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Mietminderung wg. Lärm zurücknehmen wg. Lärmwegfall

| 29.06.2009 08:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Sonja Richter


Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte,

ich vermiete ein Haus in einem Mischgebiet mit drei Etagen. Im EG befindet sich ein Gewerberaum, im OG eine 3-Zimmer-Wohnung, im DG eine 2-Zimmer-Wohnung.

Als die beiden Mieter im OG und DG einzogen, war unten im EG ein Gewerbe eingemietet, das weder Lärm noch Geruchsbelästigung erzeugte.

Im Februar 2008 gab es im EG einen Mieterwechsel: Eine Metallbauwerkstatt zog ein. Das Geschäft lief immer besser und der Metallbauer arbeitete täglich von 7 Uhr an, manchmal sogar am Samstag von 8 Uhr an.

Der Mieter im OG hatte sich beschwert und wir haben eine Mietminderung vereinbart.

Nun hat sich herausgestellt, dass der Metallbauer seine Geschäftstätigkeit verändert hat. Er hat keine Angestellten mehr und arbeitet selbst überwiegend auswärts auf Montage, sodass die Lärmbelästigung stark zurückgegangen ist.

Die Metallwerkstatt würde sich sogar vertraglich verpflichten – wenn überhaupt -, nur noch zwischen 9 und 17 von Montag bis Freitag Lärm zu machen, der über normale Zimmerlautstärke hinausgeht.

Die Beweislast, dass in der Werkstatt an anderen Zeiten, also vertragswidrig, lauter gearbeitet wird, läge dann bei den Wohnungsmietern.

Ein Argument wäre vielleicht auch noch, dass die Mieter von vornherein wussten, dass sie in ein Mischgebiet ziehen. Direkt daneben sind ein Blechnereibetrieb und ein Getränkemarkt. Aufgrund dieser Umgebung war ohnehin mit erhöhter Lärmbelästigung zu rechnen. Soll ich dieses Argument verwenden oder bringt das nichts?

Meine Frage: Ist es möglich, aufgrund der geringeren Lärmbelästigung die Mietminderung wieder zurückzunehmen? Und welche Argumente soll ich dabei verwenden?

Vielen Dank für Ihre Unterstützung!

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Ob Sie die Mietminderung wieder zurücknehmen können, hängt entscheidend davon ab, was genau Sie mit Ihren Mietern vereinbart haben. Grundsätzlich gilt, daß die Miete nur für die Dauer der Beeinträchtigung gemindert ist (§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB). Wenn also die Mieträume wieder mangelfrei sind, können Sie auch wieder die volle Miete verlangen.

Anders verhält es sich jedoch, wenn Sie mit den Mietern eine grundsätzliche Änderung des Mietzinses vereinbart haben. Wenn Sie also mit den Mietern vereinbart haben, daß die Miete dauerhaft und ohne Rücksicht auf die Lärmbelästigung reduziert werden soll, liegt eine Änderung des Mietvertrags vor, die Sie nicht einseitig wieder ändern können.

Ich gehe nach Ihrer Schilderung jedoch davon aus, daß Sie nur für die Dauer der Lärmbelästigung eine Minderung vereinbart haben. Dann sollten Sie für die Forderung der vollen Miete einfach auf den von mir genannten § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verweisen. Dieser besagt deutlich, daß nur für die Dauer der Mangelhaftigkeit eine niedrige Miete zu zahlen ist. Da die Wohnung nun wieder mangelfrei ist (mit gewisser Lärmbeeinträchtigung ist aufgrund der Lage der Wohnung, die bekannt war, zu rechnen), haben Sie auch wieder Anspruch auf die volle Miete.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -

Bewertung des Fragestellers 29.06.2009 | 13:48

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