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Mietminderung wegen defektem Durchlauferhitzer


19.12.2005 17:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,

mein Durchlauferhitzer ist seit ca. April diesen Jahres kaputt,funktioniert nur auf reindrücken eines bestimmten Knopfes wo wohl nach Aussagen eines Elektrikers ein Haufen Volt durchfließt und dieses ständige reindrücken sehr gefährlich wäre, ich hatte einen Installateur im Haus der mir sagte das Gerät wäre veraltet und es wäre nur noch eine Frage der Zeit bis er völlig kaputt wäre, er sagte der müßte erneuert werden!Mein Vermieter war aber der Meinung das diese Leute nur Geld machen wollten und wollte sich selber lümmern und ein bestimmtes Ersatzteil bestellen, er hat sich seit dieser Zeit nicht mehr bei mir gemeldet und da es zu diesem Zeitpunkt "nur" knapp 2 mal die Woche nötig war diesen Knopf zu drücken, verlief das erstmal im Sand.Seit ca. 5.12.2005 muss ich diesen Knopf bei jedem warm Wasser Gang wieder reindrücken, habe dann meinen Vermieter am 8.12. informiert und er konnte erst am 15.12 sich diesem Problem annehmen, da ich ab 10.12. in den Urlaub gefahren bin nach Thüringen wo ich mich zur Zeit befinde, habe ich jemanden beauftragt meinen Vermieter zu öffnen und zu beaufsichtigen.Der hat an diesem Tag den Durchlauferhitzer und die Toilette die ständig wasser gezogen hat völlig defekt hinterlassen!Er rief mich dann den nächsten Tag an und teilte mir mit das er da noch ein Teil austauschen muß und dieses Teil bestellt hätte und das voraussichtlich am 21.12 geliefert wird und da ich mich ja eh nicht in der Wohnung befinde hat das ja Zeit sagt er.Jetzt meine Frage in wie weit kann ich Mietminderung beantragen, da ja selbst wenn ich mich in der Wohnung befinden würde es ja auch nicht schneller gehen würde, da dieses Teil ja bestellt wurde!Ich wäre also, wenn das dann voraussichtlich mi. repariert würde fast 7Tage ohne Warmwasser etc.!Ich sage ja auch nicht, ach ich bin nicht da und da brauch ich ja keine Miete zu bezahlen!Was habe ich als Mieter in diesem Fall für ein Recht, er sagte zu mir früher hatten wir auch kein Warm Wasser und das wäre ja auch kein Notfall!Ich habe Ihn jetzt angemahnt das bis spätestens 22.12. zu reparieren und ich mir eine Mietminderung vorbehalte:Ist das richtig und wenn ja, wie hoch kann ich die Miete mindern????Die Wohnung ist ja so zur Zeit für mich als Mutter einer 14Monate alten Tochter nicht bewohnbar!
Dann eine andere Frage ich habe vor längerm schon mal an sie geschrieben, wegen ständiger Ruhestörung aus meiner Nachbarwohnung(Streit nachts zwischen 23Uhr-6uhr morgens) fast jeden 2Tag mittlerweile und noch mehr, möchte aber nicht so jetzt ins Detail gehen, mir wurde dann mitgeteilt, dass ich die Miete um ca.20-25% mindern sollte nach vorheriger Benachrichtung meines Vermieters, der möchte jetzt Protokolle darüber haben welche ich auch mit 3Parteien im Haus aufgesetzt habe,mit Art der Störung, wielange, von wann bis wann, von wo die Störung ausgeht, ob die Polizei da war ,Unterschrift u.s.w!Im reicht das nicht aus er möchte ein noch ausführlicheres Protokoll, ich bin am Rand der Verzweiflung und möchte gern von Ihnen wissen, wie dieses Protokoll aussehen muss!Er hat mir gedroht das er sonst die Mietminderung von mir zurück fordert, kann er das???Diese Störung geht seit fast 2Jahren, ständig wird auch von anderen die Hausverwaltung informiert, die leugnen dann etwas davon zu wissen ,die Polizei hat wohl eine dicke Akte über die Ruhestörerin auch mit anderen sachen, sie klingelt nachts 4Uhr die Bewohner raus, wegen wechseln von Zigarettengeld,hat meiner anderen Nachbarin in meinem Beisein Schläge angedroht als wir uns mal wieder morgens 5Uhr über diesen Krach beschwert haben!In wie weit ist es meine Beweispflicht, alle Bewohner würden diese Ruhestörung unter Eid aussagen!Ich weiß nicht was er noch braucht um gegen diese Leute vorzugehen!Ich ertrage diesen Zustand nicht mehr,meine Tochter wird ständig nachts durch diesen Lärm wach!!!Bitte helfen sie mir!!!!!!
Sehr geehrter User,

