Sehr geehrter Ratsuchender,
Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß § 305 Abs. 1 BGB alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat.
Es spielt also keine Rolle, dass die von Ihnen zitierten Bedingungen sich auf einem gesonderten Blatt befinden. Weiter ist auch unerheblich, ob in Punkt 13 ein "Aushandeln" behauptet wird.
Ein "Aushandeln" setzt vielmehr voraus, dass der Vermieter den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und Ihnen damit Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen tatsächlich eingeräumt wird. (BGH, Urteil v. 18.3.2009, XII ZR 200/06)
Dies muss vom Vermieter nachgewiesen werden.
Ausschlaggebend ist jedoch, dass die von Ihnen genannten Bedingungen für eine "Vielzahl von Verwendungen" im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB bestimmt sind, wobei die Rechtsprechung für eine "Vielzahl" bereits 3 bis 5 Verwendungen ausreichen lässt (BGH, Urteil v. 29.6.1981, VII ZR 259/80, NJW 1981 S. 2344) und die §§ 305 ff. BGB auch schon bei der ersten Verwendung anwendet, wenn der Zusatz für weitere Verwendungen vorgesehen ist (Ulmer-Brandner-Hensen, AGB-Gesetz, § 1 Rdn. 23ff.).
Diese Bestimmung muss von Ihnen nachgewiesen werden.
Nun zur Ergänzung der Schönheitsreparaturklausel:
Die Formulierung "fachmännisch" ist nicht zu beanstanden. Lediglich die Vorgabe, dass die Ausführung durch eine Fachbetrieb durchgeführt werden muss, wird beanstandet.
Hinsichtlich der Farbgebung gilt:
Der Mieter kann durch eine formularvertragliche Vereinbarung nicht verpflichtet werden, sich die zur geschuldeten Renovierung notwendige Farbe vom Vermieter vorgeben zu lassen (LG Köln, Beschluss v. 26.1.2005, 1 S 106/04, WuM 2007 S. 125). Die Vorgabe mit weisser Farbe zu renovieren wäre daher unwirksam.
Wichtig: In Zusammenhang mit einer Renovierungsverpflichtung während des Mietverhältnisses im Mietvetrag ist die von Ihnen geschilderte Endrenovierungsklausel unwirksam, da es zu einem sogenannten "Summierungseffekt" kommt.
Der sog. Summierungseffekt führt zur Unwirksamkeit beider Klauseln (BGH v. 14.5.2003, VIII ZR 308/02, WuM 2003, 436). Dies gilt auch dann, wenn beide Klauseln für sich gesehen wirksam sind. Dies gilt, und das ist für Sie interessant, auch dann wenn eine der Klausel eine Individualvereinbarung darstellt. Insoweit würde es gar nicht darauf ankommen, ob das von Ihnen genannte Klauselwerk eine Individualvereinbarung ist oder nicht. In beiden Fällen die von Ihnen zitierte Renovierungsklausel unwirksam ist.
Hinsichtlich der Kautionsrückgabe:
Da der Vermieter jedoch bei Beendigung des Mietverhältnisses während des laufenden Abrechnungszeitraums für Betriebskosten nicht zu einer Zwischenabrechnung verpflichtet ist, darf er bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist einen angemessenen Teil der Kaution als Sicherheit für seine Betriebskostennachforderung einbehalten (BGH, Urteil v. 18.1.2006, VIII ZR 71/05)
Also der Vermieter darf die Kaution durchaus in Zusammenhang mit einer zu erwartenden Nebenkostennachzahlung bringen und einen Teil der Kaution zurückbehalten.
Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
