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Mietrecht: Formular- oder individueller Vertrag


| 08.12.2010 19:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

grundsätzlich geht es m.E. um die Frage, ob es sich bei diesem Mietvertrag um einen Formular- oder individuellen Mietvertrag handelt.

In diesem Zusammenhang steht natürlich die Frage zum Mietrecht, speziell zu Schönheitsreparaturen und Abschlussrenovierung im Mietvertrag bei Beendigung des Mietverhältnisses.

Im Juli 2007 unterzeichneten wir einen Mietvertrag, es ist ein Formularmietvertrag
(Fassung I-AGB/KE/1.2007 / Nettomiete und Vorauszahlungen- ).

Ihm ist eine Anlage (ein Blatt) zum Mietvertrag als § 25- Weitere Vereinbarungen-
beigelegt.

Im Formularvertrag § 4 Miete, Betriebskosten und Schönheitsreparaturen steht über
Punkt 6. „Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses erforderlichen Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen." –siehe Anlage-.

Im § 14 Gebrauch und Pflege der Mieträume, Schönheitsreparaturen sind Punkt 1 (Zeitabstände- alle 3, 5, 7 Jahre) und 2 (Zahlung einer angemessenen Entschädigung des Mieters bei Mod. des Vermieters) gestrichen.

In o. g. Anlage, bezeichnet als § 25 Weitere Vereinbarungen (auch der letzte Paragraph im Formularvertrag heißt § 25 Sonstige Vereinbarungen), ich sehe es also als zu diesem Punkt gehörig, heißt es im ersten Punkt:

„Mieter übernimmt die Wohnung renoviert, wie sie steht und liegt und erkennt den Zustand
als vertragsgemäß an (siehe auch Übergabeprotokoll). Die Wohnung ist in einem neu geweißten Zustand. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung wieder in einem
fachmännisch geweißten Zustand (Wände und Decken weiß) zurückzugeben."

Im Punkt 13 heißt es:

„Die vorstehenden „Weiteren Vereinbarungen" wurden im Einzelnen ausgehandelt und
als individuelle Vertragsregelung ausdrücklich vereinbart."

Ich habe in der Presse mehrmals gelesen, dass der BGH in verschiedenen Urteilen die strenge Farbvorgabe und auch die Formulierung „Fachmännisch" kritisiert hat und diese Klauseln in diesen Fällen unwirksam sind.
Trifft das auch bei uns zu?

Diese „Weiteren Vereinbarungen" wurden zwischen uns und dem Vermieter niemals im Einzelnen ausgehandelt und auch nicht als ausdrücklich individuell.

Zu diesem Zeitpunkt und auch jetzt kannten und kennen wir den Vermieter nicht persönlich und haben mit ihm diese Punkte nicht ausgehandelt und es hat auch niemand anderes in seinem Auftrag etwas im Einzelnen ausgehandelt.

Es war so, dass wir am 4. Juli 2007 von dem Makler, der uns die Wohnung vermittelte, den Mietvertrag nebst Anlage in zweifacher Ausführung zugeschickt bekamen, mit der Bitte um Unterzeichnung und Rücksendung an den Makler, was wir dann auch taten.
I
Wir haben viele Jahre in einem Eigenheim gewohnt. Damals war uns dieser letzte Satz gar nicht bewusst, da ja zu keinem Punkt dieser Vereinbarung irgendetwas ausgehandelt wurde, sondern wie auch alle anderen Paragraphen des Mietvertrages dieser ergänzend vorlag und wir unterschrieben den gesamten Vertrag.

Ich hoffe sehr, dass die „Weiße, fachmännische Renovierung" bei Beendigung unseres Miet-
Verhältnisses nicht notwendig wird, da die Klausel unwirksam ist.
Eine Sache wäre noch: „Die Rückgabe der Kaution erfolgt nach Beendigung des Mietverhältnisses und ordnungsgemäßer Rückgabe der Mietsache sowie Abrechnung
sämtlicher Nebenkosten."

Darf die Kaution in Zusammenhang mit den Nebenkosten gebracht werden?

Vielen Dank!
Sehr geehrter Ratsuchender,

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß § 305 Abs. 1 BGB alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat.

Es spielt also keine Rolle, dass die von Ihnen zitierten Bedingungen sich auf einem gesonderten Blatt befinden. Weiter ist auch unerheblich, ob in Punkt 13 ein "Aushandeln" behauptet wird.

Ein "Aushandeln" setzt vielmehr voraus, dass der Vermieter den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und Ihnen damit Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen tatsächlich eingeräumt wird. (BGH, Urteil v. 18.3.2009, XII ZR 200/06)

Dies muss vom Vermieter nachgewiesen werden.

Ausschlaggebend ist jedoch, dass die von Ihnen genannten Bedingungen für eine "Vielzahl von Verwendungen" im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB bestimmt sind, wobei die Rechtsprechung für eine "Vielzahl" bereits 3 bis 5 Verwendungen ausreichen lässt (BGH, Urteil v. 29.6.1981, VII ZR 259/80, NJW 1981 S. 2344) und die §§ 305 ff. BGB auch schon bei der ersten Verwendung anwendet, wenn der Zusatz für weitere Verwendungen vorgesehen ist (Ulmer-Brandner-Hensen, AGB-Gesetz, § 1 Rdn. 23ff.).

Diese Bestimmung muss von Ihnen nachgewiesen werden.

Nun zur Ergänzung der Schönheitsreparaturklausel:

Die Formulierung "fachmännisch" ist nicht zu beanstanden. Lediglich die Vorgabe, dass die Ausführung durch eine Fachbetrieb durchgeführt werden muss, wird beanstandet.

Hinsichtlich der Farbgebung gilt:

Der Mieter kann durch eine formularvertragliche Vereinbarung nicht verpflichtet werden, sich die zur geschuldeten Renovierung notwendige Farbe vom Vermieter vorgeben zu lassen (LG Köln, Beschluss v. 26.1.2005, 1 S 106/04, WuM 2007 S. 125). Die Vorgabe mit weisser Farbe zu renovieren wäre daher unwirksam.

Wichtig: In Zusammenhang mit einer Renovierungsverpflichtung während des Mietverhältnisses im Mietvetrag ist die von Ihnen geschilderte Endrenovierungsklausel unwirksam, da es zu einem sogenannten "Summierungseffekt" kommt.

Der sog. Summierungseffekt führt zur Unwirksamkeit beider Klauseln (BGH v. 14.5.2003, VIII ZR 308/02, WuM 2003, 436). Dies gilt auch dann, wenn beide Klauseln für sich gesehen wirksam sind. Dies gilt, und das ist für Sie interessant, auch dann wenn eine der Klausel eine Individualvereinbarung darstellt. Insoweit würde es gar nicht darauf ankommen, ob das von Ihnen genannte Klauselwerk eine Individualvereinbarung ist oder nicht. In beiden Fällen die von Ihnen zitierte Renovierungsklausel unwirksam ist.

Hinsichtlich der Kautionsrückgabe:

Da der Vermieter jedoch bei Beendigung des Mietverhältnisses während des laufenden Abrechnungszeitraums für Betriebskosten nicht zu einer Zwischenabrechnung verpflichtet ist, darf er bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist einen angemessenen Teil der Kaution als Sicherheit für seine Betriebskostennachforderung einbehalten (BGH, Urteil v. 18.1.2006, VIII ZR 71/05)

Also der Vermieter darf die Kaution durchaus in Zusammenhang mit einer zu erwartenden Nebenkostennachzahlung bringen und einen Teil der Kaution zurückbehalten.


Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt



Bewertung des Fragestellers 23.06.2011 | 17:39


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