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Mietrecht - Bei Mieterhöhung eine 2 statt 3-monatige Kündigungsfrist ?

| 26.10.2011 15:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,
am 1.6.2011 teilte mir mein Vermieter eine Nettoerhöhung (Umlage von Nebenkosten) von 40 EUR monatlich mit. Da er sich vor Vertragsabschluss (Unterzeichnung des Mietvertrages Juni 2010) bei den Nebenkosten verrechnet hatte, dann auch noch eine Nachzahlung für 2010 von 433 EUR, um den Rechenfehler auf meine Kosten auszubügeln, u.a. hatte er die Grundsteuer bei der Vereinbarung der Nebenkosten-Vorauszahlung versehentlich nicht berücksichtigt.
Ich habe einen Anwalt daraufhin aufgesucht und der fand die Nebenkostenabrechnung nicht vorschriftsgemäß (Schlüsselung) und nicht transparent. Auch soll der Mietvertrag (eine billige Vorlage aus dem Internet) nicht professionell, sachgemäß aufgestellt sein. De facto müßte ich (Originalton des Anwalts) gar keine Nebenkosten eigentlich zahlen, erst recht nicht eine Erhöhung. Seine Taktik war das ich nichts zahle und abwarte bis zum Ende des Jahres, Zitat:
In Anbetracht der Abrechnungsfrist, die am "31.12.2011 ausläuft, sollte eine entsprechende Einwendung zeitlich so vorgebracht werden, dass der VErmieter hierauf im Jahre 2011 nicht mehr reagieren kann und insofern die Abrechnungsfrist zum 31.12.2011 ausläuft. Danach könnten Sie dann im neuen Jahr bei Erhalt einer korrigierten Abrechnung die Einrede der Verwirkung erheben". Er will also eine Gerichtsverhandlung riskieren und geht davon aus, dass die Gerichte hier in Aachen gutmütig sind. Ich bin mit dieser Lösung nicht ganz glücklich und hätte gerne eine zweite Meinung. Wie sehen Sie dies ?
Erschwerend kommt hinzu, dass ich am 22.10. die Kündigung eingereicht habe, zum 31.12.2011. Der Vermieter hat bestätigt, allerdings korrigierend für den 31.1.2012,Zitat Vermieter: Kündigung bis zum 3. Werktag eines Monats mit Wirkung für das Ende des übernächsten Monats". Ist dies korrekt oder besteht für mich die kürzere 2-monatige Kündigungsfrist aufgrund der anvisierten Erhöhung des Mietzinses (durch höhere Nebenkosten) durch den Vermieter ? Danke vorab.

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage kann ich Ihnen anhand Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Zunächst einmal weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in der Regel nicht ersetzen kann.

Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise eine andere rechtliche Beurteilung zur Folge haben. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

1. Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung

Hier gilt es zu unterscheiden zwischen formalen und materiellen Fehlern.

Ist eine Betriebskostenabrechnung formal ordnungsgemäß enthält aber materielle Fehler, wie z.B. Rechenfehler oder Positionen, die nicht abgerechnet werden, so ist die Frist auch mit dem Zugang dieser materiell fehlerhaften Abrechnung gewahrt.

Ist eine Betriebskostenabrechnung Formal fehlerhaft, so wird mit dem Zugang einer solchen Abrechnung die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht eingehalten.

Das heißt die Jahresfrist läuft weiter und wenn bis zu Ihrem Ende keine korrigierte Abrechnung vorliegt, kann der Vermieter keine Nachzahlungen verlangen.

Formal wirksam ist eine Betriebskostenabrechnung dann, wenn
a) die Gesamtkosten der Wohnanlage in geordneter Form enthalten sind,
b) der auf den Mieter entfallende Anteil berechnet ist
c) der Verteilungsschlüssel soweit dem Mieter nicht bekannt erläutert wird
d) die bereits geleisteten Vorauszahlungen des Mieters angegeben werden und von dem anteiligen (Gesamt-)Kosten, die auf den Mieter entfallen, abgezogen werden.

Ob diese Voraussetzungen vorliegen, kann von hier nicht beurteilt werden.

Allerdings scheint der Kollege davon auszugehen, dass dem nicht so ist.

Wenn die Abrechnung des Vermieters tatsächlich nicht formal ordnungsgemäß ist, dann ist die Strategie des Kollegen erfolgversprechend.

2. Kündigungsfrist

Die kürzere Kündigungsfrist (§ 561 BGB ) gilt nur dann, wenn Ihr Vermieter tatsächlich eine MIETerhöhung vornimmt.

Wird lediglich die der Anteil der Betriebskostenvorauszahlung erhöht, greift § 561 BGB nicht ein und es gilt die normale, längere Frist.

Ihre Angaben verstehe ich so, dass die Nebenkostenvorauszahlung erhöht wurde. In diesem Fall gilt für Sie die normale Kündigungsfrist und die Auffassung des Vermieters ist zutreffend.

Erhöht Ihr Vermieter jedoch ausdrücklich die Miete, so könnten Sie mit kürzerer Frist kündigen.

Es wäre dann eventuell noch zu prüfen, ob das Erhöhungsverlangen überhaupt wirksam ist.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meiner Antwort einen Einblick in die Rechtslage verschaffen konnte und verbleibe

Rückfrage vom Fragesteller 27.10.2011 | 09:00

Herzlichen Dank Herr Ra. Bade.
Gibt es dennoch eine Möglichkeit aus dem Mietvertrag einen Monat früher herauszukommen ? Beispielsweise Umzug, neue Stelle oder Mängel am Gebäude ? Es wäre finanziell äußerst belastend 2 Monate lang 2 Wohnungen bezahlen zu müssen, wovon eine de facte leer steht. Besten Dank im voraus.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 27.10.2011 | 09:14

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage kann ich Ihnen wie folgt beantworten:

Es gibt eigentlich nur zwei Möglichkeiten, früher aus dem Vertrag herauszukommen.

Die erste ist eine entsprechende Vereinbarun (Aufhebungsvertrag) mit dem Vermieter. Dies scheidet hier aber wohl wegen des Unwillens des Vermieters aus.

Die zweite Möglichkeit ist eine fristlose Kündigung wegen der Mängel am Gebäude.

Diese ist allerdings nur zulässig, wenn durch die Mängel die Benutzung der Mietsache mit einer erheblichen Gefahr für die Gesundheit verbunden ist (beispielsweise Einsturzgefahr, erheblicher Schimmelbefal, o.ä.,

Ob diese Voraussetzungen vorliegen kann ich Ihnen natürlich nicht beantworten. Allerdings stellt hier die Rechtsprechung recht hohe Anforderungen.

Mit freundlichen Grüßen

Bade
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.10.2011 | 09:01

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