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Mietrecht, Kündigung, § 566 BGB, Schriftform

| 10.11.2012 17:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Stichworte: Mietrecht, Kündigung, § 566 BGB, Schriftform

Hallo zusammen,

zu einem laufenden Kündigungsstreit habe ich 3 Fragen. Zunächst sei der Hergang geschildert:

2010 erwarb ich bei einer Zwangsversteigerung die meiner Wohnung benachbart gelegene Wohnung. Ein Motiv zum Erwerb lag darin, gegen dort lärmende oder anderweitig störende Bewohner ohne Umweg über Eigentümer und Mieter - ein Immobilienkaufmann, der die Wohnung weitervermietet - vorgehen und meine Nachbarn zukünftig selbst aussuchen zu können.

Laut des übernommenen, auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrages vom 28.10.2002 benötigt der Mieter bei Untervermietung die Einwilligung des Eigentümers, die dieser an Auflagen knüpfen kann. Eine weitere Bestimmung verlangt, Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages schriftlich festzuhalten.

2011 wechselten zweimal die Untermieter, ohne dass der Mieter mich auch nur benachrichtigt hätte. Außerdem geriet er in Zahlungsrückstand. Auf anwaltlich verfasste Abmahnungen und Kündigung reagierte er nicht, weshalb Ende 2011 Räumungsklage eingereicht wurde. Im schriftlichen Vorverfahren ließ der Mieter vortragen, er hätte am 11.11.2002 mit dem damaligen Eigentümer mündlich vereinbart, die Wohnung ohne Rücksprache beliebig weitervermieten zu dürfen. Diese Vereinbarung, binde, "auch wenn sie mündlich getroffen wurde, auch den Kläger als jetzigen Eigentümer und Vermieter (vgl. Weidenkaff, Palandt, § 566 RdNr. 18 am Ende m.w.N.)". Zu Termin bestellt bestätigte der damalige Eigentümer im Kern die seinerzeitige Abrede.

Der Klage wurde stattgegeben wegen Mietrückstand, abgewiesen aber bezüglich Untervermietung. Dies wie die damit verbundene 1/4 Kostenlast wäre zu verschmerzen gewesen, wäre das Unteil denn rechtskräftig und mir die Wohnung übergeben worden. Der Mieter legte jedoch Berufung ein, da er den Mietrückstand durch Nachzahlung als geheilt betrachtet.

Meinerseits das Urteil bezüglich Untervermietung anzufechten hält mein Anwalt für wenig aussichtsreich und wegen günstiger Prognose zur Sache Mietrückstand auch für unnötig. Wäre ich dessen ebenso sicher und fühlte ich mich nicht verletzt, hätte ich nicht folgende 3 Fragen:

1. Ist es zulässig, schriftliche Bestimmungen eines Mietvertrages mündlich zu ändern? Leider Ja, sagt mein Anwalt; zulässig sei es daher auch, die Bestimmung im Vertrag, Änderungen schriftlich festzuhalten, mündlich aufzuheben. - Dagegen sträubt sich mein Rechtsempfinden.

2. Ist der Erwerber einer Wohnung an eine Vereinbarung zwischen Voreigentümer und Mieter gebunden, die ihm erst nach Übergang des Eigentums bekannt gemacht wird? Jaein mit Tendenz zu Ja, meint mein Anwalt. Der Vertrauensschutz nach § 566 b 2 BGB ("Eine Verfügung über die Miete für eine spätere Zeit muß der Erwerber gegen sich gelten lassen, wenn er sie zur Zeit des Übergangs des Eigentums kennt.") gelte ausdrücklich nur der Miete. Erfahre der Erwerber nach Erwerb von anderen Verfügungen des Voreigentümers, habe er sie zu erfüllen. - Auch dagegen sträubt sich meinem Rechtsempfinden.

3. Und schließlich widerspricht mein Rechtempfinden dem Beschluss, 1/4 der Kosten übernehmen zu müssen. Denn die Untermiet-Vereinbarung gelangte hier erst nach Klageeinreichung zur Kenntnis. Da es der Mieter unterließ, dieses Klagehindernis vorgerichtlich zu offenbaren, hätte er meines Erachtens auch die durch seine Unterlassung hervorgerufenen Prozesskosten zu tragen.

An der Schnelligkeit einer Antwort ist mir weniger gelegen als an spezifischen Verweisen, und zwar ggf. auch an solchen, die mein Rechtempfinden ändern könnten.

Sehr geehrter Ratuschender,

Ihre Fragen beantworte ich im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt.

1.
Schriftlich festgehaltene vertragliche Bestimmungen Bestimmungen mündlich zu ändern.

Dies ergibt sich aus der Vertragsfreiheit, die unserer Rechtsordnung zu Grunde liegt. Sie wird durch Art. 2 Abs. 1 GG (Recht zur freien Entfaltung der Persönlichkeit).

Die Vertragsparteien können selbst bestimmen, was und wie sie es regeln wollen. Das beinhaltet auch Änderungen.

In § 305b BGB ist zudem formuliert, dass individuelle Vertragsabreden Vorrang vor Allgemeinen Geschäftsbedingen haben.

Sogenannte Schriftformklauseln in AGB können nachträgliche Individuelle Abreden und damit auch mündliche Absprachen nicht außer Kraft setzen (Palandt/Grüneberg, § 305b, Rdnr. 5; BGH NJW 2006, 138; OLG Rostock NJW 2009, 3376).

2.
Der Erwerber ist an den Vertrag (auch mündliche Vereinbarungen stellen einen Vertrag bzw. einen Teil des Vertrages dar)gebunden, da er "anstelle
des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein." (§ 566 Abs. 1 BGB).
Wenn vereinbart wurde, dass der Mieter beliebig weitervermieten dürfe, so gilt das auch gegenüber em Erwerber.

