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Mietminderung wegen defekter Duschkabine - Ist die Mietminderung von 10% angebracht?

05.03.2009 08:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe folgendes Problem:

Im August 2008 bin ich in meine neue Wohnung gezogen.
Zur Wohnungsübergabe wurden von mir keine Mängel festgestellt.

Nach dem ich eingezogen war und nach längerer Benutzung fiel mir auf das die Duschkabine defekt ist.

Folgender Defekt liegt vor:
- Dichtungen undicht - Wasser tritt aus - wurde nach 2 Monaten endlich behoben, indem einfach neue Silikonfugen aufgetragen wurden - danach wa
ren zumindest die Fugen dicht

- Duschkabine ist alt und schimmelig
- Türen lassen sich kaum, oder teilw. garnicht richtig schließen - wodurch meist Wasser beim duschen austritt


Wir haben den Vermieter bereits im Oktober 2008 darauf hingewiesen, aber es wurde uns immer nur versprochen, den Fehler zu beheben. Doch nun ist bereits März 2009 und es wurde nichts repariert.

Im Januar 2009 schlug der Vermieter mir vor, eine neue Duschkabine einzubauen. Die Duschkabine kostet 600€ - der Vermieter möchte 400€ tragen und ich als Mieter 200€.

Darauf hin sagte ich, das ich die 200€ nur dann bezahle, wenn ich die 200€ wiederbekomme, wenn ich ausziehe.
Dies verweigerte der Vermieter.
Er sagte sobald die 200€ auf das Mietkonto überwiesen wurden, würde er die Duschkabine bestellen und einbauen lassen.
Aber wenn ich schon die 200€ bezahlen, dann zumindest erst nach dem Einbau und unter Vorlage einer Rechnung.

Dies teilte ich dem Vermieter schriftlich mit.
Desweiteren setzte ich dem Vermieter bereits 2 Fristen, um den Defekt zu beheben. Diese wurden jedoch ignoriert. Deshalb habe ich die März Kaltmiete um 10% gemindert.
Auch darauf habe ich den Vermieter vorher schriftlich hingewiesen.

Nun erhielt ich folgendes Schreiben vom Vermieter:

" .... betreffend Ihres o.g. Schreibens teilen wir Ihnen folgendes mit. Wir weisen die von Ihnen unberechtigte Mietminderung zurück und widersprechen dieser in jeder Hinsicht.

Ein MMinderungsgrund liegt in keiner Weise vor, da Sie die vollfunktions- und gebrauchsfähige Dusche in Ihrer Wohnung uneingeschränkt nutzen können.

Kulanterweise haben wir Ihnen den Vorschlag unterbreitet, eine neue Duschabtrennung zu installieren. Dies erfolgt unsererseits nur, wenn wie vereinbart ein Kostenzuschuss in Höhe von 200€ durch Sie im Voraus auf das Mietkonto überwiesen wird. Nach Eingang des Gesamtbetrages werden wir die Bestellung auslösen.

(Ich hatte dem Vermieter mitgeteilt, das ich nur die 200€ überweise, nach dem die Reperatur erfolgt ist und nicht vornweg)

Im Vorfeld geben wir Ihnen die Gelegenheit, die Duschabtrennung, welche in der Wohnung Nr. 6 installiert wird, zu besichtigen. Die Terminabsprache zur Besichtigung erfolgt über uns.

(Dies wurde mir bereits vor 1 Monat versprochen)

Nachdem Sie vor Vertragsabschluss die Wohnung intensiv und eingehend untersucht haben, wäre Ihnen sicherlich aufgefallen, wenn die Dusche nicht gebrauchsfähig wäre. Da dies aber nicht vorliegt haben Sie Ihre Miete in voller Höhe und fristgerecht zu begleichen. Wir erwarten somit die Mietzahlung in Höhe von 509€.

(Wie hätten wir dies vorher festellen sollen? Dies ist ein mangel der erst im Nachhinein auftrat. Außerdem wer geht schon bei Wohnungsübergabe probeduschen)

Ihre lapidaren Minderungsgründe geben Anlass zur Annahme, dass Sie sich offensichtlich finanziell verausgabt haben. Aus diesem Grund kommen wir Ihnen gern entgegen und räumen Ihnen ein Sonderkündigungsrecht ein. Sie haben die Möglichkeit sofort nach Ablauf der 3 monatigen Kündigungsfrist aus dem Mietverhältnis auszutreten.

(Völliger Blödsinn und eigentlich schon eine Unterstellung. Bereits telefonisch teilte uns der Vermieter mit, das es Ihnen am liebsten wäre, wenn wir wieder ausziehen würden. Da wird deutlich, das der Vermieter uns wirklich raushaben möchte. Ich bin jedoch nicht bereits auszuziehen, da ich sehr viel Geld in diese wohnung geteckt habe. Und diesen gefallen möchte ich dem Vermieter nicht machen)

Außerdem steht Ihnen in keiner Weise zu, angestellten Personal des Verwalters bzw. Eigentümers, Anweisungen bzw. unsinnige Aufgaben zu erteilen. Wir fordern Sie auf, dies zukünftig zu unterlassen und die Anweisungen geeigneten Leuten zu überlassen."