mit Ihrer Anfrage werfen Sie zwei rechtliche Problemkreise auf. Allerdings ist in beiden Fällen die Mietminderung der richtige Weg. Die Mietminderung kann allerdings nicht pauschal bestimmt werden, sondern ist jeweils an den Einzelfall gebunden. Zur Bestimmung der Minderungsquote lassen sich aber bereits bekannte Entscheidung heranziehen.

1. Ich habe Ihre Anfrage so verstanden, dass der Durchlauferhitzer eine Therme ist, welche die gesamte Wohnung mit warmem Wasser versorgt. Das Landgericht Kassel hat bei völligem Ausfall der Warmwasserversorgung eine Mietminderung i.H.v. 10% zugesprochen (LG Kassel, WuM 1979, 51). Das Amtsgericht Münster hat bereits einen teilweisen Ausfall der Warmwasserversorgung mit einer Minderung i.H.v. 10 % beurteilt (AG Münster, WuM 1981, U 22). Wenn bereits das Warmduschen nicht störungsfrei möglich ist, so soll nach Ansicht des Landgerichts Berlin ( LG Berlin, GE 2001, 1607) bereits eine Minderung i.H.v. 5% gegeben sein. Damit bewegt sich für den defekten Warmwassererhitzer eine Minderungsquote im Rahmen zwischen 5 – 10 % der Warmmiete.
Zu beachten ist allerdings, dass diese Minderungsquote eine Minderung von der monatlichen Miete darstellt. D.h., dass ein Ausfall der Warmwasserversorgung für nur wenige Tage entweder gar keine Minderung zulässt – dann realisiert sich nämlich ein allgemeines Lebensrisiko – oder aber - nach Erreichen der Erheblichkeitsgrenze nach ca. 1-2 Tagen - wird die Minderung entsprechend der Relation der mangelfreien zu den mangelhaften Tagen vorgenommen.

2. Hinsichtlich der Lärmbelästigung haben Sie ebenfalls das Recht, die Miete zu mindern. Nach Ansicht des Amtsgerichts Kerpen (AG Kerpen, WuM 1987, 272) berechtigt ständiger – wenn auch nicht täglicher – ruhestörender Lärm aus einer anderen Mietwohnung zur Nachtzeit zu einer Mietminderung i.H.v. 20%. Bei erheblicher Lärmerzeugung, insbesondere Nachts soll nach Ansicht des Amtsgerichts Braunschweig (AG Braunschweig, WuM 1990, 147) sogar eine Mietminderung i.H.v. 50% gerechtfertigt sein.

