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Mietminderung weil Bad und Waschmaschine nicht normal genutzt werden können?

24.06.2010 12:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde
Wir sind vor einigen Tagen in eine neue Wohnung gezogen. Die Wohnung besitzt ein Bad (mit WC) sowie ein Duschbad mit WC und Waschmaschinenanschluss.

Das Problem ist beim Duschbad (liegt im Untergeschoss) eine Hebeanlage.
Die Hebeanlage wurde erst nach Vertragsunterzeichnung erwähnt und zwar, dass die untere Toilette (nicht Dusche und Waschmaschine) über eine Hebeanlage betrieben wird und man keine Hygieneartikel hineinwerfen darf. Bei Schlüsselübergabe (Mitte Juni) wurde auf einen vorsichtigen/seltenen Umgang mit der Hebeanlage hingewiesen. Einige Tage später darauf, dass der Vormieter die Waschmaschine im Obergeschoss in der Küche hatte, da sonst ständig die Hebeanlage läuft und in der Dusche ein Rückstau entstehe.Daher sollten wir einen Stöpsel beim waschen verwenden.

Als Alternative wurde auf den an die Wohnung angrenzende Waschraum hingewiesen, wo mehrere Mieter Waschmaschinen angeschlossen haben (Gemeinschaftswaschraum). Der Waschraum wurde bei der Wohnungsbesichtigung auch gezeigt mit Hinweis, dass auch auch hier eine Waschmaschine aufgestellt werden könne.

Probleme:

1. Die Hebeanlage
Diese ist nach 2 Tagen "vorsichtiger" Benutzung kaputt. 2 Mal stand das Wasser (einmal mit Toiletteninhalt, einmal "nur" Wasser) im Duschbad.
Vermieter haben Installateur gerufen. Aussage des Installateurs: Duschwanne ist zu niedrig eingebaut, daher staut sich das Wasser aus der Toilette in der Dusche. Auch wenn die Hebeanlage funktioniert! Die Waschmaschine ist nicht wirklich anschließbar. Es fehlen Schrauben in und an der Hebeanlage. Nach der Reparatur ist nun die Anlage am gleichen Tag wieder kaputt gegangen (einmaliges Spülen von klarem Wasser)
Vermieter hat sich daraufhin die Hebeanlage angesehen, aber nicht zum laufen gebracht. Nun warten wir auf neue Meldung. Der Vermieter hat versprochen, dass es repariert wird (nicht wann).

Auch die Dusche ist durch Rückstau im Klo und in der Dusche (und natürlich zu Zeit defekter Hebeanlage) selbst also zur Zeit nicht nutzbar, außer man möchte im Abwasser stehen. Auch nach Reperatur der Hebeanlage besteht das Problem des Rückstaus von Abwasser.
Vermieter hat sich bereit erklärt, die Dusche höher setzen zu lassen (mündlich, noch keine Absprache wann ect).


2. Waschmaschine
Anschluss im Duschbad durch Hebeanlage nicht geeignet. Rückstau im Klo und in der Dusche (In der Bedienungsanleitung der Hebeanlage steht auch, dass keine Waschmaschine zusätzlich dran laufen sollte) und die Vermieter haben gar keinen Stellplatz im vorher erwähnten Waschraum mit der Wohnung gekauft. (der bei Wohnungsbesichtigung mitgezeigt wurde). Dies haben wir nach Anruf bei der Hausverwaltung erfahren - nachdem uns die Vermieter mehrmals auf den Stellplatz im Waschraum hingewiesen haben und uns aufgefordert haben, uns da um einen Stellplatz zu kümmern.

Die Küche ist eine Wohnküche (Küche und Wohnzimmer ein Raum). Die Küche haben wir selbst eingebaut - natürlich ohne eine Waschmaschine einzuplanen. Wir möchten auch nicht im Wohnzimmer waschen. Das 2. Bad hat keinen Waschmaschinenanschluss. Das heißt wir können nicht waschen. Der Vermieter möchte mal rumfragen ob wir Anschluss von einem anderen Mieter im Haus im Waschraum nutzen können.

Die Frage ist nun, inwieweit wir eine Mietminderung (Höhe) in Betracht ziehen können. Wir haben auch bereits die Miete für den halben Juni sowie eine Kaution bezahlt.
Außerdem wissen wir nicht, wie wir uns nun am besten verhalten sollten, v.a. wenn wir weder einen Waschmaschinenstellplatz erhalten, noch im Duschbad der Maschinenanschluss mit dieser Hebeanlage wirklich nutzbar ist.

Vielen Dank!

24.06.2010 | 12:53

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Zu Ihren Rechten:
Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten (Minderungsrecht). Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Man kann hier nach meiner ersten vorläufigen Einschätzung auch davon sprechen, dass der Mangel schon zurzeit der Überlassung der Mietsache an den Mieter bestanden hat.

Dieses macht insbesondere einen Unterschied für Folgendes:

Ist ein Mangel im oben genannten Sinne bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet des oben genannten Minderungsrechts Schadensersatz verlangen.

Das heißt, ist der Mangel schon anfänglich, also bei Vertragsschluss und bei Überlassung der Mietsache, vorhanden gewesen, so haben Sie einen gesetzlichen verschuldensunabhängigen Erfüllungsanspruch gegenüber dem Vermieter.

Er kann sich dann nicht darauf berufen, dass er den Mangel nicht verschuldet hat.

Dieses trifft hier jedenfalls nach meiner Einschätzung auf die Waschmaschine und den dazugehörigen, aber nicht vorhanden Anschluss zu.

Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

Zur Minderungshöhe:
Ich halte hier nach meiner ersten vorläufigen Einschätzung im Rahmen dieser Erstberatung eine Minderung in Höhe von bis zu 30% der Miete für zulässig, also für den Zeitraum, in dem der Mangel besteht.

Beispiele:
- Dusche defekt: Funktioniert die einzige Dusche bzw. Badewanne in der Wohnung nicht, ist eine Mietminderung von 30% zulässig (Urteil AG Köln, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WM%201998,%20S.%20690" target="_blank" class="djo_link" title="LG Hamburg, 25.07.1997 - 311 S 52/97: Mietrecht - Fachgerechte Schadensbeseitigung">WM 1998, S. 690</a> ).

- Dusche funktioniert nicht (aber Badewanne ist vorhanden): Ist die Dusche defekt, sind 17% Mietminderung zulässig (AG Köln, Az. <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=221%20C%2085/86" target="_blank" class="djo_link" title="AG Köln, 28.11.1986 - 221 C 85/86: Mietminderung bei fehlender Funktion der Dusche">221 C 85/86</a> ).

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
<!--dejureok-->


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

ANTWORT VON

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