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Mietrecht - Behebung eines Schadens nach Auszug des Mieters


| 24.11.2015 18:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Zusammenfassung: Mietschäden und Privatgutachten


Sehr geehrte Damen und Herren,

Ein Mieter hat bei Auszug einen größeren Schaden in meiner Mietwohnung hinterlassen. Das Verhältnis zum Mieter derart zerrüttet, dass eine außergerichtliche Einigung seitens des Mieters mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nicht möglich ist.

Gerne möchte ich diesen Schaden beheben. Durch eine private gutachterliche Stellungnahme wurde der Schaden auf etwa 3.000€ beziffert. Seitens des Mieters wird das Gutachten als parteiisch bezweifelt.

Ich gehe davon aus, dass der Mieter auch nach einer schriftlichen Aufforderung den Schaden nicht beheben wird und letztendlich es zu einer Gerichtsverhandlung kommen wird.

Ich fühle mich im Stande diesen Schaden in Eigenleistung zu beheben. Wenn eine Behebung des Schadens durch den Mieter verweigert wird, würde ich dies gerne auch in Eigenleistung beheben.

Daher habe ich folgende Fragen:

1) Welche Schritte muss ich nun unternehmen bevor ich den Schaden in Eigenleistung beseitigen darf. Gleichzeitig möchte ich den vollen Schadenswert in Höhe von 6.000 vor Gericht geltend machen kann (Durch die Arbeit in Eigenleistung, habe ich nur Materialkosten und keine Arbeitskosten)? Bitte bei der Beantwortung dieser Frage jeden notwendigen Schritt in der entsprechenden Reihenfolge auflisten (Beispielsweise: 1. Aufforderung zur Schadenbeseitigung mit Fristsetzung 2. Erneute Aufforderung zur Schadensbeseitigung 3. Prozess vor Gericht). Bitte auch jeden Schritt mit praktischen Tips kommentieren und die angemessenen Fristen nennen.

2) Sofern kein Gegengutachten seitens des Mieters vorgelegt wird, ist das aktuelle Privatgutachten ausreichend den Schadensbetrag in Höhe von 6000€ einzufordern, oder muss ich vor der Behebung des Schadens ein Beweissicherungsverahren durchführen, damit ich später die 6000€ einklagen kann? Hierbei ist anzumerken, dass der Mieter trotz fehlendem Gegengutachten, mein Gutachten nicht akzeptiert und bezweifelt. Bitte beachten Sie bei der Beantwortung, dass zum Zeitpunkt der Gerichtsverhandlung der Schaden sicherlich schon von mir behoben sein wird, um die Wohnung zügig erneut zu vermieten. Ein Gerichtsgutachten kann also zu diesem Zeitpunkt nicht mehr durchgeführt werden, da der Schaden nicht mehr existieren wird.

3) Welche Voraussetzungen sind notwendig und was muss ich beachten damit ich mein Privatgutachten dem Mieter in Rechnung stellen kann?

4) In dem Zeitraum in dem die Wohnung leersteht und ich frustran auf eine Behebung des Schadens durch den Mieter warte, entsteht mir ein Mietausfall. Der Schaden ist derart groß, dass eine Neuvermietung ohne Schadensbeseitigung nicht möglich sein wird. Welche Voraussetzungen sind notwendig damit ich diesen Mietausfall dem Mieter in Rechnung stellen kann?


Vielen Dank & freundliche Grüße

Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst vielen Dank für Ihren Fragen.

Unabhängig davon, ob Schwierigkeiten mit dem Mieter zu erwarten sind, müssen Sie auf jeden Fall die Mängel bzw. Schäden schriftlich auflisten, am besten unter Beifügung des Privatgutachtens und dem Mieter eine angemessene Frist zu Behebung der Mängel setzen.

Erst nach fruchtlosem Ablauf der Frist befindet sich der Mieter im Verzug.

Das Privatgutachten hat keinen Beweiswert vor Gericht, es wird letztlich als Parteivortrag gewertet.

Mithin kommen Sie mit dem Privatgutachten nicht weiter, zumal der Mieter dieses vom Inhalt her bereits bestritten hat

Demnach müssen Sie bei Gericht ein selbstständiges Beweissicherungsverfahren einleiten.

