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Mietrecht - Kippen einer fristlosen Kündigung von Wohnraum (Härtegründe)?

| 22.03.2018 11:25 |
Preis: 30,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Brigitte Draudt


Betr.: Mietrecht - "Kippen" einer vermieterseitigen fristlosen Kündigung von Wohnraum bei schwerer psychischer Erkrankung/schweren Depressionen (Härtegründe)?

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin, sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

wirklich gerne hätte ich mehr als 30 EUR eingesetzt, aber die Situation ist für mich schwierig.

Zum Sachverhalt:

Ich bin der Mieter.

Zum Verständnis sei folgendes vorausgeschickt: Die unten geschilderte Situation beruht auf einer chronifizierten schweren psychiatrischen Erkrankung mit langen wiederkehrenden depressiven Phasen, die mich vielfach für lange Zeit auf extreme Weise nahezu handlungsfähig machen. Auslöser war ein schweres Burnout.

Aussagefähige fachärztliche Atteste liegen vor. Da ich freiberuflich tätig bin (Bezahlung erst nach Abschluß von durchaus vorhandenen Aufträgen), ist die Situation schwierig.

Aufgrund von Mietrückständen (Wohnraum) in Höhe von mehr als 2 Monatsmieten (incl. Nebenkosten) erhielt ich Anfang November 2017 - erstmals - eine fristlose Kündigung meiner Wohnung.

Ende Dezember 2017 zahlte ich den gesamten offenen Betrag bis einschließlich Dezember vollständig sowie zusätzlich im voraus auch die Miete für Januar 2018 (incl. aller Nebenkosten) in einer Summe. Damit war die fristlose Kündigung - nach meiner Einschätzung - aufgehoben (§ 543, 569 BGB ??).

Eine weitere Kündigung existiert nicht (auch keine ordentliche Kündigung).

Aufgrund meiner weiterhin gesundheitlich labilen Situation steht ein voraussichtlich längerer Klinikaufenthalt zumindest im Raum.

ZIEL IST ES ALSO, die o. g. wegen Zahlungsverzugs erfolgte fristlose Kündigung vom November anzugreifen und vorsorglich ihre ursprüngliche Unwirksamkeit feststellen zu lassen (Härtegründe), auch wenn sie inzwischen geheilt ist, damit im möglichen Wiederholungsfall ebenfalls noch die Möglichkeit einer Heilung offengehalten ist.

Es ist mir daran gelegen, diese o. g. fristlose Kündigung als quasi unangemessen "aus der Welt" zu schaffen (z. B. Härtegründe "unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls", § 543 BGB).

Ich teilte dem zuständigen Gericht im Dezember rein vorsorglich ohne Angabe des Az. (da damals noch unbekannt) lediglich den Sachverhalt mit, daß die offene Miete inzwischen ausgeglichen war (die Klage war zu dem Zeitpunkt noch nicht zugestellt). Die Klage war und ist mir wegen der Überschneidung von Zahlung und Klageeinreichung nicht förmlich zugestellt worden.

Da sich Klageeinreichung und Zahlung überschnitten hatten, erging vom Gericht auf Antrag der Gegenseite eine Kostenentscheidung zu meinen Lasten (Zustellung am 08.03.2018), insoweit zunächst nachvollziehbar. Die Beschwerdefrist läuft heute um 24 Uhr ab (ein Telefaxgerät ist bei mir vorhanden).

Aufgrund der immer wieder auftretenden, oft lange anhaltenden und schweren Depressionen wäre eine erneute Kündigung gesundheitlich problematisch.

Irgendein Streit zwischen dem Vermieter und mir besteht und bestand in dem langjährigen Mietverhältnis nicht. Der Vermieter ist anwaltlich vertreten.

Dazu habe ich folgende Fragen:

1.) Sollte ich gegen die o. g. Kostenentscheidung des Gerichts heute Beschwerde einlegen (vorab per Telefax)? Muß ich gleichzeitig schon begründen (meinem Vermieter würden dadurch sehr private Atteste bekannt, ggf. unvermeidlich). Erreiche ich mit einer Beschwerde etwas? (ggf. zumindest Zahlungsaufschub der Verfahrenskosten?)

