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Mietnebenkosten - Vermieter hat Fristen verletzt


17.02.2008 12:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Die Mietnebenkostenabrechnung für 2006 in Höhe von ca. 1500 € über der Vorauszahlung von 1200 € (zugegangen am 01.10.07) wurde von mir reklamiert, da monatelange Sanierungsmaßnahmen in 2006 am Haus durchgeführt wurden, ohne dass eine Information über den Verbrauch von Wasser und Strom zu Lasten des Vermieters mir vorlagen.
Ein Zahlung des Gesamntbetrages wurde bis zur Klärung ausgesetzt.
In einem Anwaltsschreiben (Vertreter der Vermieters) wurde ich nun am 07.02.08 aufgefordert, die Nebenkostrennachforderung auszugleichen, da mir über den Architekten ein Verbrauchsnachweis seinerzeit zugesandt worden sei.(trifft nicht zu, bzw. nicht erhalten.
Frage 1): Bei Nichtzugang des Architektenschreibens ist welcher Betrag zu zahlen?
Frage 2) Wurden hier seitens des Vermieters Fristen verletzt (Mietkosten aus 2006 ; Aufforderung 2008 - 1 Jahresfrist), so dass keine Ansprüche des Vermieters mehr bestehen.
17.02.2008 | 13:21

Antwort

von


344 Bewertungen
Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: www.rechthilfreich.de
E-Mail:
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n). Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür angedacht ist, eine erste rechtliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Dies voraus geschickt antworte ich weiter wie folgt:

Welche Betriebskostengruppen grundsätzlich auf den Mieter umlegbar sind ergibt sich aus im folgenden nachlesbaren § 2 BetrKV .

IHR VERMIETER DARF DIE KOSTEN NUR UMLEGEN, WENN DIES SO IM MIETVERTAG VEREINBART WURDE !

Vorbehaltlich einer näheren Überprüfung des genauen Wortlautes Ihres Mietvertrages gehe ich im Folgenden davon aus, dass Sie vertraglich verpflichtet sind, die Kosten für Wasser und Strom (verbrauchsabhängig) zu bezahlen.

Einen Verstoß gegen die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB vermag ich nicht zu erkennen, da die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum Januar bis Dezember 2006 Ihnen bereits am 01.10.2007 zuging; vgl. bitte den in der Anlage veröffentlichten Gesetzeswortlaut.

Auch wenn Sie dem Grundsatz nach zur Zahlung der Nebenkostennachzahlung verpflichtet sind, so bleibt doch fraglich in welcher konkreten Höhe.

Sie könnten nun zunächst an den Vermieter ein Schreiben mit etwa folgendem Inhalt richten:

Die Betriebskostenabrechnung vom ... für das Jahr 2006 habe ich zwar erhalten. Da einige Punkte, wie... klärungsbedürftig bleiben, möchte ich die gesamten Unterlagen einsehen, die Grundlage der Abrechnung waren. Ich wäre Ihnen sehr verbunden, wenn Sie die Unterlagen für mich am...in der Zeit von...oder am...in der Zeit von...bereitlegen könnten. Eine kurze telefonische Nachricht genügt. Ich schlage vor, die Einsichtnahme in die Belege in Ihrem Büro in der... vorzunehmen.
Entstehende Kopierkosten werden mit 0,25 Cent ausgeglichen...


Ohne Einsicht in den Mietvertrag und die für die Abrechnung maßgebenden Unterlagen kann ich Ihnen leider keine abschließende Antwort geben, in welcher angemessenen Höhe Sie ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen können.

Wenn Sie jedoch die gesamten 1.500,00 €uro zurück behalten haben bzw. weiter zurückbehalten , so riskieren Sie die Kosten des vom Vermieter beauftragten Rechtsanwalt als Verzugsschaden bezahlen zu müssen.

Ich mache darauf aufmerksam, dass der Mieter gemäß § 556 Absatz 3 Satz 5 BGB Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen muss. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Idealerweise mandatieren Sie also einen Rechtsanwalt mit der Prüfung der Abrechnungsunterlagen. Ein beauftragter Rechtsanwalt wird ggf. weitere Ansatzpunkte für eine vertragswidrige Abrechnung der Nebenkosten in 2006 finden und bis spätestens zum 01.10.2008 entsprechende Einwendungen zu erheben wissen.

Alleine die fehlende Übersendung bzw. der fehlende Zugang des Schreibens des Architekten wird die Zahlungsverweigerung der Nebenkostennachzahlung kaum rechtfertigen können.

Ein beauftragter Rechtsanwalt wird außerdem prüfen, ob und in welcher Höhe wegen der Sanierungsmaßnahmen eine, wenn auch nachträgliche, Minderung des Mietzinses vorgenommen werden kann.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf können Sie gerne die kostenfreie Nachfragefunktion nutzen (Button mit grünem Pfeil – unten auf dieser Seite).

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
---------------------
Austraße 9 ½
89407 Dillingen a.d.Donau

Tel./ Fax: 09071 – 2658

<img src=" http://www.123recht.net/anwaltimages/2~103187.gif">

Homepage: www.anwaltkohberger.de
Internetportal: www.rechthilfreich.de

Anlage

§ 556 BGB

Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) 1Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. 2Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. 3Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. 4Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) 1Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. 2Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) 1Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. 2Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. 3Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. 4Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. 5Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. 6Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


Rechtsanwalt Michael Kohberger

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