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Mietminderung wegen nicht behobener Mängel

| 03.09.2008 18:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich habe meinen Vermietet bereits Anfang Mai schriftlich darauf hingewiesen, dass unser Badfenster defekt ist. Dazu muss ich ausholen. Kurz nach unserem Einzug, vor 2 Jahren, war es schon mal defekt und es kam ein Fensterbauer, der uns erzählte, dass es nicht zum ersten Mal wäre. Das Fenster ist ein Rundfenster. Er hat damals nur eine Übergangslösung eingebaut, sprich ein gar nicht geeignetes Teil so gebogen, dass es erstmal wieder schließt, da unser Vermieter zu geizig für die richtige Reparatur war. Wussten wir aber nicht. Seit April ist das Fenster wieder defekt und wir hatten durch Zufall erfahren, das es im Herbst 2006 nur provesorisch repariert wurde und dies auch dem Vermieter mitgeteilt und um Reparatur gebeten. Nichts ist bis heute passiert.
Weiterhin wurden unsere Fenster alle gestrichen und auf der Wetterseite wurde von den Fensterbauern am langen Lichtschacht im Flur und am bodentiefen Fenster eines oberen Raumes teile des Rahmens rausgeschnitten, da sie verfault waren, auch nicht zum ersten Mal, wie wir dann erfuhren. Das war im Juni. Bis heute wurden der Rahmen nicht verwollständigt und auch schriftlich dem Vermieter mitgeteilt, obwohl der das ja wusste.
Und als Drittes ist unserer Terrasse baufällig. Wir haben eine Holzterrasse und die Unterbalken sind teilweise weggefault und die gesamte Terrasse ist über 10 Jahre und hat ihre besten Zeiten hinter sich. Da wurde uns im März, allerdings nur mündlich, zugesichert, dass wir bis Sommeranfang eine neue Terrasse bekommen. Nicht geschehen.
Nun möcht ich gern wissen, mit welcher Frist ich hier nun mal ein Ende setzen kann und ob in solchen Fällen eine Mietminderung rechtens ist und wenn ja wie hoch ich diese angeben kann. Immerhin zahlen wir nicht wenig Miete.

Ich möchte nun noch einmal schriftlich alle Mängel mit Daten aufführen und habe eigentlich vor dem Vermieter mitzuteilen, dass er bis 30. September dafür Zeit hat und ihm androhen dann die Miete ab Oktober zu mindern. Ist das rechtens und wenn ja, um wie viel Porzent kann ich mindern?

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre Frage auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts wie folgt:


Grundsätzlich schuldet der Vermieter dem Mieter die Überlassung der Mieträume in einem Zustand, der dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache ermöglicht. Bei den von Ihnen geschilderten Beeinträchtigungen handelt es sich um Mängel, welche der Vermieter zu beseitigen hat. Richtigerweise haben Sie dem Vermieter diese Mängel - zu Beweiszwecken schriftlich - auch angezeigt. Beseitigt der Vermieter die Mängel nicht, mindert sich die Miete.

Die Höhe der Mietminderung ist abhängig von der tatsächlichen Beeinträchtigung der Mietsache. Einen konkreten Prozentsatz zu benennen, gestaltet sich hier als sehr schwierig.

Als Anhaltspunkte kann ich Ihnen benennen:

- 15-20 % für die Terasse, sofern diese aufgrund der Baufälligkeit nicht mehr nutzbar ist. Ist die Terasse noch gefahrlos zu nutzen, entsprechend weniger.

- 5-10 % für das Fenster, sofern es sich nicht mehr vollständig schließen läßt.

- der fehlende Rahmen - korrigieren Sie mich bitte, wenn dies nicht den tatsächlichen Umständen entspricht - wird die Wohnqualität nicht wesentlich beinträchtigung, so dass hier nur eine minimale Mietminderung oder auch keine Mietmidnerung in Betracht kommt.

Sie müssen insgesamt berücksichtigen, dass bei einer geringfügigen Beeinträchtigung kein Minderungsrecht besteht.

Insgesamt sehe ich die Mietminderung - unter dem Vorbehalt der konkreten Umstände vor Ort - bei 25 %. Dieser Prozentsatz reduziert sich ensprechend, wenn die Terassse nochh gefahrlos nutzbar ist.

Ihre geplante Vorgehensweise ist richtig. Sie sollten dem Mieter nochmals alle Mängel anzeigen und die Mietminderung ankündigen. Ab Oktober sollten Sie die Miete mindern.


Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.


Mit freundlichen Grüßen

Florian Günthner
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.09.2008 | 20:07

Vielen Dank für die schnelle Auskunft.

Was die Fenster betrifft haben wir einfach bedenken, dass durch dir herausgeschnittenen Teile ein Eindringen von Nässe nicht ausgeschlossen ist. Daher haben wir es als Mangel gesehen.

Die Terrasse ist zwar noch "nutzbar", jedoch sind die Unterträger, ebenfalls aus Holz, teilweise verfault, verschoben und auch nicht mehr vollständig vorhanden.

Ich würde dann nun die Mitte wählen und eine Senkung von 15% der Kaltmiete meinem Vermieter ankündigen, wenn bis 30. September nichts passiert ist.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.09.2008 | 20:09

Sehr geehrte Fragestellerin,

dies ist in jedem Fall angemessen. Tritt Nässe sein, liegt selbsverständlich ein Mangel vor, welcher zur Mietminderung berechtigt.


Mit freundlichen Grüßen

Florian Günthner
Rechtsanwalt

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