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Mietnachforderung wegen zu geringer Mietabbuchung

16.11.2011 12:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Aljoscha Winkelmann


Sehr geehrter Damen und Herren,

wir haben eine Wohnung bei einer Genossenschaft angemietet, nach einiger Zeit konnten wir uns noch eine Garage dazu mieten. Diese wurde mit der ursprünglichen Miete gemeinsam eingezogen.

Nun wollen wir aus der Wohnung ausziehen und haben alles gekündigt, nun wurde festgestellt das wir für die Garage nur 10,- € bezahlt haben anstatt 36,-€.
Die Genossenschaft behauptet das Sie rund 4 Jahre nachforden kann, also 4*12*26,-€=1248,-€

Die erste Abbuchung der Garage wurde Rückwirkend durchgeführt, also ein höherer Betrag wurde abgebucht als die Grundmiete, dann nur der Summen Betrag aus Miete Wohnung + Miete Garage! Uns ist nicht aufgefallen das hier zu wenig abggebucht wurde!

Ist die Nachforderung rechtens? Die Genossenschaft hatte eine Abbuchungserlaubnis!

Hierzu habe ich eine Richterspruch aus Bayern gefunden:

Das Münchner Landgericht wies in einem Urteil in

zweiter Instanz die entsprechende Klage einer Vermieterin ab. Die Frau hatte statt der im Vertrag als Staffelmiete vereinbarten Mieterhöhung über zweieinhalb Jahre die ursprüngliche Grundmiete abgebucht.

Nachdem es zu einem Streit um Nebenkosten kam, widerrief der Mieter die Einzugsermächtigung und die Vermieterin forderte rund 1.500 Euro

Mietrückstände. Das Landgericht erklärte jedoch ebenso wie zuvor das Münchner Amtsgericht, die Vermieterin habe die Nachforderung verwirkt. Weil

sie über den langen Zeitraum von ihrer Einzuggsermächtigung keinen Gebrauch gemacht habe, konnte der Mieter zu Recht davon ausgehen, die Wohnungsbesitzerin habe auf die Mieterhöhung verzichtet. Auch müsse der Mieter nicht auf die zu niedrigen Abbuchungen aufmerksam machen, sondern dürfe die "Vertragsänderung" stillschweigend annehmen.

(Aktenzeichen: 411 C 8539/01, Amtsgericht München und 14 S 17240/01 Landgericht München I)

Meine Frage lautet: Ist dieses Urteil auch in Hessen anzuwenden?
Trifft es auf meinen Fall zu?

Vielen Dank Für Ihre Hilfe.

Mit freundlichen Grüßen

Sascha Heller

Sehr geehrte Fragestellerin/sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragegeschrieben am 16.11.2011 12:54:33
Mietnachforderung wegen zu geringer Mietabbuchung
Rechtsgebiet: Mietrecht, Wohnungseigentum | Einsatz: € 51,00
beantworte ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und nach den mir vorliegenden Informationen wie folgt :

I. VERZICHT UND VERWIRKUNG

Das von Ihnen angeführte Urteil des LG München I v. 17.04.2002,Az. 14 S 17240/01, ist selbstverständlich auch in Hessen anwendbar.

Die Grundsätze; die das LG München ausgeführt hat, betreffen zwar die Geltendmachung einer Miet-ERHOEHUNG, sind aber wie Juristen sagen, evtl. ANALOG anwendbar.

Das o.g. Urteil des LG München wird auch von der 12. Zivilkammer des Landgerichts Osnabrück vom 02.04.2004 (12 S 46/04) in einer noch aktuelleren Entscheidung zitiert.

Ich würde Ihre ehemaligen Vermieter zunächst auf diese Urteile verweisen und sich darauf berufen, dass auf die Ansprüche verzichtet worden ist bzw. diese "Mietzinsrückstände" verwirkt sind.

Seien Sie sich aber bitte bewusst, dass es sich dabei um Einzelfallentscheidungen handelt. In einem Urteil v. 04.06.2008, Az. 3 U 113/07, hat das OLG Brandenburg, das einen sehr ähnlichen Streitgegenstand wie die o.g. Fälle hatte, zur Frage der Verwirkung ausgeführt:

