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Mietrecht Klausel für Schönheitsreparaturen


22.10.2013 22:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Oliver Wöhler



Hallo,

ich habe meine Wohnung, die ich seit 07/2007 miete gekündigt und würde gern wissen, ob meine Klausel für Schönheitsreparaturen gültig ist oder nicht. Leider konnte ich zu dem Wortlaut meiner Klausel online nichts finden.

Muss ich renovieren oder nicht?

folgende Klausel ist in meinem Mietvertrag enthalten:

4.a)
Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren, sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen. In gleicher Weise hat der Mieter auch die Renovierung der Fußleisten durchzuführen.

Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: Küche, Bad und Dusche 3 Jahre; Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten 5 Jahre; Bei allen übrigen Räumen 7 Jahre

Diese Zeitfolgen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, beziehungsweise soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen fachgerecht durchzuführen, wenn die Zeitfolgen nach 4a) seit der Übergabe der Mietsache beziehungsweise seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind und die Wohnung sich in einem renovierungsbedürftigen Zustand befindet, was nach Ablauf der unter 4a) aufgeführten Fristen vermutet wird.

c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der obengenannten Zeitfolgen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde. Dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Zeitfolgen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er selbst die Schönheitsreparaturen fachgerecht durchführt.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher fachgerecht zu verschließen, soweit nicht das Anbringen von Bohrlöchern und Dübeln zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache unerlässlich war.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

Grundsätzlich sieht die Klausel keine starren Fristen vor, sondern stellt auf die Renovierungsbedürftigkeit ab, was zulässig ist. Das Problem sehe ich bei Ziffer 4 b. weil hier die Vermutung fingiert wird, dass nach Ablauf der Fristen eine Renovierungsbedürftigkeit besteht. Durch die Vermutung wird dem Mieter die Beweislast für die fehlende Renovierungsbedürftigkeit auferlegt. Das kommt einer starren Frist sehr nahe, so dass ich von der Unwirksamkeit ausgehen würde.

Auch die Klausel zu den Dübellöchern halte ich nicht für zulässig, weil Sie nicht eindeutig ist.

Im Ergebnis führt die unwirksame Endrenovierungsregel zur gesamten Unwirksamkeit.

Man muss aber sagen, dass die Klausel sicher im Grenzbereich liegt und das eine andere Sichtweise möglich ist.




Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 24.10.2013 | 20:12

Hallo,

vielen Dank für Ihre Antwort. Ist die Abgeltungsklausel im Vertrag gültig? Diese berücksichtigt nicht die tatsächliche Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung, sondern geht von einem festen Anteil aus.

Kann man argumentieren, dass die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, wenn die Abgeltungsklausel unwirksam ist?

Vielen Dank!

PP

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.10.2013 | 21:29

Sehr geehrter Fragesteller,

so würde ich das sehen wollen.
Die Vermutung der Renovierungsbedürftigkeit nach festen Fristen stellt eine unwirksame Klausel dar. Diese Unwirksamkeit führt zur Gesamtunwirksamkeit der Klausel.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

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