Das Ihnen der Veräußerer nicht den gesamten vertraglichen Inhalt offenbart hat, darf nicht zu Lasten des Mieters gehen.

3.
Der Mieter ist nicht verpflichtet, dem Eigentümer/Vermieter außergerichtlich Tatsachen mitzuteilen, die ihm günstig sind, sozusagen bei der Tatsachenaufklärung mitzuhelfen.

Eine den Anspruch ausschließende "Einrede" kann auch erst im Verfahren vorgebracht werden.
Den geltend gemachten Anspruch gab es von Anfang an nicht.

Die Entscheidung zu klagen und das damit verbundene Prozessrisiko, lag bei Ihnen.

Da Sie nur teilweise obsiegt haben, sind die Kosten verhältnismäßig zu teilen (§ 92 Abs. 1 S. 1 ZPO).

Eine vollständige Kostentragung des Beklagten bei Teilniederlage wäre rechtswidrig.

(Zwar hat der Mieter Sie durch sein Unterlassen zur Klage veranlasst, dies wird aber in Ihrer Fallgestaltung durch das Zivilprozessrecht zu Lasten des beklagten Mieters nicht sanktioniert.)

Leiden sind Recht und Rechts-/Gerechtigkeitsempfinden nicht immer deckungsgleich.

Bei konkreten Verständnisnachfragen nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Beachten Sie, dass eine abschließende umfassende Auskunft ohne Kenntnis der Urteilsgründe, der vorgenommenen Beweisaufnahme und der gewechselten Schriftsätze nicht möglich ist.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.11.2012 | 17:25

Sehr geehrter Herr Eichhorn,

die 75 Euro hatte ich erkennbar nicht für Allgemeinplätze ausgelobt, sondern für einschlägige Verweise.

Zur Frage 1 etwa hätte auf die Urteile BGB vom 14.07.2004, OLG Zweibrücken vom 29.10.2010... verwiesen werden können. Diesen Urteilen nach dürfte die Schrifterfordernis nach §126 und 550 BGB vornehmlich davon abhängen, ob die Vertragsbestimmung, um deren Gültigkeit gestritten wird, als ein wesentlicher oder unwesentlicher Bestandteil des Vertrages bewertet wurde. Zur Frage, wie dies die Rechtsprechung zu Untermiet-Bestimmungen oder der Schussbestimmung, Änderungen schriftlich festzuhalten, bewertet hat, enthält Ihr Beitrag nichts. Selbst zu § 550 sowie dem Kriterium un/wesentlich finden sich dort kein Wort.

Ich ersuche Sie also, das Versäumte nachzuholen, oder Ihren Beitrag zurückzuziehen.

Mit freundlichen Grüßen
CMH

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.11.2012 | 20:28

Sehr geehrter Ratuschender,

diese Beratungsplattform ist nicht dazu da, ein Rechtsgutachten zu erstellen oder ohne Kenntnis der Schriftsätze die Erfolgsaussichten einer Berufung zu prüfen.

Sie argumentierten mit Ihrem Rechtsempfinden.

Grundlage meiner Antwort ist das Gesetz. Gerichtsentscheidungen habe ich benannt.

Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt:

§ 550 BGB geht vom Grundsatz der Formfreiheit des Mietvertrages aus.
In den Anwendungsbereich des § 550 BGB fallen Verträge, die für länger als ein Jahr geschlossen wurden, d.h.
(1) Verträge, die auf eine bestimmte Zeitspanne geschlossen wurden und mindestens ein Jahr laufen,
(2) Verträge, die auf unbestimmte Zeit geschlossen wurden und das Kündigunsrecht für mindestens ein jahr ausgeschlossen ist oder
(3) Vertrage, mit einer Verlängerungsoption von mehr als einem Jahr.

Anhand Ihrer Angaben gehe ich nicht von der Anwendbarkeit des § 550 BGB in Ihrem Fall aus.

Rechtsfolge der Nichtschriftform wäre zudem die Geltung auf unbestimmte Zeit. Die Wirksamkeit der Änderung wird von der fehlenden Schriftform nicht berührt.

Mit dem Willen des Gesetzgebers, Risiken für den Erwerber zu minimieren, lässt sich gegen den eindeutigen Wortlaut nur schwer argumentieren.

Zwar fallen wesentliche Änderungen des ursprünglichen Vertrages auch unter § 550 BGB (BGH NJW 2005, 1861), dies führt aber nicht zur Nichtigkeit des Vereinbarten.

"Daraus folgt, daß ein späterer Grundstückserwerber auch in Mietverträge eintritt, die nicht formgerecht geschlossen wurden, mithin auch in nur mündlich geschlossene Mietverträge; er kann sich lediglich aus einer über ein Jahr hinausgehenden langfristigen Bindung vorzeitig lösen." (BGH, Urt. v. 17.04.2004 S. 10 unten, S. 11 oben; Az.: XII ZR 68/02)

Ich bedaure, dass die Rechtslage ihrem Rechtsempfinden widerspricht.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt



Ergänzung vom Anwalt 11.11.2012 | 22:48

Zwar liegt ein Formverstoß gegen § 550 BGB vor, wenn die Erlaubnis zu unbeschränkt zulässiger Untervermietung nur mündlich vereinbar wurde (OLG Düsseldorf ZMR 2002, 741).

Jedoch scheint § 550 BGB - wie bereits beschrieben - bei Ihnen nicht einschlägig zu sein und selbst wenn, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der mündlichen Vereinbarung.

Bewertung des Fragestellers 14.11.2012 | 09:24

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