Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Bewertungen
499.704
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Mietrecht: Auszug Mieter- Gartenumgestaltung Erstbezug - Schadenersatz

| 05.09.2018 10:45 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


12:07
Ehemalige Mieter ( Erstbezug 01.06.2014 ) haben eigenmächtig den Garten umgestaltet und dabei die nach dem rechtsgültigen Freiflächenplan (Berlin ) angepflanzten Büsche entfernt.
Außerdem wurde durch Errichten eines Gartenhauses zum Haus die Wasserschutzsperre der Hauswand zerstört.

Zum 30.06.2017 haben die Mieter gekündigt und trotz mehrmaliger Aufforderungen in den Jahren zuvor durch die Eigentümer, den Rückbau nicht veranlasst.

Im Mai 2017 ( also einen Monat vor dem Auszug der Mietpartei) wurde die Verwaltertätigkeit einer neuen Hausverwaltung übergeben, die dann am 01.07. die Abnahme der Wohnung ohne Mängel protokolliert hat.

Die Kautionszurückhaltung wurde Aug. 2018 zurückgezahlt , da das Übergabeprotokoll ( bei Auszug ) keine Beanstandungen ergaben.

Nun meine Frage:
Können die Mieter nachträglich noch belangt werden, obwohl die Hausverwaltung mit dem Übergabeprotokoll keine Beanstandungen festgestellt hat und wie hoch sind für den Eigentümer die Erfolgsaussichten.
05.09.2018 | 11:20

Antwort

von


(161)
Harmsstraße 86
24114 Kiel
Tel: 0431 88 70 49 75
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Problematisch in Ihrem Sachverhalt ist tatsächlich die Existenz des positiven Übergabeprotokolls, mit der Feststellung zu Gunsten des Mieters das bei Rückgabe der Mietsache keine Mängel oder Vertragsverletzungen festgestellt worden sind.

Auch problematisch ist die vollständige vorbehaltslose Rückzahlung der Mietkaution.

Der Sinn des Protokolls liegt regelmäßig in der Bestandsaufnahme. Der Zweck liegt darin, späteren Streit über das Vorhandensein und die Art von Schäden am Mietobjekt zu vermeiden (BGH-VIII ZR 252/81).

Wenn daher der Vermieter bei Vertragsende im Abnahmeprotokoll bescheinigt, dass die Räume als „in Ordnung" zurückgenommen werden, so stellt dies keine Beschreibung des tatsächlichen Zustandes dar, sondern beinhaltet darüber hinaus auch eine rechtlich relevante Erklärung, dass er die Räume als vertragsgemäß zurückgegeben ansieht. Eine solche Erklärung stellt rechtlich betrachtet ein negatives Schuldanerkenntnis im Sinne des § 397 Abs. 2 BGB dar und bewirkt, dass eine Schuld, vorliegend Mängel oder Vertragsverletzungen, als nicht gegeben angesehen wird (LG Hamburg Az: 327 S 79/98).

Gleiches gilt auch für die vorbehaltslose Rückerstattung der Mietkaution.

Die Mietsicherheit dient dem Zweck, dass sich der Vermieter bei Vertragsende hieraus befriedigt, soweit er noch offene Forderungen gegen den Mieter hat. Wird hingegen die Kaution ohne Vorbehalt freigegeben, gibt der Vermieter damit zu erkennen, dass er keine Ansprüche mehr erheben wird. Die Kautionsfreigabe stellt daher i.d.R. auch ein negatives Schuldanerkenntnis i. S. d. § 397 BGB dar (AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg Az: 5 C 194/05, MM 2007, 183).

Das OLG München (Az: 21 U 2279/89, NJW-RR 1990, 20) hat ebenfalls festgehalten, dass die Rückzahlung der Mietsicherheit ohne Vorbehalt die spätere Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen ausschließt.

