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Mietrecht, Schönheitsreparaturen bei Auszug

07.03.2014 08:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

bitte informieren Sie mich, ob ich als Mieter bei Auszug zu renovieren/malern bzw. Schönheitsreparaturen zu leisten habe - oder ob ich die Wohnung besenrein verlassen darf.

Mietdauer: 4,5 Jahre

Es handelt sich um einen Formularmietvertrag mit meines Wissens gültiger Klausel, die mich zur Schönheitsreparatur verpflichten würde, die Klausel lautet wie folgt:

------------------------------------
Gebrauch und Pflege der Mieträume, Schönheitsreparaturen
1. Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen - jeweils gerechnet ab Mietbeginn bzw. dem Zeitpunkt, an dem Schönheitsreparaturen fachgerecht vorgenommen worden sind - in folgenden Zeitabständen erforderlich:

- in Küchen. Bädern und Duschen - alle 3 Jahre
- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten - alle 5 Jahre
- in anderen Nebenräumen - alle 7 Jahre
------------------------------------

Diese Klausel ist meines Wissens rechtsgültig und nicht zu beanstanden und würde mich zu Schönheitsreparaturen bei Auszug verpflichten.

Aber:

Der MV hat eine Anlage "Zusatzvereinbarung" (...dass eine Anlage existiert, ist im Formularmietvertrag vermerkt), die wie folgt lautet:

-------------------------------------
Zusatzvereinbarung

zu dem MV vom ...über... in...

zwischen ... = Vermieter
und ... = Mieter

wird in Ergänzung zu dem MV vom ... über eine ...-Zimmer-Wohnung in ....folgendes vereinbart:

Der Mieter verpflichtet sich für den Fall, dass er das bestehende Mietverhältnis vor Ablauf von 24 Monaten kündigt, die von ihm bis dahin genutzte Wohnung in einwandfreiem und renoviertem Zustand an den Vermieter zu übergeben.
--------------------------------------------

Meine Frage lautet konkret:

Ist diese Zusatzvereinbarung rechtsgültig?

Sollte diese Zusatzvereinbarung nicht rechtsgültig sein, ist sie dann in Verbindung mit der o. g. Klausel zu bringen (...die wohl rechtsgültig ist) und durch die eventuell nicht rechtsgültige Zusatzvereinbarung wird die obere Klausel außer Kraft gesetzt und ist hinfällig?

Wie ist das juristisch zu interpretieren und hülfe mir die eventuell nicht rechtsgültige Zusatzvereinbarung, Schönheitsreparaturen beim Auszug nach 4,5 Jahren nicht vornehmen zu müssen?

Darüber hinaus wurde mit dem Passus "Zustand der Mieträume"
wie folgt verfahren:

---------------------------------------
Zustand der Mieträume
1. Der Mieter erklärt, dass er die Mieträume am ... besichtigt hat.
2. Hinsichtlich des Zustandes der Mietsache werden folgende Feststellungen getroffen:
handschriftliche Notiz des Vermieters: Die Wohnung ist in einwandfreiem Zustand.
-----------------------------------------

Diese Notiz wurde von mir gestrichen und mit Datum und meinem Unterschriftskürzel versehen.

Der Vermieter hat dem nicht mit einer eigenen weiteren Notiz widersprochen, der MV besteht mit Streichung dieser Notiz durch mich.

Für Ihren juristischen Rat bedanke ich mich im Voraus, mfG, H.

Sehr geehrte Ratsuchende,

nach Ihrer Darstellung muss ich davon ausgehen, dass Sie weder zu laufenden Schönheitsreparaturen, noch zu einer Endrenovierung verpflichtet. Selbst wenn man davon ausgeht, dass die Schönheitsreparaturklausel für sich gesehen wirksam ist, führt die Kombination mit der in jedem Fall unwirksamen Endrenovierungsklausel zur Unwirksamkeit beider Klauseln. Es genügt mithin die besenreine Rückgabe der Wohnung.

Die Endrenovierungsklausel ist deshalb unwirksam, weil sie eine unbedingte Endrenovierungspflicht des Mieters in der Weise begründet, dass dieser die Renovierung bei Auszug unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und auch ohne objektive Notwendigkeit durchzuführen hat.

Achtung: Auch wenn beide Klauseln wirksam wären, würden Sie Renovierungsarbeiten nur dann schulden, wenn diese aufgrund von Abnutzungserscheinungen objektiv erforderlich erscheinen.

Sollte ich Fragen übersehen haben, so nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion. Ansonsten bedanke ich mich für das mir entgegen gebrachte Vertrauen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Wundke
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 07.03.2014 | 09:20

Danke für Ihre Antwort, Herr Wundke!

Ihre Antwort freut mich im Status des ausziehenden Mieters natürlich sehr.

Dennoch die Nachfrage:

Die nicht rechtswirksame Zusatzvereinbarung/Klausel bezog sich auf einen Auszug nach 24 Monaten, gerechnet ab Mietbeginn.

Greift die Unwirksamkeit dieser Klausel mit Rückgriff auf die an sich rechtsgültige Klausel auch, wenn ich nunmehr erst nach 4,5 Jahren = 54 Monaten ausziehen werde?

Sind beide Klauseln tatsächlich auch heute als juristisch unwirksam einzuordnen, trotz der Angabe "...nach 24 Monaten"?

Danke, mit freundlichen Grüßen, H.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 07.03.2014 | 13:05

Es verbleibt leider eine gewisse Unsicherheit für den Fall eines Rechtsstreites. Verträge und Klauseln unterliegen der Auslegung. Ich gehe davon aus, dass bereits zu Vertragsbeginn eine unwirksame Kombination von Schönheitsreparatur- und Endrenovierungsklausel vorlag, welche später nicht mehr geheilt werden kann.

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