2.) Besteht die Aussicht, mit dieser Beschwerde oder einer möglichen Feststellungsklage eine möglicherweise von vornherein bestehende Unwirksamkeit der o. g. fristlosen Kündigung (Zahlungsverzug) von Anfang November 2017 aufgrund meiner damals schon bestehenden gesundheitlichen Situation z. B. wegen "Unangemessenheit" (Härtegründe) feststellen zu lassen? (z. B. "unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls", § 543, § 569 BGB, oder ggf. andere gesetzliche Bestimmungen). "Geheilt" ist die Kündigung durch die Zahlung ja schon.

3.) Vielleicht bestehen im Ernstfall ggf. auf der Grundlage von § 765a ZPO Möglichkeiten (?). Aber das würde m. E. nur einen - ggf. immer wieder neu zu beantragenden - Aufschub im Vollstreckungsverfahren bedeuten. Trifft das so zu (??). Wie wären hier (grob eingeschätzt) die Erfolgsaussichten?

4.) Wäre ein anderer gesetzlicher Ansatzpunkt denkbar?

5.) Wie soll ich mich am besten verhalten, um nicht im schlimmsten Fall bei (erneutem) Zahlungsverzug nach dem Abschluß eines mehrmonatigen Klinikaufenthalts (erfahrungsgemäß 4 - 6 Monate) womöglich eine zwangsgeräumte Wohnung vorzufinden?

(ALG II kommt aufgrund meiner zwar unregelmäßigen, aber durchaus vorhandenen Zahlungseingänge nach meiner Einschätzung wohl nicht in Betracht (?). Zudem liegt die Monatsmiete deutlich über den vom Jobcenter anerkannten Werten, zumal da sich hier auch mein Arbeitszimmer befindet).

Vielleicht haben Sie eine Idee.

Ich danke Ihnen sehr herzlich für Ihre Hilfestellung.


Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Fragen gerne wie folgt:

1.) Sollte ich gegen die o. g. Kostenentscheidung des Gerichts heute Beschwerde einlegen (vorab per Telefax)? Muß ich gleichzeitig schon begründen (meinem Vermieter würden dadurch sehr private Atteste bekannt, ggf. unvermeidlich). Erreiche ich mit einer Beschwerde etwas? (ggf. zumindest Zahlungsaufschub der Verfahrenskosten?)

Die Beschwerde gegen Kostenentscheidung hat wohl keine Aussicht auf Erfolg, da Sie ja Anlass zur Klage gegeben haben und die Überschneidung nicht dem Kläger angelastet werden kann. Sie hat keine aufschiebende Wirkung, was die Zahlungspflicht anbelangt. Eher können Sie versuchen, bei Gericht eine Stundung/ Teilzahlung zu erreichen. Sie können auch versuchen, nachträglich Prozesskostenhilfe zu beantragen. Allerdings wird dies wohl auch nicht gewährt werden, da die Verteidigung gegen die Klage nicht erfolgreich gewesen wäre.

2.) Besteht die Aussicht, mit dieser Beschwerde oder einer möglichen Feststellungsklage eine möglicherweise von vornherein bestehende Unwirksamkeit der o. g. fristlosen Kündigung (Zahlungsverzug) von Anfang November 2017 aufgrund meiner damals schon bestehenden gesundheitlichen Situation z. B. wegen "Unangemessenheit" (Härtegründe) feststellen zu lassen? (z. B. "unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls", § 543 , § 569 BGB , oder ggf. andere gesetzliche Bestimmungen). "Geheilt" ist die Kündigung durch die Zahlung ja schon.

Mit der Beschwerde kann man nichts zur Hauptsache vortragen, sie bezieht sich nur auf die Kostenentscheidung. Nur mit einer Verteidigung gegen die Klage hätte man Gründe zur Unwirksamkeit vortragen können. Für eine Feststellungsklage dürfte das Rechtschutzbedürfnis fehlen, denn die Sache ist ja durch Ihre Zahlung erledigt. Abstrakte Feststellungsklagen kann man nicht erheben.

