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Mietrecht, Zimmergröße falsch angegeben!

23.05.2015 02:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Malek Shaladi


Zusammenfassung: Eine Abweichung der Wohnfläche um mehr als 10% kann ein Grund zur fristlosen Kündigung sein.

Ich war auf Zimmersuche in München und habe durch Zufall einen Aushang im Solarium entdeckt, "Zimmer direkt am Josephsplatz, 22qm, 400 € unmöbliert, 450 € möbliert, Sky 38,50, bitte am Empfang vom Solarium melden"
Das war genau das was ich gesucht habe von der Größe, Lage, Preis.
Habe die Dame am Empfang sofort angesprochen und nachgefragt, diese meinte, das ist von ihrer Chefin und gab mir direkt die Nummer, ich habe für den nächsten Tag schon einen Besichtigungstermin vereinbart.
Alles war sympathisch und hat gepasst sie zeigte mir das Zimmer, es war noch voll möbliert mit Wasserbett etc, ich wollte es unmöbliert sie meinte das ist kein Problem sie muss nur das Wasserbett abbauen lassen und die Möbel raus.
Sie gab mir schon den "Mietvertrag" mit und alles war fix.
450 € Kaution, 475 €Miete gesamt (38,50 € SKY + 38,50 Strom Wasser etc)
Ich bezahlte die Miete + 100 € für die letzte Woche des Monats, da ich erst heute 23.5 eingezogen wäre. Mietvertrag unterschrieben und Schlüssel bekommen.
Es war erstmal ein Heckmeck, bis sie das Zimmer leer hatte, wegen dem Wasserbett usw
Heute kam ich dann mit einem Maler und wollte mein Zimmer streichen, es kam mir ohne das Wasserbett und Möbel aufeinmal doch etwas kleiner vor, daher schrieb ich ihr auf WhatsApp, ob es sicher 22qm seien, sie antwortet "ja mindestens sogar"...
Es kam mir komisch vor, da mein letztes Zimmer 22qm war und das schien mir deutlich kleiner, ich hätte meine Möbel gar nicht reinbekommen. Nun kam der Maler und ich fragte ihn nach seiner Meinung er sagte das sind niemals 22qm und holte seinen Maßstab, es waren tatsächlich nur knapp 16qm.
Ich ruf sofort die Vermieterin an und konfrontierte sie, erst meinte sie ich würde mich irren, dann sagte sie sie hätte es mit Schritten abgegangen (haha), und dann meinte sie ich muss mich dem "fügen". Ich sagte das Zimmer ist mir defintiv zu klein und wieso sie eine falsche Angabe macht, ich meine Hallo?! Daraufhin meinte sie, wenn ich nicht einziehe gibt es Probleme, da ich dann die Kosten für den Abbau ihres Wasserbettes (anscheinend über 300€ und die Unterstellung ihrer Möbel blablabla) übernehmen muss und dass ich ja den Mietvertrag schon unterschreiben habe, und das da ja auch gar nicht steht wie groß das Zimmer sei. Daraufhin bin ich dann sauer geworden und hatte ihr nur bei WhatsApp geschrieben:
Aufgrund der Falschangabe der Zimmergröße werde ich nicht bei dir einziehen und möchte bis zum 1.6.2015 meine Kaution (450€) gegen Schlüsselrückgabe zurück und bitte um einen Termin, da ich sonst rechtliche Schritte einleiten werde.
Hier der "Mietvertrag":
Internes Mietverhältnis zwischen ...... und.....
Das Mietverhältnis beginnt am 23.05.2015
Es wird ein Probemonat vereinbart.
Von 01.06.2015 bis 01.07.2015
Die monatliche Miete beträgt 475 €
(inklusive 38,50 Strom und 38,50 Sky)
Die Miete ist monatlich zum jeweils 3. des laufenden Monats zu errichten.
Eine einmalige Kaution von 450,- wird eingezogen. Döse erhält der Mieter bei Auszug zurück, sollte er keinen Schaden hinterlassen haben.
Zwei getrennte Zimmer werden von den Mietern einzeln genutzt.
Gemeinsam werden Badezimmer, Küche sowie Flur genutzt.

Und dann noch ein Nachweis , dass ich am 22.5 den Schlüssel erhalten habe.

Nun da ich heute das erste mal das Zimmer richtig sehen konnte und die feine Dame mich dreist angelogen hat bezüglich der Zimmergröße möchte ich aus dem Mietvertrag unverzüglich austreten und meine Miete für den Monat 100€ + Kaution 450 € zurück.