(Ich hatte lediglich den Hausmeister freundlich und sachlich darum gebeten, den Weg hinter unserem Haus vom Schnee zu befreien - da dieser Weg, da oft von den Mietern genutzt wird, einfach nicht mit geräumt wird. Es ist nur ein kleines Stück und eine Arbeitszeit von max 7 Minuten. Wir müssen schließlich Hausmeisterkosten tragen und dann möchte ich auch verlangen das die Schneeberäumung ordnungsgemäß erfolgt)


Können Sie mir sagen, ob ich im Recht bin?
Ist die Mietminderung von 10% angebracht?
Wie soll ich weiterverfahren?
Wie antworte ich darauf?

Ich bedanke mich für Ihre Bemühungen und ich hoffe so endlich dieses Problem klären zu können.

Vielen Dank

Sehr geehre Ratsuchende,


das Verhalten des Vermieters ist schon als dreist zu bezeichnen. Dieser hat für eine ordnungsgemäße Duschabtrennung allein auf seine Kosten Sorge zu tragen, wenn diese Abtrennung Vertragsbestandteil geworden ist (wovon ich ausgehe). Eine Zuzahlung Ihrerseits hat nicht zu erfolgen, könnte sich NUN allenfalls aus Ihrer Zusage ableiten lassen, sich zu beteiligen. Allerdings sind Sie dann NICHT vorleistungspflichtig.

Insoweit sind Sie also im Recht.


Die Mietminderung wird nicht von der Kaltmiete, sondern von der tatsächlich gezahlten Gesamtmiete, also inkl. Nebenkosten und Heizkostenvorauszahlung berechnet (BGH, WuM 2005, 753), so dass Sie sogar zugunsten des Vermieters von einem zu geringen Ausgangsbetrag ausgegangen sind.

Ob tatsächlich 10% gerechtfertigt sind, hängt von der tatsächlichen Beeinträchtigung ab, denn Duschen können Sie ja trotzdem, wenn auch mit erheblichem Mehraufwand nach dem Duschen. Die Minderungsbeträge liegen zwischen 5 und 25%, so dass Sie wohl mit Ihren 10% sicherlich im Soll liegen.

Fordern Sie den Vermieter unter Fristsetzung SCHRIFTLICH nochmals auf, die genau bezeichneten Mängel binnen 14 Tagen zu beseitigen und kündigen Sie für den Fall der Fristveräumnis dann weitergehende Schritte an. Insoweit haben Sie die Möglichkeit,

a) die Miete zu mindern. Alternativ könnten Sie aber auch

b) eine Ersatzvornahme androhen; d.h. selbst eine neue Kabine einbauen und die Kosten dem Vermieter in Rechnung zu stellen. Zahlt er nicht, könnten Sie dann nach Ankündigng die Aufrechnung mit Mietzahlungen erkläre.

c) einen Kostenvorschuss für diese Ersatzvornahme fordern. Dieser müsste dann eingeklagt und der Vorschuss später abgerechnet werden.


Welche dieser Möglichkeiten Sie nutzen wollen, bleibt letztlich Ihnen überlassen, wobei Sie aber NACH Fristablauf dann die Sache an einen Rechtsanwalt zur Einleitung der weiteren Schritte UND VORHERIGEN Prüfung des Mietvertrages übergeben sollten. Denn diese Prüfung des Mietvertrages wird unerlässlich sein, da teilweise vertragliche Besonderheiten vereinbart sein könnten, was es zu prüfen gilt.


Hier sollten Sie keinesfalls nachgeben.


Sicherlich haben Sie auch das Recht, den Hausmeister auf einen nicht geräumten Weg anzusprechen. Denn dieses ist ein Mangel und Mängel MÜSSEN Sie als Mieter sogar anzeigen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 05.03.2009 | 09:54

Hallo,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Doch leider weiß ich nicht richtig, wie ich einen Antwortbrief formulieren könnte, so das er seine notwendige Wirkung nicht verfehlt.
Kann man so etwas auch schreiben lassen?
Ich hätte gern ein schreiben, welches direkt von einem Anwalt zu meinem Vermieter geht.
Was würde dies kosten?

Vielen Dank

Nachfrage vom Fragesteller 05.03.2009 | 09:57

Hallo,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Doch leider weiß ich nicht richtig, wie ich einen Antwortbrief formulieren könnte, so das er seine notwendige Wirkung nicht verfehlt.
Kann man so etwas auch schreiben lassen?
Ich hätte gern ein schreiben, welches direkt von einem Anwalt zu meinem Vermieter geht.
Was würde dies kosten?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.03.2009 | 10:03

Sehr geehrte Ratsuchende,


sofern keine Vergütungsvereinbarung getroffen wird, hängt die Höhe der Gehühren von dem Gegenstandswert ab, also dem Minderungsbetrag, der dann umgerechnet wird. Ausgehend von einem g(geschätzten) umzurechnenden Betrag bis 1.000,00 EUR würde es dann rund 140,00 EUR kosten. Dazu sollte aber auch unbedingt VORAB der Mietvertrag geprüft werden.

Wenn Sie bereit sind, diesen Betrag zu investieren, könnten Sie es z.B. über eine Direktfrage über diese Beratungsplattform alles machen lassen oder auch die hier teilnehmenden Anwälte direkt kontaktieren.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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