Das Ergebnis des selbständigen Beweisverfahrens, also das Gutachten des vom Gericht beauftragten Sachverständigen, hat im anschließenden Hauptprozess die gleiche Beweiskraft als wenn es in diesem Prozess selbst erhoben worden wäre.

D.h., der Mieter kann im Hauptprozess nicht mehr Einwendungen bezüglich der Höhe des Schadens erheben und wird in Höhe des Betrages verurteilt, der aus dem Gutachten bezüglich der Schadensbeseitigungskosten hervorgeht.

Sie müssen also vor Gericht umgehend ein selbstständiges Beweissicherungsverfahren zwecks Feststellung der Schäden und deren Schadensbeseitigungskosten beantragen.

Ich rate dringend davon ab, den Schaden selbst zu beseitigen und alsdann anhand des Privatgutachtens den Schaden vor Gericht einzuklagen.

Den Mietausfall, den Sie durch das gerichtliche Beweisverfahren und die anschließende Schadensbeseitigung erleiden, können Sie ebenfalls vor Gericht einklagen und zwar als Verzugsschaden.

Die Kosten des Privatgutachtens sind dann vor Gericht erstattungsfähig, wenn das Privatgutachten zur sachgerechten Wahrnehmung ihrer Interessen erforderlich war und die Aufwendungen zur Erlangung dieses Gutachtens notwendig waren.

Kommt also der gerichtliche Gutachter im selbstständigen Beweissicherungsverfahren zu dem gleichen oder ähnlichen Ergebnis, ist eine Erstattungsfähigkeit der Kosten des Privatgutachtens gegeben.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.11.2015 | 20:27

Vielen Dank erst einmal für die kompetente Antwort.

Ich habe jedoch noch ein paar Nachfragen:


1- Wieviele Tage sind eine angemessene Frist?

2- Reicht bereits eine einmalige Aufforderung zur Schadensbeseitigung mit Fristsetzung aus? Oder muss ich den Mieter mehrfach auffordern den Schaden zu beseitigen?

3- Muss ich den Mieter darauf hinweisen, dass ich den Schaden selbst beseitigen werde nach Ablauf der Frist und anschließend die Kosten gerichtlich geltend machen werde?

4- Kann ich sofort nach Ende des Beweissicherungsverfahrens, den Schaden selbst beseitigen oder muss ich dem Mieter bis zur Verurteilung im Hauptprozess die Möglichkeit lassen den Schaden zu beseitigen?


Vielen Dank & Freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.11.2015 | 11:24

Sehr geehrter Ratsuchender,

nachfolgend gestatte ich mir Ihre Nachfragen zu beantworten:

1- Wieviele Tage sind eine angemessene Frist?

Die angemessene Frist richtet sich nach dem Umfang der zu erledigenden Arbeiten, also wieviel Zeit ein Fachbetrieb in etwa braucht. Im Regelfall ist eine Frist von 21 Tagen auf jeden Fall ausreichend.

2- Reicht bereits eine einmalige Aufforderung zur Schadensbeseitigung mit Fristsetzung aus? Oder muss ich den Mieter mehrfach auffordern den Schaden zu beseitigen?

Eine einmalige Fristsetzung reicht aus, das Schreiben muss nur dem Mieter auch tatsächlich zugehen.

3- Muss ich den Mieter darauf hinweisen, dass ich den Schaden selbst beseitigen werde nach Ablauf der Frist und anschließend die Kosten gerichtlich geltend machen werde?

Sie sollten den Mieter daraufhin hinweisen, dass nach fruchtlosem Ablauf der Fristdie Sache gerichtlich geklärt wird. Dass Sie den Schaden selbst beseitigen wollen, geht den Mieter nichts an.

4- Kann ich sofort nach Ende des Beweissicherungsverfahrens, den Schaden selbst beseitigen oder muss ich dem Mieter bis zur Verurteilung im Hauptprozess die Möglichkeit lassen den Schaden zu beseitigen?

Nach Abschluss des Beweisssciherungsverfahrens wissen Sie, welche Kosten zur Schadensbehebung anfallen werden. Sie können dann den Schaden selbst beheben und den gutachterlich festgestellten Schadensbetrag einklagen und zwar ohne Mehrwertsteuer, da Sie den Schaden selbst beseitigen und diesbezüglich keine Mehrwertsteuer anfällt.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 03.12.2015 | 01:46


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