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Mietminderung wg. Renovierung

| 01.03.2010 03:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Von Ende Juli bis Anfang November 09 wurde unangekündigt die Hausfassade unseres 15 Parteien Innenstadt-Hauses neu verputzt und gestrichen.Dabei wurden Gerüste aufgestellt und mit Planen bespannt, die das Sonnenlicht fernhielten und damit Küche und Wohnzimmer verdunkelten (4.OG). Arbeiter, die die Fassadenarbeiten ausführten,guckten uns desöfteren auf den Küchentisch, es gab natürlich Lärm und auch üble Gerüche durch Chemikalien und Schleifarbeiten.Zeitgleich wurde das Erdgeschoss-Ladenlokal für einen neuen Ladenmieter komplett saniert und Wände herausgerissen, was auch erhebliche Lärmbelästgungen und Dreck im Hausflur bedeutete.Eine Anfrage bzgl. Mietminderung bei der Hausverwaltung wurde abgelehnt mit der Begründung, dass die Fassadenrenovierung der Verschönerung und Energieeinsparung diene und der Hausbesitzer auf eine Mieterhöhung (angeblich Regel 11%) wegen der „Modernisierungsmaßnahmen“ verzichte. Die Verzichtserklärung war nicht unterzeichnet, wurde zusätzl. als Mailanhang übermittelt. Miethöhe 1.020

Frage:
Wie ist die Sache hinsichtlich Rentabilität, Fristen, Risiken und rechtlicher Durchsetzbarkeit zu bewerten?

Ich bitte um eine dezidierte und weitgehend verbindliche Antwort von einem Anwalt Raum Düsseldorf, der mich ggf. auch i.d.Sache vertreten würde. Danke.

Sehr geehrter Fragesteller,

Eine Mietminderung kommt - entgegen der Ansicht der Vermietung - in Ihrem Fall sicherlich in Betracht. Durch die Beeinträchtigungen während der Renovierung ist die Miete per Gesetz um einen angemessenen Betrag herabgesetzt (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB). Überzahlte Mieten können daher für die betroffenen Monate zurückverlangt werden.

Die hauptsächliche Schwierigkeit liegt darin, die Minderungsquote zu bestimmen, um den zurück zu zahlenden Betrag zu errechnen. Hierfür müsste zunächst bekannt sein, welche genauen Beeinträchtigungen über welche Zeiträume eingetreten sind. Nach Ihrer Schilderung dürfte sich eine Minderungsquote im Bereich von 20 bis 50 % bewegen.

Zu den einzelnen Beeinträchtigungen müsste im Prozess genau vorgetragen werden. Es müssten auch Beweismittel (insb. Zeugenaussagen oder Fotos) zur Verfügung stehen. Die von Ihnen gewünschte verbindliche Antwort über die Aussichten eines Rechtsstreits lässt sich an dieser Stelle leider nicht geben, weil es auf die einzelnen Umstände ankommt.

Was die Mieterhöhung angeht, ist die Angabe der Vermietung jedenfalls falsch: Es darf nicht die Miete um 11 % erhöht werden, sondern es kann nur die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden (§ 559 BGB). Wenn es vor allem um Fassade und ein Ladenlokal ging, dann wird der Großteil der Sanierungskosten auf Ihre Wohnung nicht umgeschlagen werden können. Ob es also ein gutes Geschäft wäre, auf eine Mietminderung im Hinblick auf eine mögliche Modernisierungserhöhung zu verzichten, müsste ggfs. konkret berechnet werden. Falls ein Vergleich in Betracht kommt, sollte eine schriftliche Vereinbarung getroffen werden.

Wenn Sie möchten, kann ich Sie in der Angelegenheit gerne vertreten. Nehmen Sie dazu bitte Kontakt mit mir auf!


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 01.03.2010 | 21:37

Zu Ihrem Bewertungskommentar:

Ich weise darauf hin, dass Sie eine kostenlose Nachfrage hätten stellen können, um die angesprochenen Punkte noch zu klären.

Ich bin gerne bereit, Ihre Nachfrage noch zu beantworten (vorausgesetzt, Sie entfernen vorher die unnötige Negativbewertung).


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 01.03.2010 | 12:26

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"Die Antwort war mir nicht erschöpfend genug. Ich könnte mir vorstellen, dass es bei der Sachlage im Prozess - gem. Ausführungen - im Rahmen der Beweisführung auch zur Notwendigkeit kommt, Sachverständige oder entfernte Zeugen (beteiligte Baufirmen) herbeizuziehen, was ggf. ein erhebliches Kostenrisiko birgt. Dazu wurde nichts erwähnt. Auch Aussagen zu Fristen, die ich i.d.Frage gestellt hatte, blieben unbeantwortet. Auch die Höhe der potentiellen Mietminderungsannahme scheint mir bereits überhöht zu sein, da gem. Frage nur zwei Räume, bzw. weniger als 50% der Räume d. Whng. betroffen sind. Die Antwort hätte also ausführlicher sein können, was auch nicht vom gebotenen Einsatz abhängt. M.E. geht es beim Einsatz um "ganz oder garnicht" bzw. um ein Wettbewerbstool zwischen den Anwälten und nicht um "weniger Geld also weniger qualifizierte/ausführliche Antwort".Insgesamt zufrieden! Danke."