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Mietrecht, Forderungen gegen ausgezogenen Mieter,

| 11.08.2009 13:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

Ich habe folgendes Problem:

Der Mieter einer gewerblich genutzen Immobilie ist fristgerecht zum 01.07.09 ausgezogen. Es hat aber keine Übergabe stattgefunden und somit gibt es auch kein Abnahmeprotokoll. Eine Schlüsselübergabe durch den Mieter hat gleichfalls nicht stattgefunden. In dem Mietgegenstand (Versicherungsbüro) befinden sich nun auch noch Gegenstände, die entsorgt werden müssen.

Da ich leider keinen Schlüssel von dem Mietgegenstand habe, muss ich nun den Schlüsseldient bestellen. Der Mieter hatte vormals schon einen Anwalt eingeschaltet, dem ich jetzt mal schreiben muss

Meine Frage nun:
1.) Wie soll ich jetzt vorgehen? Muss ich noch eine Frist setzen?
2.) Was ist mit den Kosten (Schlüsseldienst, Entsorgung, Schönheitsreparaturen).
3.) Ist es ein Problem, dass ich kein Abnahmeprotokoll habe?
4.) Schreibe ich direkt dem Anwalt? (Wenn ja, wäre es sehr nett, wenn Sie mir bei Ihrer Antwort §§ mitteilen könnten, sieht professioneller dann bei mir aus, wenn ich dem Anwalt schreibe)

Vielen Dank und besten Gruß
Klaus Leurs

Sehr geehrter Fragesteller,

Grundsätzlich beruht Ihr Anspruch auf Rückgabe der Mietsache auf § 546 BGB. Da der Mieter die Schlüssel noch nicht übergeben hat, hat er seine Rückgabepflicht noch nicht erfüllt (auch wenn er schon ausgezogen ist).

Der Anspruch auf Rückgabe umfasst auch die vollständige Räumung der Mietsache.

Der Rückgabeanspruch wird fällig mit dem Ende des Mietverhältnisses, d. h. in Ihrem Fall am 1.7.2009. Der Verzug tritt sofort ein, wenn die Mietsache nicht fristgerecht zurückgegeben wird (da gemäß § 286 Abs. 2 Ziff. 1 BGB ein Erfüllungszeitpunkt nach dem Kalender bestimmt ist). Ihr Mieter befindet sich also mit der Rückgabe im Verzug.

Das bedeutet, eine Frist müssen Sie eigentlich nicht mehr setzen (Frage 1). Dies empfiehlt sich aber sicherlich, da Sie sonst die Kosten für neue Schlösser und Entrümpelung vorschießen müssten. Die Frist sollte knapp, aber auch ausreichend bemessen sein (ca. eine Woche). Bei erfolglosem Ablauf können Sie Schadensersatz für die Schlösser, Räumung usw. vom Mieter fordern. Die notwendigen Kosten sind Posten des Schadensersatzanspruchs und müssten per Mahnverfahren oder Klage geltend gemacht werden (Frage 2).

Ein Abnahmeprotokoll (Frage 3) dient nur der Beweisbarkeit für Schäden an der Mietsache. Für Ihre Problematik spielt es keine Rolle.

Sie sollten nicht an den Anwalt schreiben (Frage 4), da Sie nicht wissen können, in welcher Weise der Anwalt bevollmächtigt ist (oder ob überhaupt noch ein Mandatsverhältnis besteht). Es kann zwar sein, dass er eine Empfangsvollmacht für Erklärungen an seinen Mandanten hat. Der sichere Weg ist es aber, den Mieter direkt anzuschreiben.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.08.2009 | 15:22

Vielen Dank für die Beantwortung meiner Frage.

Eines ist mir noch nicht ganz klar:

Da die Mietsache ja nicht vollständig "zurückgegeben" wurde, da mir u.a. der Schlüssel auch zur Weitervermietung nicht übergeben wurde, kann ich dann noch die Miete bis zur Übergabe verlangen?

Ich habe von aussen gesehen, dass wohl leichte Schäden ggf. auch Schönheitsreparaturen in dem Mietobjekt vorhanden sind. Muss der Mieter diese auch bezahlen. Bekomme ich da ein Problem wegen der Beweislast, da kein Abnahmeprotokoll vorhanden ist.

Habe ich sie richtig verstanden, dass ich dem Mieter die Kosten für die Beseitigung der Dinge, die noch in dem Mietobjekt zurückgeblieben sind, dem Mieter in Rechnung stellen kann?!

Das heisst, ich muss den Mieter jetzt auch auffordern, mir den Schlüssel zu übergeben. An meinem Wohnort oder beim Gewerbeobjekt?

Vielen Dank & besten Gruß

Klaus Leurs

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.08.2009 | 16:45

Zu Ihren Nachfragen:

- Wegen der verspäteten Rückgabe können Sie eine Entschädigung verlangen. Es gilt § 546a BGB, der bestimmt: »Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.« Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Mieter die Mietsache weiter nutzt. Die Entschädigungspflicht endet erst, wenn der Mieter seine Rückgabepflicht erfüllt, d. h. hier den Schlüssel zurückgibt.

Für den Zeitraum zwischen Beendigung des Mietverhältnisses und Schlüsselübergabe können Sie also eine Entschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete berechnen.

- Die Schäden können Sie auch durch Fotos dokumentieren (die dann in einen eventuellen Prozess im Wege der Augenscheinnahme eingeführt werden können). Sie können auch Zeugen oder einen Sachverständigen heranziehen. Bei größeren Schäden kann auch ein selbständiges gerichtliches Beweisverfahren angezeigt sein, um Beweise zu sichern und in einem späteren Prozess verwenden zu können.

- Da sich der Mieter mit Räumung der Mietsache in Verzug befindet, können die Kosten für die Räumung - wenn Sie diese selbst durchführen oder durchführen lassen - als Verzugsschaden geltend gemacht werden. Vorher empfiehlt sich allerdings, wie gesagt, eine nochmalige Fristsetzung.

- Erfüllungsort für die Rückgabe der Mietsache - also auch für die Schlüsselübergabe - ist der Standort der Mietsache.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 11.08.2009 | 17:20

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