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Mietnebenkostenabrechnung / Kautionsrückzahlung

08.01.2018 11:45 |
Preis: 45,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Wir hatten vom 01.02.2015 bis 31.07.2017 eine Neubauwohnung im Erstbezug gemietet. Im Rahmen des Mietendes ergaben sich mehrere Kontroversen mit den ehemaligen Vermietern. Bei der Rückgabe der Wohnung 06/2017 wurden keine relevanten Mängel festgestellt (im Protokoll und vor Zeugen dokumentiert). Zugrunde liegt dem Mietverhältnis der Mietvertrag von Haus und Grund Düsseldorf in der Ausgabe 2014-B.

Aktuell erhielten wir die Nebenkostenabrechnung für 2016, die Abrechnung für 2015 erhielten wir Ende November 2016. Nun ergeben sich folgende Fragen bzgl. Der Nebenkostenabrechnung und der Kautionsrückzahlung:

• In der Nebenkostenabrechnung von 2016 änderte sich die zugrundegelegte Nutzfläche der Wohnung von 73,28m2 in 2015 zu 87,27m2. Der Vermieter gab hierzu an, dass die Nutzfläche in der Abrechnung 2015 falsch gewesen sei. Sicherlich ist die neue Nutzfläche näher an der korrekten Fläche. Da ich kein Experte für Berechnung von Nurtzflächen nach DIN bin frage ich mich, ob der Vermieter einfach die Grundfläche ändern und/oder obwohl er weiss (aktuell schriftlich von ihm bestätigt), dass die alte Nutzfläche inkorrekt ist eine Abrechnung mit diesem falschen Wert durchführen darf?
• In der Nebenkostenabrechnung von 2016 sind unser Anteil der Hausmeisterkosten von 243€ in 2015 auf 417€ (insgesamt von 1900€ auf 3094€) in 2016 gestiegen. Der Vermieter gibt auf Nachfrage an, dass dies aufgrund des unvollständigen Wirtschaftsjahres in 2015 und des hinzugekommenen Winterdienstes zu erklären ist. Tatsächlich wurde der Hausmeisterdienst jedoch ab 03/2015 incl. Winterdienst durchgeführt, es fehlten somit lediglich 2 Monate in 2015. Originalbelege wurde vom Vermieter nicht vorgelegt. Muss dies so hingenommen werden?
• Der Vermieter hat bisher nur eine Teilrückzahlung der Kaution vorgenommen und 420€ einbehalten. Dies begründet er mit der noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung von 2017 und der seiner Meinung nach höheren Heiznutzung im ersten Teil des Jahres. In den letzten beiden Nebenkostenabrechnungen hatten sich jeweils Rückzahlungen von 100 und 550€ ergeben. Dennoch hatten wir die Vorauszahlung auf dem ursprünglichen Wert belassen. Bei den Verbräuchen fällt auf, dass bei erst 74% abgerechneter Mietzeit bereits 80% der Verbräuche abgerechnet wurden. Ein Mehrverbrauch im ausstehenden Abrechnungsanteil ist somit nicht zu erwarten. Trotz mehrmaliger schriftlicher (Einschreiben) Zahlungsaufforderung verweigert der Vermieter aktuell die Rückzahlung der Kaution. Muss dies so hingenommen werden?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Sehr geehrter Ratsuchender,


das Verhalten Ihres Vermieters ist so nicht korrekt und muss so in dieser Form auch nicht hingenommen werden.



Bei der Fläche kommt es zunächst auf die Vereinbarungen im Mietvertrag an; wurde dort eine Fläche genannt, kann diese bei der Abrechnung nicht einseitig geändert werden.

Zudem werden die Abrechnungen 2015 (ggfs. auch 2016) zu spät erstellt worden sein, so dass Nachforderungen nicht zulässig wären und damit auch keine Zurückbehaltung der Kaution.



Belege hat der Vermieter auf Nachfrage zur Verfügung zu stellen. Macht er dieses nicht, wäre eine Nachforderung (und damit auch wieder die Kautionsrückhaltung) nicht rechtens.

Zudem stimmen die Angaben des Vermieters ja offenbar nicht und ein Kalkulationsirrtum geht zu seinen Lasten.



Grundsätzlich darf ein Vermieter einen Teil der Kaution zurückhalten, wenn die NK-Abrechnung noch nicht erfolgt ist.

Aber der Betrag hat sich an den zu erwartenden Nachzahlungen zu orientieren und dabei werden natürlich auch die Vorjahre zu berücksichtigen sein. Und da es dort nie Nachzahlungen gegeben hat, ist auch keine Berechtigung erkennbar, nur für eine angebliche Nachzahlung Beträge zurückhalten zu wollen.

Gleichwohl könnte man insoweit dem Vermieter ein Zugeständnis machen, dass er 100 € zurückhält, da anhand der Orientierung der bisherigen Abrechnungen dann nicht mit anderen, höheren Belastungen zu rechnen sein kann. Ein weitergehender Einbehalt hat nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung aber keine Grundlage und sollte nicht hingenommen werden.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg



Nachfrage vom Fragesteller 11.01.2018 | 10:35

Sehr geehrter Herr Bohle,

Vielen Dank für Ihre Antwort. Hierzu hatten sich folgende Nachfragen ergeben:
- Im Mietvertrag ist keine Grundfläche angegeben. Wie verhält es sich nun mit der Grundfläche? Kann der Vermieter diese einfach ändern, wenn er angibt in 2015 eine fehlerhafte Abrechnung erstellt zu haben? Auf welcher Grundlage basiert Ihre Einschätzung?
- Bis wann muss ein Vermieter die NK-Abrechnung erstellen? Ich dachte bisher er hat 12 Monate Zeit, sodass die Zusendung der Abrechnung Ende 2016 für 2015 noch fristgerecht gewesen wäre...

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüssen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.01.2018 | 10:49

Sehr geehrter Ratsuchender,


wenn die Grundfläche nicht angegeben worden ist, kann der Schlüssel auch zu Ihren Lasten geändert werden; daher hatte ich ja auf den Mietvertrag verwiesen.

Die Änderung ist aber dann nach True und Glaube (§242 BGB) ausgeschlossen, wenn er trotz Kenntnis der Unrichtigkeit so abrechnen - dann darf er nachträglich nicht ändern und muss seine - wissentlich - erstellte, aber unrichtige Abrechnung hinnehmen.


Wenn der Vermieter erst NUN offenbar seine fehlerhafte Abrechung ändern will, wäre das auch verspätet, da die Jahresfrist eben nicht eingehalten worden ist. Denn der Vermieter hat dann keine Möglichkeit mehr, einen sich eventuell ergebenden Mehrbetrag geltend zu machen. Der Mieter darf darauf vertrauen, dass er nach Fristablauf nichts mehr nachzahlen muss.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


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