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Mietminderungen wegen div. Probleme mit dem Bad?

14.10.2013 21:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Mietminderungen bei verschiedenen Mängeln

Sehr geehrte Damen und Herren,

Basisinformationen:
Vor ca 1 Jahr bin ich in eine neue Mietwohnung gezogen. Die Wohnung ist ca 115 qm groß und kostet ca 650 Euro KM. Es handelt sich um ein teilsaniertes Bauernhaus. Sie besteht aus drei Etagen.

Situation 1: Bad Dachgeschoss
Im Dachgeschoss der Wohnung wurde vom Vermieter das vorhandene alte Bad komplett saniert. Leider ist das Bad seit der Fertigstellung vor 5 Monaten nur eingeschränkt nutzbar, da regelmäßig die Toilette überläuft bzw das Wasser Fussknöchel hoch in der Dusche steht und nur stark verzögert abläuft. Das Wasser kann nicht richtig ablaufen, da bei der Sanierung kein ausreichendes Gefälle der Abflussrohre berücksichtigt wurde. Das Abflussrohr geht vom Badezimmer ca 5 Meter geradeaus direkt auf dem Dachbalken liegend vom Bad ab, bevor es nach unten ablaufen kann. Das wurde auch vom Vermieter so bestätigt, dass dies baulich bedingt ist und nicht so einfach zu ändern wäre, da der Dachbalken, auf dem das Abflussrohr liegt, aus statischer Sicht nicht einfach zu verlegen sei. Zudem wurde in diesem Zusammenhang ebenfalls eine Rohrreinigungsfirma damit beauftragt, dass Abwasserrohr durch Einsatz einer Kamera zu inspizieren. Die Abwasserrohre sind in Ordnung - so die Rohrreinigungsfirma. Lediglich das beschriebene Gefälle ist nicht vorhanden. Das führt regelmäßig dazu, dass die Ausscheidungen die durch das Abflussrohr abtransportiert werden sollen, nicht immer komplett durch das Abflussrohr durchlaufen, bevor es nach unten abläuft. Das führt z.B. bei einmaligem Spülvorgang dazu, dass es etwa hälftig liegen bleibt. Wenn das WC des Bades dann nicht zeitnah wieder benutzt wird, kommt es zum beschriebenen überlaufen von WC und Dusche. Es dauert dann immer einige Zeit bis sich die Ausscheidungen gelöst haben und abfließen.
Ich habe das an den Vermieter adressiert. Dieser meinte ich sollte immer mehrmals spülen, dann passierte so etwas nicht. Zudem bat er mir an, die Miete mtl. um 20,00.-€ zu reduzieren, weil dadurch ein erhöhter Wasserverbrauch entstünde. Daher nutze ich gerade, sobald das WC/die Dusche wieder voll läuft, ein Druckluft - Rohrreinigungsset. Ein Umbau ist vom Vermieter nicht vorgesehen, wird abgelehnt.

Frage: Ich gehe davon aus, dass dies nicht in Ordnung ist. Ich kann das Bad mit Dusche und WC nur eingeschränkt nutzen, da die o.g. Situation regelmäßig auftritt. Besonders bei Besuch werden beide Bäder (ein weiteres Bad ist in der ersten Etage) genutzt. Dann ist es im Bad im Dach immer der Fall, das die o.g. Situation auftritt. Kommt eine Reduzierung der KM in betracht, falls ja: Um viel % ist die KM zu reduzieren?

Situation 2: Gewölbekeller
Zur Wohnung gehört ebenfalls ein alter Gewölbekeller. Bei der Besichtigung der Wohnung wurde mir der Keller als Feuchtkeller präsentiert. Mir war bekannt, dass es dort durchgehend feucht ist und somit die Einlagerung von organischen Materialien nicht möglich ist. Damit war ich einverstanden. Leider dauerte es nicht lange bis sich der Feuchtkeller in ein Schwimmbad verwandelte Bei Tau- bzw schwerem Regenwetter steht das Wasser bis ca 6-8 cm im Keller und somit ist der Keller auch nicht eingeschränkt nutzbar. Der Vermieter wurde darauf hingewiesen und tat es damit ab, dass ich ja darüber informiert wäre, das es sich um einen Feuchtkeller handelt. Nur bei der Besichtigung war keine Rede von "Wasser" im Keller. Der Keller ist ebenfalls im Mietvertrag aufgelistet und ist Bestandteil der Kaltmiete.
Meine Frage 2: Ich denke, die Situation ist ebenfalls nicht zu akzeptieren. Auch hier die Frage nach einer möglichen Reduzierung der KM. Bis zu wieviel % kann man in diesem Fall mindern?