3. Generell gilt bei Mietminderungen, dass diese gerichtlich überprüfbar sind. Wenn also ein Gericht später zu der Überzeugung kommt, dass Ihre Mietminderung zu hoch vorgenommen wurde, dann müssen Sie die geminderte Miete nachzahlen. Weil Sie dann auch möglicherweise mit einem Teil der Miete im Zahlungsverzug sind, ist die Möglichkeit der fristlosen Kündigung für den Vermieter eröffnet. Daher gilt, möglichst eine vorsichtige Mietminderung am unteren Rande der Minderungsmöglichkeiten durchzuführen. Die Mietminderung ist auch erst nach förmlicher Mitteilung der Mängel zulässig. Wenn Sie allerdings beirets vor einigen Monaten die Mängel mitgeteilt haben, dann geht Ihr Minderungsrecht nicht verloren, d.h. Sie können auch jetzt noch die zuviel gezahlte Miete zurückverlangen.
Darüber hinaus können Sie den Vermieter durch Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung in Verzug setzen. Eine Frist haben Sie ja bereits gesetzt. Allerdings sollten Sie dem Vermieter mitteilen, dass Sie nach Ablauf der Frist die Leistung des Vermieters ablehnen werden und durch eine Fachfirma auf Kosten des Vermieters die Mängelbeseitigung vornehmen lassen. Sie können zudem mit Fristablauf die fristlose Kündigung erklären. Zur Mängelbeseitigung durch eine Fachfirma nach Ablehnung der Leistung des Vermieters können Sie zudem einen Vorschuss von Ihrem Vermieter verlangen. Dieser Vorschuss ist auch einklagbar.
Wenn Sie bereits wissen, was die Reparatur des Durchlauferhitzers kosten wird, dann können Sie das 3-5-fache des Reparaturbetrages im Wege des Zurückbehaltungsrechtes von der Miete einbehalten. Den einbehaltenen Betrag dürfen Sie allerdings nur als Sicherheit verwenden. Sobald der Mangel abgestellt ist, müssen Sie den zurückbehaltenen Betrag an den Vermieter zahlen.

4. Wie in jedem gerichtlichen Verfahren besteht auch im Mietrecht die Pflicht desjenigen, der sich auf etwas beruft, die Tatsache gerade zu beweisen.
Der Beweis der Mangelhaftigkeit des Durchlauferhitzers kann durch Sachverständigengutachten geführt werden. Auch die Handwerker die mit dem Durchlauferhitzer betraut waren, können Zeugnis ablegen. Der technische Zustand des Durchlauferhitzers ist im Regelfall auch während eines Gerichtsverfahrens noch brauchbar.
Allerdings können die Lärmbelästigungen tatsächlich nur an Hand eines Lärmprotokolles nachgewiesen werden. In diesem Lärmprotokoll muss nach Datum und Uhrzeit chronologisch jede Lärmbelästigung verzeichnet werden. Die Dauer des Lärms sollte ebenfalls erfasst werden. Dazu Anhaltspunkte, was für ein Lärm die Nachtruhe störte (Klavierspiel, Kinderlärm, Zank und Geschrei von Erwachsenen, Musik, Autos usw.). Die Auswirkungen des Lärms (Gespräch bei Zimmerlautstärke nicht mehr möglich, Gläser wackeln im Schrank usw.) und zu guter letzt die Beweismittel (bsp. Tonbandaufzeichnungen, in Ihrem Falle Mitmieter usw.):
Tag (Datum) Dauer (von …bis Uhr) Art des Lärms Auswirkungen Beweismittel
12.12.2005 03:40 – 05:35 Geschrei und Gezanke Radioempfang bei Zimmerlautstärke nicht mehr möglich Frau … (Name & Anschrift), Mitmieter




5. Zusammenfassend lässt sich damit festhalten, dass Sie die Miete mindern können. Die Minderung setzt an dem Tag / für den Monat ein, zu dem Sie Ihren Vermieter über die Mängel informiert haben. Bei mehreren Mängel werden die Minderungsquoten addiert. Zur Sicherheit würde ich in Ihrem Falle ca. 35% Mietminderung für die Zeit ansetzen, in der Lärmbelästigung und fehlendes Warmwasser zusammenfallen. Für die Zeit, in der die Warmwasserversorgung wieder hergestellt ist und lediglich Lärm zu beklagen ist, würde ich bedauernder Lärmbelästigung eine Minderung i.H.v. 25% ansetzen. Sollte dann nur noch mit größeren Abständen Lärmbelästigung gegeben sein, setzen Sie die Minderung bei 10 % an.

Mit freundlichem Gruß
H. Momberger

Grüter, Momberger & Partner
rechtsanwälte, Steuerberater
Suitbertusstraße 123
40223 Düsseldorf

Telefon: 0211/94920620
Telefax: 0211/94920613
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