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Mietrecht / Isolierung


| 08.01.2018 09:00 |
Preis: 50,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow



Hallo, ich habe ein Einfamilienhaus Baujahr 1936 geerbt. Das Haus ist lediglich über der Geschossdecke im Dachgeschoss mit einer Wärmedämmung versehen. Die Fassaden sind nicht isoliert.
Ich möchte dieses Haus vermieten. Kann der neue Mieter die Isolierung des Hauses jetzt oder zu einem späteren Zeitpunkt einfordern?
Bin ich gesetzlich gezwungen, dieser Forderung nachzukommen?

MfG
A. Meier
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Vor geraumer Zeit erschütterten mehrere Urteile (LG Waldshut-Tiengen, WuM 1991, 479 und AG Bremerhaven WuM 1992, 601 sowie LG Berlin WuM 1996, 156) die Vermieterwelt, in dem sie eine Mangelhaftigkeit der Mietwohnung bei minderer Isolierung auch für Altbauten, die die technischen Regeln im Bauzeitpunkt einhielten. Sie hielten eine Modernisierung für zumutbar. Diese Rechtsprechung ist jedoch überholt.

Dies ist allerdings nicht gesetzeskonform, da es im Mietrecht keine Modernisierungspflicht gibt. Vielmehr leistet sich der mietvertragliche Zustand aus dem Zustand im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ab (BGH NJW 1988, 2878). Legt der Mieter hier keinen Wert auf die Isolierung oder kennt er diese, so liegt kein Mangel vor, wenn der Haus aus altem Bestand die gleichen Merkmale, wie vergleichbare Häuser ( Alter, Bauweise, Lage) bietet( BGH Urteil v. 26.07.2004 – VIII ZR 281/03). Auf den Stand der derzeitigen Technik kommt es gerade nicht an (BGH, ZMR 2005, 108; BGH WuM 2004, 527; BGH WuM 2010, 235) Selbst wenn der Mieter dann im Nachhinein die Isolierung rügt, begründet dies weder einen Mangel noch eine Pflicht zur Modernisierung. Hierauf hat der Mieter keinen Anspruch, auch wenn unter Umständen ein Verstoß gegen die EnEV ( §10 Abs. 3 ) vorliegt ( Landgericht Köln, Beschluss vom 30. Juni 2014, Az. 10 S 48/14).
Allerdings hat ein Vermieter auf Verlangen einen Energieausweis vorzulegen, auch wenn diese Pflicht wiederum für den Mieter nicht durchsetzbar ist. Für Neubauten ist ein Energieausweis ohnehin Pflicht ( § 16 EnEV), für bestehende Bauten kann er erteilt werden (§ 21 EnEV). Insbesondere begründet der BGH seine Auffassung damit, dass ein Energieausweis eingesehen werden kann, der Aufschluss über die Energieeffizienz gibt. Daher ist es für sie sicher empfehlenswert, einen Energieausweis erstellen zu lassen, dann hätte der Mieter bei Vorlage bei Vertragsschluss (Einsichtnahme sollte im Mietvertrag bestätigt werden) Kenntnis von der altersgerechten Isolierung, so dass ein Mangel ohnehin ausscheidet.

Eine Pflicht zur Modernisiserung kann sich mieterseits NUR ergeben, wenn diese bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart wurde oder sie den Mieter über die Isolierung getäuscht haben, so dass er sie nicht erkennen konnte, wovon ich nicht ausgehe. Ansonsten fehlt es hier an jeglicher Anspruchsgrundlage für den Mieter.

Fazit: Als Eigentümer eines Einbaus schulden sie , soweit nichts anderes vereinbart wurde, auch nur den Standard vergleichbarer Altbauten, damit die Wohnung mangelfrei ist. Eine Modernisierung kann von ihnen nicht verlangt verlangt werden, eine Mietminderung kommt nur in Betracht soweit die Wohnung/ das Haus vom mietvertraglich vereinbarten Zustand abweicht oder sich Mängel bilden.

Bitte beachten sie aber unbedingt ihre Pflicht nach § 10 EnEV, da hier Bußgelder drohen.
Sie müssen Wärmeleitungen isolieren und zugängliche Decken beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum (oberste Geschossdecken), die nicht die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 : 2013-02 erfüllen, ab dem 31. Dezember 2015 so dämmen, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 Watt/(m2·K) nicht überschreitet. Die Pflicht nach Satz 1 gilt als erfüllt, wenn anstelle der obersten Geschossdecke das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist oder den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 : 2013-02 genügt ( vgl. § 10 EnEV).

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie gern die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Doreen Prochnow
(Rechtsanwältin)
Bewertung des Fragestellers 11.01.2018 | 05:56


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Stellungnahme vom Anwalt:
Lieber Fragesteller, bitte konkretisieren sie über die Nachfrage womit ich ihnen weiterhelfen kann. Selbstverständlich möchte ich sie auch auf diesem Gebiet zufriedenstellen. mit freundlichen Grüßen Doreen Prochnow