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Mietrecht/ Hausverkauf


08.06.2014 21:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Guten Abend,

meine Frau, kleine Tochter ( 2 Monate) und ich leben seit vier Jahren in Stuttgart zur Miete mit einem unbefristeten Mietvertrag.

In unserem Mietvertrag steht, dass der unbefristete Vertrag beidseitig innerhalb von drei Monaten, zum Kalendermonat gekündigt werden kann und " Die Regelung des Paragraph 545 BGB, wonach sich ein beendetes Mietverhältnis im Fälle der Gebrauchsfortsetzung durch den Mieter auf unbestimmte Zeit verlängert, wird ausgeschlossen "

Da der Vermieter im Januar gestorben ist(seine Witwe wohnt noch im Haus) steht das Dreifamilienhaus demnächst zum Verkauf an.

Der Immobilienmarkler hat uns das Haus reserviert und wir bekommen es zuerst angeboten.

Nun meine Frage:

Mein Bankberater hat mir eindringlich gesagt, dass uns kein neuer Hausbesitzer aus unserer gemieteten Wohnung "herausbekommt" und wir auf jeden Fall in dem Haus wohnen bleiben können.

Unser Pfarrer, wo wir unsere Tochter zur Taufe angemeldet haben, hat dies ebenfalls bestätigt.

Stimmt das??

Würde eine Mietvertragskündigung vor Gericht haltlos sein?

Wenn ja, würde dies unsere Kaufoption deutlich verbessern und wenn wir es nicht kaufen, könnten wir mit der Wohnung als Mieter weiterplanen.

Es handelt sich um ein Dreifamilienhaus in bevorzugter Stuttgarter Wohngegend.

Unsere Tochter ist seit zwei Monaten auf der Welt und mit Ihr würden wir schwer eine vergleichbare Wohnung in Stuttgart finden.

Vielen Dank, für die Beantwortung unserer Frage....

Einsatz editiert am 08.06.2014 22:07:11
Sehr geehrter Ratsuchender,


Pfarrer und Bankberater sollten vielleicht doch lieber bei ihren Fachgebieten bleiben - denn deren Auskünfte sind nicht korrekt.


Ob eine Mietvertragskündigung vor Gericht haltlos sein wird, hängt von der Form und der Begründung ab, lässt sich also nicht pauschal beantworten:


Vorab: Die von Ihnen genannte Vereinbarung, wonach beide Parteien binnen drei Monaten kündigen, ohne dass offenbar Gründe dafür vorliegen und benannt werden, halte ich auch für unwirksam, sofern es die Kündigung des Vermieters betrifft - dieser kann nur bei Vorliegen eines Grundes kündigen und davon wird man nicht abweichen können.


Allerdings führt diese Unwirksamkeit entgegen der Ihnen bisher gegebenen Auskünften nicht dazu, dass Ihnen nicht wirksam gekündigt werden kann.

Voraussetzung sind die Einhaltung der Formalien bei der Kündigungserklärung und das Vorliegen eines Kündigungsgrundes.

Und wenn dieser gegeben ist (z.B. Eigenbedarf für Eltern, Kinder, Pflegepersonal etc.), kann auch Ihnen gekündigt werden. Insoweit werden die Gründe und die beiderseitigen Interessen bewertet werden und dann kann es sehrwohl zu einer berechtigten Kündigung kommen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 08.06.2014 | 22:35

Vielen Dank für Ihre Antwort!

Wenn ein potentieller Käufer auf Eigenbedarf klagt müsste Er doch selbst keine Wohnung haben, was doch bei dem zu erwartenden Kaufpreis unrealistisch wäre?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.06.2014 | 10:05

Sehr geehrter Ratsuchender,


der Käufer müsste nicht unbedingt keine Wohnung haben. Es würde auch reichen, wenn er eben nun vernünftige Gründe für die Eigennutzung darlegen kann.

Auch sollten Sie bedenken, dass Eigenbedarf auch für andere Personen als dem (neuen) Vermieter selbst angemeldet werden kann.

Wenn z.B. eine Wohnung für die Eltern, eine Wohnung für Kind 1 und eine Wohnung für Kind 2 benötigt wird, konnte es auf die aktuelle Wohnsituation des (neuen) Vermieters (=Käufer) nicht an - auch für solche Personen könnte Eigenbedarf wirksam angemeldet werden.


Daher halte ich die Ihnen gegenüber abgegebenen Auskünfte der Nichtjuristen schon für grob fahrlässig falsch, die dann sogar zu Ihrem Schaden dienen könnten - und haften Banker und Pfarrer dann, bzw. stehen für ihre Auskünfte Ihnen gegenüber ein?


Zusammenfassend also nochmals:

Es ist falsch, wenn behauptet wird, Sie könnten "auf jeden Fall im Haus wohnen bleiben".

Bei Vorliegen entsprechender Gründen kann Ihnen also sehrwohl gekündigt werden.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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