3.) Vielleicht bestehen im Ernstfall ggf. auf der Grundlage von § 765a ZPO Möglichkeiten (?). Aber das würde m. E. nur einen - ggf. immer wieder neu zu beantragenden - Aufschub im Vollstreckungsverfahren bedeuten. Trifft das so zu (??). Wie wären hier (grob eingeschätzt) die Erfolgsaussichten?

Für eine Vollstreckung bräuchte ja der Vermieter erst einmal einen neuen Titel, sprich ein Räumungsurteil. Da das ja zur Zeit gar nicht der Fall ist, kann er auch nicht einfach vollstrecken, sprich räumen. Gegen eine Vollstreckung kann man auch erst angehen, wenn sie vorhanden ist. § 765 a ZPO greift daher (noch) nicht.

4.) Wäre ein anderer gesetzlicher Ansatzpunkt denkbar?

Nein, ein gesetzlicher nicht. Sie können höchstens versuchen, mit Ihrem Vermieter das Gespräch zu suchen, die Situation darstellen und darum bitten, ggfl. nicht wieder gleich zu klagen.

5.) Wie soll ich mich am besten verhalten, um nicht im schlimmsten Fall bei (erneutem) Zahlungsverzug nach dem Abschluß eines mehrmonatigen Klinikaufenthalts (erfahrungsgemäß 4 - 6 Monate) womöglich eine zwangsgeräumte Wohnung vorzufinden?

Sie sollten darauf achten, dass Sie nie mit zwei kompletten Monatsmieten in Verzug geraten bzw. nie mit einer Summe, die zwei Monatsmieten entspricht, ggf. leisten Sie entsprechende Teilzahlungen.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen.

Draudt
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 29.03.2018 | 00:27

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin Draudt,

herzlichen Dank für Ihre Antwort, die mir auf jeden Fall weiterhilft.

Hier eine kurze Nachfrage: Besteht grundsätzlich die Aussicht, die Unwirksamkeit einer fristlosen Kündigung (Zahlungsverzug) aufgrund meiner gesundheitlichen Situation (schwere psychiatrische Erkrankung) z. B. wegen "Unangemessenheit" (Härtegründe) zu erreichen durch eine Verteidigung gegen eine (zukünftig mögliche) Klage? (z. B. "unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls", § 543, § 569 BGB, oder ggf. andere gesetzliche Bestimmungen).

Herzlichen Dank und viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.04.2018 | 11:22

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Nachfrage gerne wie folgt:

Wenn der Vermieter wegen Zahlungsverzugs eine außerordentliche Kündigung ausspricht, hat er die Möglichkeit, Räumungsklage bei Gericht zu erheben. Diese hat zum Ziel, dass er einen Vollstreckungstitel für die Räumung der Wohnung gegen Sie erhält. Im Rahmen dieser Klage wird die Wirksamkeit der Kündigung ein Thema sein. Auch wenn diese als wirksam angesehen wird, geht es aber dann noch um die Räumung. Hier haben Sie dann im Nachgang die Möglichkeit, einen Vollstreckungsschutzantrag zu stellen, in welchem Sie Ihre gesundheitlichen Beeinträchtigungen vortragen können, vor allem aber auch beweisen müssen. Mit Hilfe von ärztlichen Attesten kann es hier gelingen, dass Ihnen ein Aufschub für die Räumung der Wohnung gewährt wird.
Für die Wirksamkeit einer Kündigung ist es allerdings sehr fraglich, ob hier der Vortrag bezüglich der Gesundheit ausreichen wird. Allenfalls ist denkbar, dass eine außerordentliche Kündigung unter diesen Umständen als unwirksam angesehen werden könnte. Allerdings ist davon auszugehen, dass der Vermieter auch hilfsweise ordentlich kündigen wird und diese Kündigung dann durchgehen wird, weil sie ja nicht sofort wirkt. Auch dann gelten meine Ausführungen bezüglich eines Vollstreckungsschutzantrages.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage erschöpfend beantwortet zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen.

Draudt
Rechtsanwältin


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Bewertung des Fragestellers 03.04.2018 | 22:38

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