Dementsprechend muss ich leider feststellen, dass es sehr schwer und bisweilen erfolglos wäre Anprüche gegenüber dem Mieter auf Schadensersatz geltend zu machen. Die Erfolgsaussichten sind daher als äußerst gering einzuschätzen.

Des Weiteren müssten die Anprüche binnen 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache geltend gemacht werden, da diese ansonsten der kurzen mietrechtlichen Verjährung nach § 548 BGB unterfallen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Sascha Lembcke

Nachfrage vom Fragesteller 05.09.2018 | 11:55

Sehr geehrter RA,

Kann die neue Hausverwaltung z.T. zur Verantwortung gezogen werden, da Balkone + Terrassen auch als grundsätzlich mit vermietet gelten, wenn sie von der Wohnung aus zugänglich sind und somit auch im Übergabeprotokoll ( bei Auszug ) Anwendung finden?
Die Schäden an der Terrasse /-Wand u.a waren augenscheinlich ersichtlich und hätten somit im Protokoll mit aufgenommen werden müssen. Zudem kommt hinzu, dass es sich um einen Erstbezug handelt

Mit freundlichen Grüßen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.09.2018 | 12:07

Bei der Frage der Haftung der Hausverwaltung kommt es zunächst einmal auf den Inhalt des vereinbarten Verwaltervertrages an. Eine Haftung der Verwaltung im vorliegenden Fall ist grundsätzlich dann anzunehmen, wenn sie von Ihnen mit der Verwaltung Ihrer Wohnung beauftragt wurde.

Sollte dies der Fall sein, so kann sich eine Schadensersatzpflicht aus § 280 BGB ergeben. Nach einer Entscheidung des OLG Frankfurt (Beschluss vom 29.09.1992) gehört es zur Verpflichtung der Hausverwaltung den Eigentümer rechtlich zu beraten und zu vertreten.

Verschiedene Pflichten wurden bereits in der Rechtsprechung behandelt. So ist der Hausverwalter verpflichtet, den Vermieter auf möglich Mieterhöhungen hinzuweisem und der Verwalter haftet dem Vermieter, wenn unwirksame Renovierungsklauseln verwendet wurden (KG Berlin AZ: 3 U 3/06, WuM 2008 S. 81).

Sofern daher der Hausverwaltung die Problemlage um den Mieter bekannt war, sprich diese von der vorherigen Korrepondenz anlässlich der unzulässigen und unfachmännischen Errichtung des Gartenhauses und damit verbundenen Schäden als auch die Umgestaltung des Gartens Kenntnis bzw. grob fahrlässig Unkenntnis (mangels studieren der Wohnungsunterlagen) so kann diese sich gegenüber Ihnen schadensersatzpflichtig gemacht haben.

Insbesondere auch dann, wenn durch deren Handlung nunmehr ein Rückgriff auf den Mieter ausgeschlossen ist. Die Höhe des Schadensersatzes bemisst sich dann an der Höhe der Beseitigungskosten für die Mängel auf dem Grundstück.

Mit freundlichen Grüßen
RA Sascha Lembcke

Neu

Darf's noch eine Frage mehr sein?

Viele oder regelmäßige Fragen? Mit der Frag-einen-Anwalt.de Flatrate unbegrenzt Fragen stellen.
Sie haben ein Problem, von dem Sie wissen, dass noch mehr Fragen kommen? Sie sind Handwerker, Arzt, Freiberufler oder Gründer? Dann sollten Sie sich das mal näher anschauen.
Details anschauen
Bewertung des Fragestellers 05.09.2018 | 12:18

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

Stellungnahme vom Anwalt:
Mehr Bewertungen von Rechtsanwalt Sascha Lembcke »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 05.09.2018
4,4/5,0

ANTWORT VON

(161)

Harmsstraße 86
24114 Kiel
Tel: 0431 88 70 49 75
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Miet und Pachtrecht, Arbeitsrecht, Strafrecht, Inkasso, Vertragsrecht, Verkehrsrecht