„…Der Tatbestand der Verwirkung setzt voraus, dass neben dem Zeitmoment auch ein so genanntes Umstandsmoment vorliegt (KG WuM 2004, 348, 349). Es müssen besondere Umstände sowohl im Verhalten des Berechtigten als auch des Verpflichteten vorliegen, die es rechtfertigen, die Geltendmachung des Rechts als mit Treu und Glauben unvereinbar und für den Verpflichteten als unzumutbar anzusehen (BGH NJW 2003, 824). Macht der Vermieter den Erhöhungsbetrag längere Zeit nicht geltend, kann die Forderung des Nachzahlungsbetrages verwirkt sein, wenn der Mieter darauf vertrauen durfte, dass der Betrag auch in Zukunft nicht geltend gemacht wird. Dies kann bei längeren Zeiträumen der Fall sein, wenn der Vermieter in Besitz einer Einzugs- oder Abbuchungsermächtigung ist, von der er hinsichtlich des Erhöhungsbetrages keinen Gebrauch gemacht hatte (vgl. LG Hamburg, WuM 1997, 331, 332) [LG Hamburg 13.03.1997 - 334 S 118/96]. Es kann in diesem Zusammenhang dahingestellt bleiben, ob das Zeitmoment - wie das Landgericht meint - bereits nach Ablauf von drei Jahren gegeben war. Jedenfalls war das Umstandsmoment zu verneinen. Weder in dem Verhalten der Klägerin als Anspruchsinhaberin noch in dem der Beklagten als Verpflichtete lagen Umstände vor, die die Annahme eines Verwirkungstatbestandes rechtfertigen könnten. Allein die Tatsache, dass die Klägerin ohne weitere Erklärung über viele Jahre den Erhöhungsbetrag nicht geltend gemacht hat, genügt nicht. Ein Vertrauenstatbestand zu Gunsten der Beklagten ist dadurch nicht geschaffen worden. Die jährliche Erhöhung der Miete trat jeweils mit Ablauf von zwei Jahren ein, ohne dass es einer Erklärung der Klägerin bedurfte. Entsprechend konnte die Beklagte nicht davon ausgehen, die Klägerin werde den Erhöhungsbetrag nicht mehr verlangen. Wenn der reine Zeitablauf und die Untätigkeit des Vermieters über einen längeren Zeitraum schon bei den Mietnebenkosten trotz der Verpflichtung zur Abrechnung für den Vermieter nicht zur Annahme einer Verwirkung im Sinne des § 242 BGB führt, so muss dies erst recht für den Mietzinsanspruch selbst, der anders als die Nebenkosten, keiner eigenen Abrechnung gegenüber dem Mieter bedarf, gelten (OLG Celle, NJW-RR 1988, 723 [OLG Celle 29.01.1988 - 2 U 78/87]; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1993, 1036 [OLG Düsseldorf 13.05.1993 - 10 U 163/92]).…."

Weiter hat es ausgeführt (vgl. 3. Leitsatz):
„Allein die Tatsache, dass der Vermieter jahrelang weiterhin den ursprünglich vereinbarten Mietzins kommentarlos entgegengenommen hat, rechtfertigt auch nicht noch die Annahme einer konkludenten Vereinbarung der Parteien über die Aufhebung der mietvertraglichen Erhöhungsklausel."

Übertragen auf Ihren Fall bedeutet dies, dass die bloße Abbuchung eines zu niedrigen Teils der Miete NICHT ZWANGSLÄUFIG einen Verzicht bzw. einen Erlass des Betrages iHv 26,00 € monatlich bedeutet.

II. VERJÄHRUNG
Weiterhin würde ich vorsorglich die Einrede der (zumindest teilweisen) Verjährung erheben.
Wann Ansprüche aus dem Mietvertrag verjähren, ergibt sich (teilweise) aus dem Mietvertrag selbst. Weiterhin folgt dies aus § 195 BGB. Danach beträgt die Verjährungsfrist für Mietzinsansprüche drei Jahre. Die Verjährung fängt gem. § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres (31.12.) an zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist. Für den Beginn der Verjährung aber daneben auch auf die Kenntnis der den Anspruch begründenden Umstände und die Person des Schuldners auf Seiten des Vermieters abzustellen. Allerdings genügt hier grob fahrlässige Unkenntnis. Letztere kann hier angenommen werden. D.h. der Vermieters hätte nach Ihren Informationen, wenn er nicht grob fahrlässig gehandelt hätte, bereits bei 1.-maliger Abbuchung lediglich iHv 10,00 € erkennen müssen, dass er eigentlich noch einen Anspruch auf weitere 26 € hat. Dies galt für jede weitere Abbuchung. Da ich keine Kenntnis vom genauen Tag der ersten Abbuchung und von dem Tag der Ablauf der Kündigungsfrist habe, kann ich Ihnen die genaue Verjährung leider nicht errechnen.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen Überblick verschafft zu haben.


Ich weise abschließend darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.
Letztlich weise ich darauf hin, dass der Umfang meiner Beratung ebenfalls durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt ist.


Mit freundlichen Grüßen


Aljoscha Winkelmann (Rechtsanwalt)



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