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Mietminderung wegen verzögerter und aufwändiger Reparatur möglich?

01.02.2012 11:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

ich bin Eigentümerin eines Einfamilienhauses, das ich für 1200 Euro netto monatlich vermietet habe.
Kurz vor Weihnachten 2011 wurde mir durch die Mieter angezeigt, dass durch Regen und Sturm Wasser durch den Erker im Eßzimmerbereich eindringt. Daraufhin habe ich am selben Tag unseren Haushandwerker mit der Besichtigung und Behebung des Schadens beauftragt. Der Handwerker kam am gleichen Tag und dichtete den Erker von der Außenfassade her ab. Innen öffnete er die Rigipsdecke, um den Grund des Wassereindingens festzustellen. Da eine Schutzfolie defekt war, wollte er den Schaden von innen am nächsten Tag reparieren, was 2 Tage in Anspruch genommen hätte. Dies war in der 51. KW. Die Mieter lehnten die Reparatur mit der Begründung ab, sie wollen über die Feiertage keine Baumaßnahmen und Dreck im Haus haben.
Am 22.1.12 erhielt ich von den Mietern eine Email, in der mir mitgeteilt wurde, dass im Erker bereits Schimmel aufgetreten ist und die Reparatur nun unverzüglich erfolgen soll. Ich bin davon ausgegangen, dass dies längst geschehen sei, da seit Eintreten des Schadens bereits 4 Kalenderwochen vergangen waren.
Die Mieter kündigten eine Mietminderung an, da sie sich während der Reparaturarbeiten in der Wohnqualität beeinträchtigt fühlen würden und Dreck und Handwerker im Haus in Kauf nehmen müssten. Erneut schickte ich den Handwerker dorthin, damit der Schaden nun sofort behoben werden kann.Seitens der Mieter wird nun wiederholt der Termin verschoben und die Arbeiten sollen in ein paar Tagen beginnen. Eine Mietminderung in Höhe von 15 % = 180 Euro wurde für die Februarmiete bereits einbehalten, obwohl ich damit nicht einverstanden war. Weitere Mietminderungen wurden angekündigt, da wahrscheinlich das Haus auch an der Außenfassade überprüft bzw. repariert werden muss, sobald die Witterungsverhältnisse dies zulassen. Hierzu muss eine Rüstung im Garten vor dem Erker aufgestellt werden. Diese angekündigte Mietminderung begründen die Mieter damit, dass sie den Garten dann nur eingeschränkt nutzen können in der Zeit der Reparatur, ein Gerüst vor dem Fenster steht und sich Hanwerker im Garten aufhalten werden ( der Garten hat eine Größe von 850 qm ).
Meine Frage ist nun, ob die Mieter das Recht zur Mietminderung haben im jetzigen und späterem Fall, obwohl die Arbeiten durch sie verzögert wurden? Und kann ein Mieter bei jeder Reparatur, die anfällt, die Miete mindern?

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Eine Mietminderung kommt immer dann in Betracht, wenn es zu fühlbaren Beeinträchtigungen der Gebrauchsfähigkeit der Mietsache kommt, unabhängig davon, ob Modernisierungsarbeiten oder Reparaturarbeiten anstehen.

Wenn die Reparatur, die voraussichtlich 1-2 Tage gedauert hätte seitens der Mieter verschoben wird und sich die Reparatur deswegen so lange hinaus zögert, haben die Mieter allenfalls Anspruch auf 1-2 Tage Mietminderung der tatsächlichen Reparaturdauer, nicht jedoch für den Zwischenzeitraum, wo aufgrund der Entscheidung der Mieter nicht repariert werden konnte.

Wegen der Höhe kommt es auf die Größe der Wohnung an und die konkrete Einschränkung, wobei die geltend gemachte Minderung doch arg hoch erscheint, auch in Anbetracht der zwei Tage.

Auch ein Gerüst wegen FAssadenarbeiten rechtfertigen höchstens eine Mietminderung in Höhe von 5% (LG Berlin, MM 1994, S. 396 ).
Der Garten bleibt ja auch weiterhin benutzbar.

Sie sollten die Mieter daher auffordern, 10% der einbehaltenen 15% unter Fristsetzung Ihnen zu zahlen, da 5% wegen der Repraturarbeiten (grober Überschlag, kann im Einzelfall natürlich abweichen, wenn die Wohnung z.B. besonders groß oder klein ist und die Arbeiten sich deswegen spezieller auswirken) angemessen erscheinen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Jörg Salzwedel, Rechtsanwalt

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