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Mietrecht - Kündigung - Eigenbedarf

10.10.2012 11:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Hallo,

Sachlage:
meine Familie und ich(Dipl.Päd.) haben als Selbstständige ein Haus gemietet (normaler Mietvertrag, kein Gewerbemietvertrag), in dem wir mit seelisch behinderten Jugendlichen zusammen wohnen und arbeiten.

Das Haus haben wir seit 2005 von dem Träger der Evangelischen Diakonie gemietet, mit dem wir kooperieren, d.h. von dem wir die Jugendlichen beziehen, also quasi ein Untermietvertrag.

Der Träger hat seinerseits das Haus vor ca. 16 Jahren von einem Vermieter gemietet(vor uns waren schon zwei andere Jugendhilfemaßnahmen im Haus beheimatet).
Der hat das Haus vor 3 Jahren an seine Tochter vererbt.
Diese hat für Frühling nächstes Jahr Eigenbedarf angekündigt und den Mietvertrag des Trägers zum 30.03.2012 gekündigt.

Problem: wir würden gerne in dem Dorf bleiben und den Auszug möglichst lange hinausschieben, bis wir etwas passendes gefunden haben.
Da wir in unserem 12oo-Seelen-Dorf trotz intensiver Suche heute kein Haus finden konnten(es gibt selten ein Haus zu vermieten, oder wir bekommen es aufgrund der Jugendlichen nicht), sind wir ratlos wie zu verfahren ist, bzw. was unsere Rechte sind.

Fragen:
1)wie lange ist die gesetzliche Kündigungsfrist für den Träger, d.h wie schnell müssen wir aus dem Haus ausziehen? (5 Monate wie es die Besitzerin sagt scheint mir etwas kurz)
2) wie lange ist die Kündigungsfrist des Trägers zu uns, dem „Untermieter"?
3) wie schaut es mit Widerspruch gegen den Eigenbedarf aus, auf der Rechtsgrundlage, dass wir kein anderes Haus im Dorf finden können und zudem die Jugendlichen in 5 Monaten nicht einfach auf die Straße setzen können? (bzw. muss uns länger Zeit eingeräumt werden, aufgrund der erschwerten Bedingungen in unserem Fall?)
4) wie muss der Widerspruch begründet werden und wie lange kann das rausgezögert werden, falls man nichts anderes findet?

Vielen Dank für die Antwort

Marek Ferraro
10.10.2012 | 13:13

Antwort

von


(146)
Frankfurterstr. 30
51065 Köln
Tel: 0221 16954321
Web: https://kanzlei-kirli-ippolito.de/impressum/
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beeantworte ich Ihre Anfrage auf der Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt:


1)wie lange ist die gesetzliche Kündigungsfrist für den Träger, d.h wie schnell müssen wir aus dem Haus ausziehen? (5 Monate wie es die Besitzerin sagt scheint mir etwas kurz)

Sie haben zwar geschrieben, dass Sie keinen gewerblichen Untermietvertrag abgeschlossen haben. Maßgeblich ist jedoch, was für ein Vertrag der Vermieter mit dem Hauptmieter (Träger) abgeschlossen hat. Wenn unterstellt wird, dass ursprünglich ein Wohnraummietvertrag abgeschlossen wurde, so gilt gemäß § 573 c BGB für Wohnmietverträge zunächst eine Kündigungfrist von drei Monaten. Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB. Demnach wäre eine Kündigungsfrist von neun Monaten einschlägig.

Doch zum einen ergibt sich aus § 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB, dass § 573c BGB nicht für Wohnraum gilt
, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat.

Zum anderen, also für den Fall, dass ein gewerblicher Mietvertrag abgeschlossen wurde, ist die Kündigungsfrist maßgeblich, welche ursprünglich zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter vereinbart wurde. Ob in einem solchen Fall tatsächlich eine Kündigungfrist von fünf Monaten vereinbart wurde, entzieht sich meiner Kenntnis.


2) wie lange ist die Kündigungsfrist des Trägers zu uns, dem „Untermieter"?

Die gesetzliche Kündigungsfrist wäre, wenn ein Wohnmietvertrag geschlossen wurde, sechs Monate. Dies ist jedoch unerheblich. Der Vermieter braucht keine Rücksicht zu nehmen auf die Kündigungsfrist zwischen dem Haupt- und Untermieter. Gegen den Vermieter entfaltet diese Kündigungsfrist keine Wirkung.



Aufgrund des Ineinandergreifens der Fragen 3) und 4) emphielt es sich diese einheitlich zu beantworten.

3) wie schaut es mit Widerspruch gegen den Eigenbedarf aus, auf der Rechtsgrundlage, dass wir kein anderes Haus im Dorf finden können und zudem die Jugendlichen in 5 Monaten nicht einfach auf die Straße setzen können? (bzw. muss uns länger Zeit eingeräumt werden, aufgrund der erschwerten Bedingungen in unserem Fall?)


4) wie muss der Widerspruch begründet werden und wie lange kann das rausgezögert werden, falls man nichts anderes findet?

Ein Widerspruch könnte darauf gestützt werden, dass beispielsweise kein Eigenbedarf vorhanden ist oder dass die Kündigung eine außergewöhnliche Härte darstellen würde. Wird gegen die Kündigung mit dem Argument widersprochen, dass kein Eigenbedarf vorliegt, so ist dies darzulegen und zu beweisen. Sie als Untermieter haben kein Widerspruchsrecht, da Sie kein Vertragsverhältnis zu der Vermieterin haben. Dieses Recht hat vorliegend nur der Hauptmieter.

Sie können (dürfen aber nicht) grundsätzlich weiter in den Räumlichkeiten bleiben, bis ein gerichtlicher Räumungstitel erwirkt wird. Auch gegen Sie als Untermieter wäre ein Räumungstitel erforderlich.

Im Rahmen des gerichtlichen Räumungsverfahren spielt der Umstand der Jugendlichen auch eine erhebliche Rolle. Auch im Rahmen der Zwangsvollstreckung könnten Sie eine unbillige Härte geltend machen. In einem derartigen Fall wären Sie wohl auf die Hilfe eines Rechtsanwaltes angewiesen.


Ich hoffe, dass ich Ihnen behilflich sein konnte.

Abschließend weise ich Sie darauf hin, dass die hiesige Beratungsplattform die Beratung durch einen Rechtanwaltskollegen vor Ort nicht ersetzen kann, sondern lediglich dazu dient, dem Mandanten eine grobe rechtliche Einschätzung zu verleihen.

Das Weglassen und bzw.oder Hinzufügen von relevanten Angaben kann eine völlig andere rechtliche Bewertung nach sich ziehen.



Mit freundlichen Grüßen

Kirli
(Rechtsanwalt)



Rechtsanwalt Serkan Kirli

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