Mietrecht, Kündigung, § 566 BGB, Schriftform

Stichworte: Mietrecht, Kündigung, § 566 BGB, Schriftform

Hallo zusammen,

zu einem laufenden Kündigungsstreit habe ich 3 Fragen. Zunächst sei der Hergang geschildert:

2010 erwarb ich bei einer Zwangsversteigerung die meiner Wohnung benachbart gelegene Wohnung. Ein Motiv zum Erwerb lag darin, gegen dort lärmende oder anderweitig störende Bewohner ohne Umweg über Eigentümer und Mieter - ein Immobilienkaufmann, der die Wohnung weitervermietet - vorgehen und meine Nachbarn zukünftig selbst aussuchen zu können.

Laut des übernommenen, auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrages vom 28.10.2002 benötigt der Mieter bei Untervermietung die Einwilligung des Eigentümers, die dieser an Auflagen knüpfen kann. Eine weitere Bestimmung verlangt, Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages schriftlich festzuhalten.

2011 wechselten zweimal die Untermieter, ohne dass der Mieter mich auch nur benachrichtigt hätte. Außerdem geriet er in Zahlungsrückstand. Auf anwaltlich verfasste Abmahnungen und Kündigung reagierte er nicht, weshalb Ende 2011 Räumungsklage eingereicht wurde. Im schriftlichen Vorverfahren ließ der Mieter vortragen, er hätte am 11.11.2002 mit dem damaligen Eigentümer mündlich vereinbart, die Wohnung ohne Rücksprache beliebig weitervermieten zu dürfen. Diese Vereinbarung, binde, "auch wenn sie mündlich getroffen wurde, auch den Kläger als jetzigen Eigentümer und Vermieter (vgl. Weidenkaff, Palandt, § 566 RdNr. 18 am Ende m.w.N.)". Zu Termin bestellt bestätigte der damalige Eigentümer im Kern die seinerzeitige Abrede.

Der Klage wurde stattgegeben wegen Mietrückstand, abgewiesen aber bezüglich Untervermietung. Dies wie die damit verbundene 1/4 Kostenlast wäre zu verschmerzen gewesen, wäre das Unteil denn rechtskräftig und mir die Wohnung übergeben worden. Der Mieter legte jedoch Berufung ein, da er den Mietrückstand durch Nachzahlung als geheilt betrachtet.

Meinerseits das Urteil bezüglich Untervermietung anzufechten hält mein Anwalt für wenig aussichtsreich und wegen günstiger Prognose zur Sache Mietrückstand auch für unnötig. Wäre ich dessen ebenso sicher und fühlte ich mich nicht verletzt, hätte ich nicht folgende 3 Fragen:

1. Ist es zulässig, schriftliche Bestimmungen eines Mietvertrages mündlich zu ändern? Leider Ja, sagt mein Anwalt; zulässig sei es daher auch, die Bestimmung im Vertrag, Änderungen schriftlich festzuhalten, mündlich aufzuheben. - Dagegen sträubt sich mein Rechtsempfinden.

2. Ist der Erwerber einer Wohnung an eine Vereinbarung zwischen Voreigentümer und Mieter gebunden, die ihm erst nach Übergang des Eigentums bekannt gemacht wird? Jaein mit Tendenz zu Ja, meint mein Anwalt. Der Vertrauensschutz nach § 566 b 2 BGB ("Eine Verfügung über die Miete für eine spätere Zeit muß der Erwerber gegen sich gelten lassen, wenn er sie zur Zeit des Übergangs des Eigentums kennt.") gelte ausdrücklich nur der Miete. Erfahre der Erwerber nach Erwerb von anderen Verfügungen des Voreigentümers, habe er sie zu erfüllen. - Auch dagegen sträubt sich meinem Rechtsempfinden.

3. Und schließlich widerspricht mein Rechtempfinden dem Beschluss, 1/4 der Kosten übernehmen zu müssen. Denn die Untermiet-Vereinbarung gelangte hier erst nach Klageeinreichung zur Kenntnis. Da es der Mieter unterließ, dieses Klagehindernis vorgerichtlich zu offenbaren, hätte er meines Erachtens auch die durch seine Unterlassung hervorgerufenen Prozesskosten zu tragen.

An der Schnelligkeit einer Antwort ist mir weniger gelegen als an spezifischen Verweisen, und zwar ggf. auch an solchen, die mein Rechtempfinden ändern könnten.