbesserung der Wohnverhältnisse des Vermieters. Insofern wäre natürlich die Gartennutzung im EG eine Verbesserung, die die Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtfertigen könnte – insbesondere wenn wie Sie schildern – Kind und Hund vorhanden wären.

Die Kündigung dürfte nicht rechtsmißbräuchlich sein, d.h. wenn eine Ersatzwohnung vorhanden wäre müßten Sie diese der Mieterin anbieten.

Diese Ersatzwohnung müssen Sie der Mieterin auch nachweisbar anbieten, d.h. hier empfiehlt sich dies schriftlich im Zusammenhang mit dem Kündigungsschreiben festzuhalten.

Es muß allerdings erwähnt werden, daß bereits hier ein Gericht die Kündigung abweisen könnte, da es in der Regel um eine „vergleichbare Ersatzwohnung" geht. Im Hinblick auf das Alter der Mieterin könnte die Vergleichbarkeit an diesem Punkt scheitern.

Dies führt zum voraussichtlich schwierigsten Hindernis: Die Mieterin könnte Widerspruch nach § 574 BGB wegen Vorliegen eines Härtefalls einlegen.

Grundsätzlich kann dies zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses führen, auch wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung gegeben ist, z.B. wenn Sie Anspruch auf die Wohnung wegen Eigenbedarfs haben.

Hierbei wird von der Rechtsprechung eine Interessenabwägung vorgenommen, ob das Interesse des Vermieters z.B. wegen Eigenbedarf höher einzuschätzen ist, als das Interesse des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Dessen Ergebnis kann nicht seriös voraus gesagt werden.

Allerdings spricht natürlich einiges dafür, daß ein Gericht eine Kündigung abweisen könnte, da die Mieterin bereits in fortgeschrittenem Alter ist (unzumutbares Treppensteigen) und bereits sehr lange in der Wohnung wohnt.

Insofern ist es – wie Eingangs erwähnt – wegen des ungewissen Ausgangs eines Rechtsstreits vorzuziehen, wenn Sie mit der Mieterin zu einer einvernehmlichen Lösung kommen, selbst wenn dies offensichtlich in Ihrem Fall nicht einfach ist.

Ein Angebot das für die Mieterin verpflichtend ist gibt es in diesem Sinn nicht.

Ich möchte Sie noch einmal darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben und eine vollständige und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann.
Das Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung ergeben.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung bieten und stehe Ihnen für eine persönliche Rechtsberatung auch über die Direktanfrage gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt


________________________________________________________
Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
E-mail: tsmack@t-online.de


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