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Mietpfändung, überzahltes Wohngeld, Mietaufrechnung


11.12.2008 13:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

hier zunächst die Eckdaten. Vorgang bisher:
- Wir sind Mieter einer Wohnung im Mehrfamilienhaus. Die übrigen Wohnungen stehen leer. Der Vermieter ist insolvent und hat uns gebeten die "gesamten" Bewirtschaftungskosten gegen Erlass der Miete zu übernehmen (auch für die leerstehenden Wohnungen), da sonst die Einstellung der Versorgerleistungen droht. Auch dringende Reparaturen waren zu tätigen.
- Auch die Insolvenzverwalterin des Vermieters hat un angewiesen die Bewirtschaftungskosten gegen Erlass der Miete zu übernehmen.
- Der Vermieter ist aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr geschäftsfähig und wird von einem gerichtlich eingesetzten Betreuer vertreten.

Vorgang aktuell:
- Gläubiger des Vermieters haben die Kaltmiete gepfändet, damit sind wir Drittschuldner und dürfen die Miete nicht mehr an den Vermieter zahlen. Jedoch drohte das Wohnobjekt unbewohnbar zu werden und eine entsprechende Anweisung des Insolvenzverwalters über Mieterlass bei Übernahme der Kosten lag ja auch vor.
- Außerdem ist das Objekt in einem fürchterlichen Zustand und es sind dringende Reparaturen (Wasserschaden, Schimmel, verrottete Fenster, ...) für mehrere zenhtausen Euro vorzunehmen. Die Pfändung bedeutet also auch den Abzug dringend benötigter Gelder für Reparaturen, was den weiteren Verfall des Wohnobjektes bedeutet. Meines Wissens gehen diese Koste einer Pfändung vor.

Das Problem:
- Der Rechtsbeistand des Gläubigers klagt auf Bezahlung der gepfändeten Mieten. Bereits vor Pfändung wurde dem Gläubiger bekannt gegeben, dass die Gelder dringend für Bewirtschaftung und/oder Sanierung des Objektes benötigt werden, da sonst eine Unbewohnbarkeit droht.
- Ungeachtet dessen fordert er nun die gepfändeten Mieten, welche jedoch bereits gemäß Anweisung des Insolvenzverwalters gegen Übernahme anderer Kosten erlassen worden sind.
- Der Vermieter denkt nun falsch gehandelt zu haben und fordert aus Angst vor dem RA des Gläubigers die gesamte gepfändete Miete "nochmals" ein, bzw. hat wegen angeblicher Nichtzahlung bereits Kündigung ausgesprochen. Uns droht nun eine Räumungsklage, obwohl wir nachweislich alternativ gezahlt haben!?!
- Der RA des Gläubigers gibt richtig Druck, da im offensichtlich sehr darab liegt uns als Mieter rauszukriegen um das Objekt anderweitig zu verwerten.

Fragen:
1. Ich habe gelesen, das nur die geschuldete Miete gepfändet werden kann. Da die Einstellung durch Versorger drohte, wurde uns Mieterlass gegen Übernahme sämtlicher Bewirtschaftungskosten dargelegt. Wir waren faktisch gezwungen dies anzunehmen, da die Vermietern insolvent ist. Alles dokumentiert. Damit ist die wirklich geschuldete Miete faktisch null. Welche Möglichkeit haben wir nun, dies gegenüber dem Gläubiger plausibel darzulegen, denn sonst zahlen wir ja doppelt? Welche Gesetzestexte sind hier anzuwenden?

2. Was können wir gegen den Vermieter (dessen Betreuer) unternehmen? Er hat es bewusst vernachlässigt, dringende Schäden an der Mietsache über Jahre hinweg zu beheben. Insolvenz ist kein Argument, da leerstehende wohnungen hätten vermietet werden können und Sanierung geht laut ZPO der Pfändung vor. Unerlaubte Bereicherungung? Betrugsversuch? Unterlassung von Schadensbehebung trotz drohender Unbewohnbarkeit? Sträfliche Vernachlässigung der Betreuung (des erkrankten Vermieters), dessen Objekt weiter verfällt? Wird dadurch Schadenersatzpflichtig?

Welcher Gesetzetext könnte hier Anwendung finden? Vielen Dank.
Guten Tag,

Zu 1.

In dem Prozess (sog. Drittschuldnerklage) stehen Ihnen als Beklagter alle Einwendungen zu, die Sie auch gegenüber einer Klage des Vermieters selbst geltend machen könnten (§ 404 BGB). Wenn die Mietwohnung also mangelhaft ist, dann können Sie die gesetzliche Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) geltend machen oder ggfs. auch mit Schadensersatzansprüchen (§§ 536a, 536c BGB) aufrechnen. Abgesehen davon sind die Mietforderungen auch schon aufgrund der Vereinbarung mit der Insolvenzverwalterin erloschen. Das Problem, dass Sie Miete doppelt zahlen oder solche Mieten zahlen, die nicht geschuldet sind, stellt sich also nicht. Nach Ihrer Schilderung dürften Ihnen für den Prozess ausreichende Verteidigungsmittel zur Verfügung stehen. Sie sollten sich allerdings unbedingt anwaltlich vertreten lassen, um nicht durch Versäumnisse oder taktische Fehler im Prozess Nachteile zu erleiden.

Zu 2.

Da nach Ihrer Schilderung die Wohnung offensichtlich mangelhaft ist, ist auf Seiten des Vermieters die Instandhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) verletzt. Grundsätzlich können Sie daher entweder den Vermieter bzw. dessen Insolvenzverwalterin auf Durchführung der notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen verklagen oder, wenn sich die Vermieterseite mit der Mangelbeseitigung im Verzug befindet, die notwendigen Maßnahmen selbst durchführen und dann Kostenerstattung für die Aufwendungen verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Allerdings helfen Ihnen die besten Rechtsansprüche wenig, wenn diese nicht auch erfüllt werden können, da schlicht das Geld fehlt. Sie sollten sich daher wegen Ihrer Ansprüche zunächst an die Insolvenzverwalterin wenden. Wenn die Instandsetzung nicht mehr gewährleistet werden kann und insb. wenn durch Schimmel o. ä. Gesundheitsgefahren bestehen, dann sollten Sie eher von Ihrem außerordentlichen Kündigungsrecht (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB) Gebrauch machen.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt
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