Wie soll ich vorgehen und ich habe ja als Beweis die WhatsApp Nachrichten in der Sie mir beteuerte das Zimmer sei MINDESTENS 22qm groß, und auf der Anzeige die im Solarium aushing stand auch 22qm und tatsächlich sind es ja nur 16qm!!!!!!!!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Aus Ihrer Darstellung geht hervor, dass Sie im Rahmen der Vertragsverhandlung Wert auf die Größe der Wohnung legten. Die Vermieterin hat Ihnen auch die von Ihnen gewünschte Mietfläche bestätigt. Damit liegt eine zugesicherte Eigenschaft seitens der Vermieterin vor. Eine Gebrauchsuntauglichkeit der Mietsache wird bei Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der zugesagten bzw. vertraglich vereinbarten Wohnfläche nur dann angenommen, wenn die Abweichung mindestens 10% beträgt. Das ist in ihrem Fall erfüllt (Zugesagt waren 22 m² tatsächlich sind es 16 m² also eine Abweichung von etwa 27 %). Grundsätzlich stellt dies einen Grund zur fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB dar und zwar ohne, dass Sie darlegen müssten, warum Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses zukünftig unzumutbar erscheint (BGH, Urteil vom 29. 4. 2009 - VIII ZR 142/0).


Alternativ käme natürlich auch in Betracht die Miete anteilig zu mindern, was Sie aber ersichtlich nicht wollen.

Im Übrigen kommt anhand Ihrer Schilderung auch eine Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung in Betracht. Möglicherweise hat die Vermieterin versucht Sie über die tatsächliche Wohnfläche zu täuschen (Möbel extra so aufgestellt, dass man die Größe nicht schätzen kann). Im Übrigen hat sie so getan als wäre sie sich sicher über die Wohnfläche. Das muss sie letztentlich gegen sich gelten lassen.

Wie ist nun vorzugehen?
Zunächst einmal ist zu beachten, dass die Kündigung schriftlich erklärt werden muss (das bedeutet zwingend Unterschrift notwendig per Post alternativ Einwurf in den Briefkasten oder persönliche Übergabe). Eine E-Mail oder SMS genügt diesen Anforderungen nicht. Als Begründung genügt die Abweichung der tatsächlichen von der (per WhattsApp mindestens zugesagten) Wohnfläche um mehr als 10% (nach unten).
Sie können dabei auf das Urteil des Bundesgerichtshofs verweisen.

Fordern Sie zusätzlich die von Ihnen bereits gezahlten Beträge zurück und zwar unter Fristsetzung damit nach Ablauf Verzug eintritt.

Hilfsweise sollten Sie zusätzlich die Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung erklären. Die Erklärung "ja 22 m² mindestens" ist als Behauptung "ins Blaue hinein" zu deuten, was schon den Tatbestand der arglistischen Täuschung erfüllen dürfte.
Die Vermieter hätte an dieser Stelle bereits sagen müssen, dass sie es glaubt aber nicht genau ausgemessen hat.

Die Rechtsfolge wäre die gleiche wie die fristlose Kündigung. Sie haben einen Anspruch auf Rückzahlung der bereits von Ihnen zur Vertragserfüllung gezahlten Beträge.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 24.05.2015 | 04:11

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.
Heute hat sie mir bei Whats app geschrieben: "Die Angaben haben sich auf die gemeinsame Nutzung der Wohnung bezogen. Wie abgesprochen, bist du mir, nach deiner letzten Aussage 25,- Euro schuldig. Der Vertrag ist für den Monat Juni ungültig."

Was heißt wie abgesprochen? Nix wurde abgesprochen seit gestern, ich habe keinerlei Kontakt mehr gehabt!
Das heisst sie behält sich die Kaution ein (450) und möchte von mir noch 25 € für den Monat Juni oder was!?
Ich bin doch eindeutig im Recht oder? Also ich werde ihr folgenden Brief morgen persönlich in Begleitung eines Zeugen vorbeibringen:

"KÜNDIGUNG + FORDERUNG EINER RÜCKZAHLUNG
Hiermit kündige ich , ......, fristlos den Mietvertrag zwischen ..... und mir, geschlossen am 21.05.2015, aufgrund einer erheblichen Abweichung der zugesagten Mietfläche von mehr als 10%. Dies stellt einen Grund zur fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB dar (BGH, Urteil vom 29. 4. 2009 - VIII ZR 142/0).
Eine Gebrauchsuntauglichkeit der Mietsache wird bei Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der zugesagten bzw. vertraglich vereinbarten Wohnfläche nur dann angenommen, wenn die Abweichung mindestens 10% beträgt. Das ist in meinem Fall erfüllt (Zugesagt waren 22 m² tatsächlich sind es ca.16 m², also eine Abweichung von etwa 27 %).
Außerdem fechte ich den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung an. Die Erklärung "ja 22 m² mindestens" ist als Behauptung "ins Blaue hinein" zu deuten, was schon den Tatbestand der arglistischen Täuschung erfüllen dürfte.
Die Vermieterin hätte an dieser Stelle bereits sagen müssen, dass sie es glaubt, aber nicht genau ausgemessen hat.
Ich fordere eine Rückzahlung der bereits von mir zur Vertragserfüllung gezahlten Beträge: 450 € Kaution + 100 € Miete = 550 € bis zum 01.06.2015.
Wenn ich bis zum 01.06.2015 keine Rückzahlung im Wert von 550€ erhalten habe, werde ich rechtliche Schritte einleiten müssen.
MfG
München, den 23.05.2015 ........."

