Sehr geehrter Ratuschender,
Ihre Fragen beantworte ich im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt.
1.
Schriftlich festgehaltene vertragliche Bestimmungen Bestimmungen mündlich zu ändern.
Dies ergibt sich aus der Vertragsfreiheit, die unserer Rechtsordnung zu Grunde liegt. Sie wird durch Art. 2 Abs. 1 GG
(Recht zur freien Entfaltung der Persönlichkeit).
Die Vertragsparteien können selbst bestimmen, was und wie sie es regeln wollen. Das beinhaltet auch Änderungen.
In § 305b BGB
ist zudem formuliert, dass individuelle Vertragsabreden Vorrang vor Allgemeinen Geschäftsbedingen haben.
Sogenannte Schriftformklauseln in AGB können nachträgliche Individuelle Abreden und damit auch mündliche Absprachen nicht außer Kraft setzen (Palandt/Grüneberg, § 305b, Rdnr. 5; BGH NJW 2006, 138
; OLG Rostock NJW 2009, 3376
).
2.
Der Erwerber ist an den Vertrag (auch mündliche Vereinbarungen stellen einen Vertrag bzw. einen Teil des Vertrages dar)gebunden, da er "anstelle
des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein." (§ 566 Abs. 1 BGB
).
Wenn vereinbart wurde, dass der Mieter beliebig weitervermieten dürfe, so gilt das auch gegenüber em Erwerber.
Das Ihnen der Veräußerer nicht den gesamten vertraglichen Inhalt offenbart hat, darf nicht zu Lasten des Mieters gehen.
3.
Der Mieter ist nicht verpflichtet, dem Eigentümer/Vermieter außergerichtlich Tatsachen mitzuteilen, die ihm günstig sind, sozusagen bei der Tatsachenaufklärung mitzuhelfen.
Eine den Anspruch ausschließende "Einrede" kann auch erst im Verfahren vorgebracht werden.
Den geltend gemachten Anspruch gab es von Anfang an nicht.
Die Entscheidung zu klagen und das damit verbundene Prozessrisiko, lag bei Ihnen.
Da Sie nur teilweise obsiegt haben, sind die Kosten verhältnismäßig zu teilen (§ 92 Abs. 1 S. 1 ZPO
).
Eine vollständige Kostentragung des Beklagten bei Teilniederlage wäre rechtswidrig.
(Zwar hat der Mieter Sie durch sein Unterlassen zur Klage veranlasst, dies wird aber in Ihrer Fallgestaltung durch das Zivilprozessrecht zu Lasten des beklagten Mieters nicht sanktioniert.)
Leiden sind Recht und Rechts-/Gerechtigkeitsempfinden nicht immer deckungsgleich.
Bei konkreten Verständnisnachfragen nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.
Beachten Sie, dass eine abschließende umfassende Auskunft ohne Kenntnis der Urteilsgründe, der vorgenommenen Beweisaufnahme und der gewechselten Schriftsätze nicht möglich ist.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt
Diese Antwort ist vom 10.11.2012 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
Jetzt eine neue Frage stellen
Sehr geehrter Herr Eichhorn,
die 75 Euro hatte ich erkennbar nicht für Allgemeinplätze ausgelobt, sondern für einschlägige Verweise.
Zur Frage 1 etwa hätte auf die Urteile BGB vom 14.07.2004, OLG Zweibrücken vom 29.10.2010... verwiesen werden können. Diesen Urteilen nach dürfte die Schrifterfordernis nach §126 und 550 BGB vornehmlich davon abhängen, ob die Vertragsbestimmung, um deren Gültigkeit gestritten wird, als ein wesentlicher oder unwesentlicher Bestandteil des Vertrages bewertet wurde. Zur Frage, wie dies die Rechtsprechung zu Untermiet-Bestimmungen oder der Schussbestimmung, Änderungen schriftlich festzuhalten, bewertet hat, enthält Ihr Beitrag nichts. Selbst zu § 550 sowie dem Kriterium un/wesentlich finden sich dort kein Wort.
Ich ersuche Sie also, das Versäumte nachzuholen, oder Ihren Beitrag zurückzuziehen.
Mit freundlichen Grüßen
CMH
Sehr geehrter Ratuschender,
diese Beratungsplattform ist nicht dazu da, ein Rechtsgutachten zu erstellen oder ohne Kenntnis der Schriftsätze die Erfolgsaussichten einer Berufung zu prüfen.
Sie argumentierten mit Ihrem Rechtsempfinden.
Grundlage meiner Antwort ist das Gesetz. Gerichtsentscheidungen habe ich benannt.
Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt:
§ 550 BGB
geht vom Grundsatz der Formfreiheit des Mietvertrages aus.
In den Anwendungsbereich des § 550 BGB
fallen Verträge, die für länger als ein Jahr geschlossen wurden, d.h.
(1) Verträge, die auf eine bestimmte Zeitspanne geschlossen wurden und mindestens ein Jahr laufen,
(2) Verträge, die auf unbestimmte Zeit geschlossen wurden und das Kündigunsrecht für mindestens ein jahr ausgeschlossen ist oder
(3) Vertrage, mit einer Verlängerungsoption von mehr als einem Jahr.
Anhand Ihrer Angaben gehe ich nicht von der Anwendbarkeit des § 550 BGB
in Ihrem Fall aus.
Rechtsfolge der Nichtschriftform wäre zudem die Geltung auf unbestimmte Zeit. Die Wirksamkeit der Änderung wird von der fehlenden Schriftform nicht berührt.
Mit dem Willen des Gesetzgebers, Risiken für den Erwerber zu minimieren, lässt sich gegen den eindeutigen Wortlaut nur schwer argumentieren.
Zwar fallen wesentliche Änderungen des ursprünglichen Vertrages auch unter § 550 BGB
(BGH NJW 2005, 1861
), dies führt aber nicht zur Nichtigkeit des Vereinbarten.
"Daraus folgt, daß ein späterer Grundstückserwerber auch in Mietverträge eintritt, die nicht formgerecht geschlossen wurden, mithin auch in nur mündlich geschlossene Mietverträge; er kann sich lediglich aus einer über ein Jahr hinausgehenden langfristigen Bindung vorzeitig lösen." (BGH, Urt. v. 17.04.2004 S. 10 unten, S. 11 oben; Az.: XII ZR 68/02
)
Ich bedaure, dass die Rechtslage ihrem Rechtsempfinden widerspricht.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt
Zwar liegt ein Formverstoß gegen § 550 BGB
vor, wenn die Erlaubnis zu unbeschränkt zulässiger Untervermietung nur mündlich vereinbar wurde (OLG Düsseldorf ZMR 2002, 741
).
Jedoch scheint § 550 BGB
- wie bereits beschrieben - bei Ihnen nicht einschlägig zu sein und selbst wenn, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der mündlichen Vereinbarung.