Situation 3: Garage
Zur Wohnung gehört eine Garage. Diese hat ein Flachdach. Dieses ist nicht dicht und es schimmelt in der Garage. Da ich den Keller nur sehr eingeschränkt bis gar nicht nutzen kann, lager ich viele Dinge in der Garage. Das KFZ wird nicht in der Garage platziert.
Seit ca 6 Monaten sind sehr große Schimmelflecken durch das undichte Dach aufgetreten,die sich immanent vergrößern. Der Vermieter wurde darauf hingewiesen. Er erwiederte mir schriftlich, dass ihm der Fall seit längerem bekannt wäre (!!!??!). Er würde aber das Flachdach ggf ab Ende Q2 2014 erneuern. Bis dahin muss ich mich halt gedulden. Die Garage hat ein Fenster, dass ist immer offen, so dass gelüftet werden kann. Leider hilft das nicht viel weiter. Eigentlich inakzeptabel, da ich Sorge habe, dass ich viele meiner Sachen bis dahin wegen des Schimmelbefalls wegwerfen kann...
Frage: Welche Möglichkeiten zur Mietminderung habe ich in Bezug auf den Schimmelbefall in der Garage?

Über eine baldige Beantwortung der Fragen würde ich micht freuen und verbleibe,

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.
Ja, die vor Ihnen dargestellte Situation hinsichtlich des Bades spricht aller Voraussicht nach für das Vorliegens eines Mietmangels, bezüglich dessen Sie Beseitigung verlangen können und eine Minderung vornehmen sollten.

Das Angebot des Vermieters ist unzureichend.

Die Berechnung ist nicht ganz einfach und meist ist eine Schätzung (auch vom Gericht) vorzunehmen. Ich würde die Tage im Monat berechnen, an denen dieser Mangel auftritt - da können durchschnittliche Erfahrungswerte genommen und so dann kann der Minderungsbetrag pro Tag um gerechnet auf den Monat und die Monatsmiete genommen werden.

Eine Mietminderung pro Tag der Beeinträchtigung sehe im Rahmen einer ersten Einschätzung bei 5 - 10 %.

Mehrkosten hinsichtlich Wasser muss der Vermieter sowieso übernehmen.

Sie können mindern und Schadens- und Aufwendungsersatz verlangen.

Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn

1.
der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist

oder

2.
die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

Der Mieter, der berechtigt ist, den Mangel selbst zu beseitigen, kann vom Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich zur Mangelbeseitigung erforderlichen Kosten verlangen.

2.
Beim "Feuchtkeller" (solche Wasserstände sind da nicht hinzunehmen - das stimmt) würde ich genauso vorgehen wie unter 1. genannt:

Eine Mietminderung pro Tag der Beeinträchtigung sehe im Rahmen einer ersten Einschätzung bei 5 - 10, auch bis 12 %.

Dieses dann auf die jeweilige Monats- bzw. Jahresmiete umrechnen, da ja nicht jeden Tag Hochwasser ist.

3.
Eine Mietminderung pro Tag der Beeinträchtigung sehe im Rahmen einer ersten Einschätzung bei 5 - 10, auch bis 12 %.

Hier ist ja ein Dauerzustand, so dass gleich die Monatsmiete gekürzt werden kann.

4.
Mehrfache Mietminderungen können leider grundsätzlich nicht addiert werden.

Angenommen Sie die 10 & für 3. Garage und weitere 10 % für die anderen Mängel, wäre der zulässige Wert nicht 20 %, sondern eher 15 - 17,5 %.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 14.10.2013 | 22:56

Sehr geehrter Herr Hesterberg

vielen Dank für Ihre Antwort. Leider ist nicht ersichtlich, welche Argumentation sich auf die Garage bezieht. Bitte um kurzen Hinweis, welche Passage sich auf die Garage bezieht.
Zudem wäre es hilfreich, für die von Ihnen angeführten Argumentationen zum Feuchtkeller, Garage und dem Bad im Dach Verweise in Form von Urteilen zu erhalten.

Vielen Dank,

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.10.2013 | 11:23

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Punkt 3. bezieht sich auf die Garage.

Es gibt nur inoffizielle Mietminderungstabellen.

Die Urteile variieren sehr stark, zumal es 650 Amtsgericht allein in Deutschland schon gibt und 115 Landgerichte.

Ich kann Ihnen zwar z. B. nennen - Mietminderung von 10 % wegen Wandfeuchtigkeit und Schimmelbefall, Amtsgericht Darmstadt, Urteil vom 17.01.1979, Az. 37 C 2894/78, aber es gilt:

Die in den Mietminderungstabellen genannten Entscheidungen stellen immer Einzelfälle dar und sind nur eine Orientierungshilfe.

Sie müssen jede für sich geprüft werden.

Deshalb ist dieses leider ein zu hoher Aufwand, der leider den Rahmen einer Erstberatung sprengen würden - vielen Dank für Ihr Verständnis.

Meine oben genannten Werte beruhen aber auf meinen langjährigen Erfahrungswerten und einem überschlägigen Abgleich.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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