Ist das korrekt so?
Außerdem sind mir noch Unkosten entstanden, Transporter Miete, Umzugshelfer, Maler etc
Das heißt, wenn ich s drauf ankommen lasse und tatsächlich eine Anzeige erstatte und mir einen Anwalt holen muss, bin ich im Recht oder? Und sie muss dann, wenn ich den "Fall" gewinne die Anwaltskosten tragen und mir mein Geld zurückgeben?
Ich finde das so dreist von ihr, dass sie jetzt versucht es anders darzustellen, aber aus den Whats App Nachrichten geht eig eindeutig hervor, dass es sich nur um die Zimmergröße handelt.

Was meinen Sie wie ich am besten vorgehen soll, also ich möchte auf jeden Fall mein Geld zurück und lasse mich nicht übers Ohr hauen!

Ich habe auch noch den Schlüssel, soll ich den erst abgeben, wenn ich mein geld zurück habe oder gleich zurückgeben, aber auch mit Nachweis, dass sie den Schlüssel von mir zurückerhalten hat?


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.05.2015 | 07:25

Sehr geehrter Fragesteller,

auf die Nachfrage kann ich Ihnen wie folgt antworten:

1. Ein Zurückbehaltungsrecht am Schlüssel steht Ihnen nicht zu (§ 570 BGB). Im Gegenteil bei fristloser Kündigung müssten Sie die Schlüssel im Idealfall mit der Kündigung selbst abgeben sofern die Wohnung bereits geräumt ist (sprich Sie nichts mehr in der Wohnung haben). Es macht Sinn sich den Nachweis der Rückgabe des Schlüssels bestätigen zu lassen (z.B. durch ein kurzes Besätitgungsschreiben). Genügen würde aber auch eine Rückgabe der Schlüssel mit Zeugen. Das dürfte in einem etwaigen Prozess falls die Behauptung aufgestellt wird, dass die Schlüssel nie zurück gegeben wurden als Beweis genügen. Natürlich ist eine Übergabe auch ohne Nachweis (aber nachteilig im Prozess) möglich.

2. Was es mit den 25,- Euro und der Absprache hat kann nicht eingeschätzt werden. Eine Vereinbarung, die es nie gegeben hat müsste in einem Prozess bestritten werden und letztendlich von der Vermieterin bewiesen werden.

3. In dem Kündigungsschreiben selbst würde ich Wörter wie "dürfte" o.ä. vermeiden (war von mir so gewählt, weil es letztendlich eine Wertungsfrage ist). Deutlicher (und vor allem Dingen im Ton klarer) klingt z.B.:
Die Erklärung "ja 22 m² mindestens" ist eine Behauptung "ins Blaue hinein", was schon den Tatbestand der arglistischen Täuschung erfüllt."

4. Anhand Ihrer Darstellung (und nur anhand dieser) sehe ich Ich Sie eindeutig im Recht, so dass Sie mit (Rechts-)verfolgungskosten nicht belastet werden dürften.

5. Ich habe Ihren letzten Passus so verstanden, dass Sie sich vorbehalten möchten Ihre entstandenen Kosten für den Umzug geltend zu machen. Diese Kosten sind juristisch nicht als Schaden, sondern als Aufwendungen (freiwilllge durch Sie verursachte Kosten) und zwar als vergebliche zu bewerten. Letztendlich konnten Sie damit den Vertragszweck (Einzug in die Wohnung) nicht erreichen.

Werden diese Aufwendungen aufgrund fristloser Kündigung auf die fristlose Kündigung geltend gemacht, müsste in einem etwaigen Prozess (bei Nicht-Zahlung) Vorsatz oder Fahrlässigkeit der Vermieterin hinsichtlich Ihrer Aussage der Größe der Wohnung von Ihnen nachgewiesen werden müssen.

Stützen Sie den Anspruch auf die Nichtigkeit des Mietvertrages wegen Anfrechtung gilt inhaltlich das Gleche. Hier müssten alle Umstände aufgeführt werden, die belegen (können), dass die Vermieterin Sie über die tatsächliche Wohnungsgröße getäuscht hat (wofür vieles spricht) und, dass die von Ihnen aufgeführten Kosten dadurch entstanden sind.

Letztendlich ist dies aber eine Bewertungsfrage des Gerichts, die nicht abschließende beuerteilt werden kann, weil nicht bekannt ist, was die Gegenseite vortragen wirde. Aus meiner Sicht spricht aber vieles wie gesagt dafür.

Ein letzter Hinweis noch:
Sollten Sie die im Rahmen des Einzugs enstandenen Kosten geltend machen müssen diese möglichst detailliert aufgelistet werden. Eine Schätzung "Umzugskosten in Höhe von etwa" würde nicht genügen. Nachweise (Quittungen, Rechnungen etc.) sind von Ihnen in einem etwaigen Rechtsstreit darzulegen. Denken Sie auch hier an die Fristsetzung um die Vermieterin nach Ablauf in Verzug zu setzen.

Ich hoffe Ihnen mit meiner Einschätzung eine erste Orientierung gegeben haben zu können.

Mit freundlichen Grüßen

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