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Mietminderung wegen fehlender qm-nur mündl. Zusage?


| 09.02.2005 20:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Hallo!
Wohne seit 2 Jahren in einer angeblich 80qm großen Wohnung,lt.Zeitungsannonce. Nach meiner späten Messung hat diese aber nur 69qm. Im Mietvertrag ist keine qm-Zahl angegeben. Leider habe ich nicht nachgemessen, denn der Vermieter ist ein Kunde meiner Firma und somit eigentlich vertrauenswürdig.
Ich liege damit über 20Prozent über der vergleichbaren Miete. Die Miete läge auch bei 80qm leicht über dem Mietspiegel, aber das nur nebenbei. Damit überraschte ich den Vermieter, denn er selber ist auch immer davon ausgegegangen, dass es 80qm wären. Jetzt wird er die nächste Woche noch einmal gemeinsam mit mir messen, aber die Kaltmiete wohl nicht reduzieren.
Dazu muß ich sagen, dass ich bei Vertragsabschluß in einer Notsituation war, denn ich mußte mit meinem Kind schnellstens eine Wohnung finden, da ich die vorherige Wohnung aus privaten Gründen verlassen mußte. Das war dem Vermieter bekannt.
Er selber hat diese Wohnung, wie die meiner Nachbarin, nie ausgemessen und hatte sich auf die Angaben des damaligen Verkäufers verlassen. Meine Nachbarin zahlt nach unseren Messungen sogar 50Prozent mehr als ortsüblich.
Meine Frage: Darf er die Miete so belassen? Hätte ich evtl. sogar
die Chance auf eine Rückzahlung? Darf ich im schlimmsten Fall die Miete mindern?
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen darf ich wie folgt beantworten:

Die Vorausetzungen für eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz sind mieterseits kaum nachzuweisen. So muß die Miete nämlich nicht nur mehr als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sondern bei Vertragsschluß auch eine Mangellage an vergleichbarem Wohnraum vorgelegen haben. Die Rechtsprechung stellt hier sehr hohe Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast des Mieters.

Grundsätzlich dürften Sie aber nach der Rechtsprechung das Recht haben, die Miete zu mindern, da die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10% nachteilig von der vertraglichen abweicht.

Der für Wohnungsmietsachen zuständigen 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in einer am 24.3.2004 verkündeten Entscheidung (VIII ZR 295/03) höchstrichterlich mit der Frage auseinander gesetzt, unter welchen Voraussetzungen einMieter zur Minderung der Miete berechtigt ist, wenn die Wohnfläche von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche nachteilig abweicht.

Dabei hat der BGH dann wie folgt entschieden: Weicht die tatsächliche Größe um mehr als 10% von der vereinbarten Größe ab, so ist also, nach nunmehr höchstrichterlicher Rechtsprechung, die Tauglichkeit der Wohnung gemindert, ohne dass der Mieter eine konkrete Beeinträchtigung durch die Flächenabweichung nachweisen muss.

Dies stellt einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, mit der Folge, daß der Mieter auch einen Rückzahlungsanspruch nach § 812 BGB geltend machen kann.

Allerdings sollten Sie, bevor Sie die Miet mindern und ggf. auf § 812 BGB gestützte Rückforderungsansprüche wegen zuviel gezahlter Miete geltend machen, unbedingt einen Fachmann (z. B. Architekten) mit der Ermittlung und Berechnung der tatsächlichen Wohnfläche beauftragen.

Sodann sollten Sie den Rat eines im Mietrecht bewanderten Rechtsanwaltes suchen und konkret prüfen lassen, welche Minderung in Ihrem Fall auf der Grundlage der sachverständig festgestellten Wohnfläche möglich ist. Gerne stehe auch ich Ihnen dafür zur Verfügung.

Ich hoffe zunächst, Ihnen mit meiner Auskunft geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt



--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

www.andreas-schwartmann.de

Nachfrage vom Fragesteller 09.02.2005 | 22:19

Vielen Dank für die schnelle Antwort.
Haben Sie auch hierbei berücksichtigt, daß im Mietvertrag keine
qm-Zahl angegeben wurde?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.02.2005 | 22:35

Vielen Dank für die Nachfrage,

ich habe Ihnen dazu bereits eine E-Mail geschrieben.

Die Wohnfläche von 80 qm kann auch mündlich vereinbart sein. Die Rechtslage dürfte sich dadurch nicht ändern, allerdings müssten
Sie den Beweis erbringen, daß Sie sich beim Vertragsschluß auf 80 qm geeinigt haben, und dazu beispielsweise die Anzeige vorlegen. Es wird dann aber auf den genauen Text der Anzeige ankommen. Grundsätzlich ist der Nachweis einer Vereinbarung der Wohnfläche ohne entsprechende Klausel im Mietvertrag aber natürlich nicht einfach.

Unter Umständen hat der Vermieter aber auch über die Nebenkosten 2003 abgerechnet und in der Abrechnung die Wohnfläche von 80 qm angesetzt. Dies würde dann ebenfalls für eine entsprechende Vereinbarung sprechen.

Da der Vermieter offenbar bislang selbst immer von den 80 qm
ausgegangen ist, und außerdem ein Kunde Ihrer Firma ist, sollten Sie zunächst versuchen, sich mit ihm auf eine vergleichsweise Lösung zu einigen, bevor Sie ggf. anwaltlich vertreten gerichtlich gegen Ihn vorgehen.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

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